Статья 501. Договор найма-продажи

Договором может быть предусмотрено, что до перехода права собственности на товар к покупателю (статья 491) покупатель является нанимателем (арендатором) переданного ему товара (договор найма-продажи).

Если иное не предусмотрено договором, покупатель становится собственником товара с момента оплаты товара.

Комментарий к Ст. 501 ГК РФ

1. Для цели обеспечения повышенной охраны прав сторон в договоре розничной купли-продажи комментируемая статья предусматривает возможность совершения специального договора — договора найма-продажи. В первую очередь данный договор в том виде, как он предусмотрен в комментируемой статье, обеспечивает право продавца на получение от покупателя согласованной суммы денежных средств. Таким образом, использование названного договора выгодно прежде всего продавцу. Однако его применение в определенной мере может способствовать также повышению степени эффективности реализации права покупателя на получение качественного товара. Этот вывод обусловлен, в частности, тем, что покупатель, выступая на первоначальном этапе развития договорных отношений еще и в качестве нанимателя (арендатора), может выдвигать требования о расторжении заключенного договора по особым основаниям, указанным в ст. 620 ГК РФ для договора аренды. Причем подобные основания могут быть связаны с наличием в товаре недостатков. Также арендатор, не являясь собственником переданного ему имущества, по общему правилу несет по сравнению с собственником меньший объем имущественных рисков в отношении такого имущества.

2. Как видно из содержания комментируемой статьи, правовое существо договора найма-продажи состоит в известном объединении обязательственно-правовых конструкций договоров аренды и купли-продажи. Кроме того, в рамках рассматриваемой правовой конструкции использован вещно-правовой механизм определения момента возникновения права собственности на передаваемый покупателю товар.

Уже в самом названии договора (договор найма-продажи) заложена определенная схема взаимоотношений сторон. Первоначально между ними возникают отношения найма (аренды). При этом передача товара покупателю в исключение из общих правил ст. 223 ГК РФ не означает, что право собственности на товар у него возникло. Следовательно, покупателю, обычно претендующему на статус собственника приобретаемого товара, тем не менее передаются по договору найма-продажи из всех правомочий собственника (ст. 209 ГК) только права владения и пользования вещью (возможно и только пользования — ст. 606 ГК), но не распоряжения. Поэтому покупатель в период аренды, как правило, не имеет возможности по своему усмотрению распоряжаться переданным ему товаром. На такой стадии договорных отношений договор найма-продажи подчиняется в первую очередь правилам о договоре аренды (гл. 34 ГК).

В дальнейшем, на второй стадии, покупатель становится полноценным собственником (получает также и указанное правомочие распоряжения) с момента оплаты товара. Такой момент определяется по указанным выше правилам ст. 37 Закона о защите прав потребителей (см. комментарий к ст. 500 ГК). Однако отмеченное правило о моменте перехода права собственности на товар к покупателю в момент оплаты носит диспозитивный характер. Поэтому стороны могут договориться об ином, например, о том, что покупатель становится собственником товара лишь через определенное время после его оплаты. На данном этапе договорных отношений правовой статус нанимателя (арендатора) трансформируется в полноценный правовой статус покупателя. Соответственно здесь уже полностью применимы правила о купле-продаже.

ДОГОВОР НАЙМА-ПРОДАЖИ

Большой юридический словарь. — М.: Инфра-М . А. Я. Сухарев, В. Е. Крутских, А.Я. Сухарева . 2003 .

Смотреть что такое «ДОГОВОР НАЙМА-ПРОДАЖИ» в других словарях:

Договор Найма-Продажи — договор, по которому наниматель становится собственником товара, имущества после того, как он выплатит полную стоимость, зафиксированную в договоре. Словарь бизнес терминов. Академик.ру. 2001 … Словарь бизнес-терминов

ДОГОВОР НАЙМА-ПРОДАЖИ — в соответствии со ст. 471 ГК договором розничной купли продажи может быть предусмотрено, что до перехода права собственности на товар к покупателю (ст. 461 ГК) (см. Договор купли продажи) покупатель является нанимателем (арендатором) переданного… … Юридический словарь современного гражданского права

договор найма-продажи — договор, в котором предусмотрено, что до перехода права собственности на товар к покупателю последний является нанимателем (арендатором) переданного ему товара. Если иное не предусмотрено договором, покупатель становится собственником товара с… … Большой юридический словарь

ДОГОВОР НАЙМА-ПРОДАЖИ — договор, в котором предусмотрено, что до перехода права собственности на товар к покупателю последний является нанимателем (арендатором) переданного ему товара. Если иное не предусмотрено договором, покупатель становится собственником товара с… … Большой экономический словарь

Договор купли-продажи — Договор купли продажи это договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму… … Википедия

Договор найма — жилого помещения (наем жилья) является основным институтом жилищного законодательства, договор найма регулируется ГК РФ. Жилищное законодательство необходимо для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и… … Википедия

Договор Двусторонний — договор, по которому стороны, его заключающие, приобретают взаимные права и обязанности. К Д.д. относятся договор купли продажи, найма. По Д.д. каждая сторона вправе отказаться от исполнения своего обязательства, если другая сторона не исполняет… … Словарь бизнес-терминов

договор именной — Договор, получивший законодательно оформленное название: договор купли продажи, найма, займа, подряда, хранения, поручения, комиссии. При заключении именного договора достаточно достигнуть соглашения сторон по существенным условиям договора,… … Справочник технического переводчика

ДОГОВОР, ИМЕННОЙ — договор, получивший законодательно оформленное название: договор купли продажи, найма, займа, подряда, хранения, поручения, комиссии. При заключении именного договора достаточно достигнуть соглашения сторон по существенным условиям договора,… … Большой бухгалтерский словарь

Договор — (Contract) Понятие договора, виды договоров, условия договоров Информация о понятии договора, виды договоров, условия договоров Содержание > Содержание Понятие и значение . Договор и сфера его применения. Законодательное регулирование соглашения … Энциклопедия инвестора

Гражданский кодекс

Статья 501. Договор найма-продажи

Договором может быть предусмотрено, что до перехода права собственности на товар к покупателю (статья 491) покупатель является нанимателем (арендатором) переданного ему товара (договор найма-продажи).

Если иное не предусмотрено договором, покупатель становится собственником товара с момента оплаты товара.

Договоры найма-продажи и аренды с правом выкупа

Существуют две конструкции договоров, связанные с переходом права собственности на вещь, по условиям которых будущий собственник является нанимателем: договор найма-продажи и договор аренды с правом выкупа. Эти договоры имеют определенное сходство, но вместе с тем являются самостоятельными по отношению друг к другу. Рассмотрим их особенности.

Сходство договоров…

И в договоре найма-продажи, и в договоре аренды с правом выкупа сначала имеет место временная аренда вещи, а затем переход права собственности на нее (ст. ст. 501, 624 ГК РФ). Основанием возникновения права собственности на вещь в каждом из приведенных договоров является оплата причитающейся денежной суммы собственнику вещи: и в договоре найма-продажи право у покупателя возникает с момента оплаты стоимости вещи, и в договоре аренды с правом выкупа оно также возникает у арендатора с момента внесения всей выкупной суммы.

Данное обстоятельство имеет существенное значение, поскольку наличие каких-либо сомнений в уплате выкупной суммы может повлечь за собой отсутствие оснований для возникновения права собственности арендатора на вещь. Так, ФАС ЗСО в Постановлении от 08.02.2011 по делу N А45-10119/2010 указал, что представленное платежное поручение в качестве подтверждения уплаты выкупной суммы является ненадлежащим доказательством и не свидетельствует о выполнении арендатором обязательства по ее уплате, поскольку в нем содержались исправления в графе «Назначение платежа», что не допускается в силу п. 16 Положения по ведению бухгалтерского учета и отчетности в РФ (утв. Приказом Минфина РФ от 29.07.1998 N 34н).

Также в договоре аренды с правом выкупа стороны могут предусмотреть, что право собственности у арендатора на выкупаемое имущество возникает не только при условии внесения всех предусмотренных договором выкупных платежей, но и при соблюдении иных требований. Например, ФАС ВВО, исходя из принципа свободы договора, в Постановлении от 11.05.2011 по делу N А11-3565/2010 признал допустимым условие договора аренды с правом выкупа о том, что исходя из принципа свободы договора право на выкуп может быть реализовано лишь при отсутствии нарушения со стороны арендатора сроков внесения арендной платы.

Арендное правоотношение в договоре найма-продажи прекращается с момента возникновения у покупателя права собственности на переданную ему вещь, то есть с момента ее оплаты, если иное не предусмотрено договором. В договоре аренды с правом выкупа оно также прекращается с момента внесения всей выкупной суммы.

Кроме того, в договоре аренды с правом выкупа может быть предусмотрено, что право на вещь переходит к арендатору, а само арендное правоотношение прекращается по истечении предусмотренного договором срока аренды или до его истечения, что отличает его от договора найма-продажи.

Следует иметь в виду, что расторжение договора аренды с правом выкупа по требованию арендодателя означает прекращение обязательства по передаче вещи в собственность арендатору, в связи с чем отпадают основания для удержания той части денежных средств, которые были уплачены в счет выкупной стоимости (Постановление Президиума ВАС РФ от 18.05.2010 N 1729/10, Постановление ФАС ДО от 21.02.2011 N Ф03-8641/2010).

Отсутствие права собственности на вещь означает невозможность арендатором или покупателем ею распоряжаться. В силу ст. 491 ГК РФ, которая на основании ст. 501 ГК РФ применяется к договору найма-продажи, в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара. Аналогично обстоит дело и с договором аренды с правом выкупа: в связи с тем, что право собственности к арендатору на имущество не перешло, он не вправе ею распорядиться по своему усмотрению.

Еще одной чертой, свидетельствующей о сходстве двух приведенных конструкций, является возможность собственника вещи потребовать ее обратно у покупателя или арендатора при невыполнении обязательства по выплате причитающегося денежного вознаграждения. Так, ст. 491 ГК РФ применительно к договору найма-продажи установлено, что в случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором. Так же и в договоре аренды с правом выкупа: собственник вещи вправе расторгнуть договор и потребовать ее возврата при нарушении обязательства по внесению арендных платежей (ст. 619 ГК РФ) или при нарушении обязательства по внесению выкупной цены (ст. 486 ГК РФ).

Смотрите так же:  Кто имеет право вернуть подоходный налог за квартиру

Вместе с тем договор найма-продажи и договор аренды с правом выкупа имеют и различия, которые можно увидеть в следующем.

  1. Договор найма-продажи является разновидностью договора розничной купли-продажи и в соответствии со ст. 492 ГК РФ имеет специальную сферу применения: отношения между предпринимателем, реализующим товары, и потребителем — гражданином, приобретающим такие товары для семейных, личных, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности. Для договора аренды с правом выкупа таких ограничений не установлено, следовательно, он может быть заключен в отношении широкого круга субъектов.
  2. Другое отличие договора найма-продажи от договора аренды с правом выкупа состоит в том, что если целью первого договора выступает возмездное отчуждение вещи в собственность, то во втором такая цель в качестве основной не преследуется, напротив, стороны заключают договор по поводу вещи на условиях ее временного возмездного отчуждения.
  3. И, наконец, последнее отличие названных договорных конструкций: в договоре аренды с правом выкупа с арендатора в пользу арендодателя причитаются арендные платежи за пользование вещью в пределах срока аренды и уплата выкупной суммы, если стороны не договорятся о том, что арендные платежи засчитываются в счет выкупной суммы.

В договоре найма-продажи согласно ст. 501 ГК РФ покупатель признается арендатором переданной ему вещи до момента ее полной оплаты, но из ее содержания прямо не следует, что весь период, когда он признается арендатором, подлежит оплате. Содержащаяся в указанной статье норма выступает гарантией права собственника на получение обратно своего имущества в случае неоплаты ее покупателем. В этом случае, если право собственности остается за ним, он вправе истребовать вещь из незаконного владения недобросовестного покупателя, в то время как по обычному договору купли-продажи у него такого права нет, он может потребовать лишь полного возмещения убытков.

Цель сторон договора найма-продажи при его заключении состоит в продаже вещи, такой договор изначально является возмездным и не предполагает возможности предъявления дополнительных сумм к оплате покупателю, в противном случае отношения сторон приобретают качественно иной характер и должны регулироваться правилами о договоре аренды с правом выкупа.

В договоре аренды с правом выкупа в обязательном порядке должен быть указан размер выкупной суммы. В отсутствие согласованного сторонами условия о размере выкупной суммы договор аренды с правом выкупа в части выкупа имущества признается незаключенным.

Смешанный характер договоров

Общей чертой договора найма-продажи и договора аренды с правом выкупа является их смешанный характер.

Действующим гражданским законодательством РФ предусмотрена возможность заключать смешанные договоры, то есть такие, которые включают в себя элементы различных договоров. В соответствующих частях к такому смешанному договору применяются правила, относящиеся к договорам в составе смешанного договора, с учетом существа смешанного договора и соглашения самих сторон (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

Как отмечают некоторые авторы, термин «смешанный договор» должен применяться только к тем договорам, которые объединяют более одной совокупности всех необходимых условий различных договоров.

Оба рассматриваемых нами вида договора включают элементы договоров аренды и купли-продажи, правила о которых подлежат применению к ним в соответствующих частях.

В юридической литературе встречается мнение, что договор аренды с правом выкупа не является смешанным, поскольку условие о переходе права собственности на имущество по окончании договора аренды, а также при досрочном выкупе не порождает отношений по купле-продаже, при этом выкуп имущества рассматривается не как купля-продажа, а как переход права собственности в силу условий самого договора аренды. В частности, что, реализуя право на выкуп, «арендатор не выходит за рамки арендных отношений, которые при осуществлении им выкупа имущества прекращаются…

Ему не требуется заключать отдельный договор купли-продажи имущества, если соответствующие условия согласованы в договоре аренды».

Вместе с тем как раз наоборот следует признать, что условие о выкупе в договоре аренды свидетельствует о его смешанном характере. Отношения сторон договора аренды, связанные с выкупом арендованного имущества, правилами, относящимися к договору аренды, не регулируются, поскольку к ним применяются исходя из их существа нормы о купле-продаже.

Особенности смешанных договоров

Особенность договора найма-продажи и договора аренды с правом выкупа как смешанных договоров состоит в условиях вступления их в силу.

Договор считается заключенным с момента достижения его сторонами соглашения по всем существенным условиям. Договоры, предметом которых является передача вещи, считаются заключенными с момента ее передачи. Договоры, для которых законодательством предусмотрена государственная регистрация, считаются заключенными с момента ее осуществления.

Приведенные правила относятся к определенным договорам одного вида. Иным образом обстоит дело со смешанными договорами.

В смешанный договор могут быть включены элементы договоров, для одного из которых предусмотрена простая письменная форма, а для другого — нотариальная; один из таких договоров, кроме того, может подлежать государственной регистрации.

Судебно-арбитражной практикой выработан подход, в соответствии с которым, если один из элементов смешанного договора не содержит существенных условий, установленных законом для данного вида договоров, смешанный договор не может считаться заключенным целиком.

В пункте 13 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (информационное письмо ВАС РФ от 16.02.2001 N 59) даны следующие разъяснения. Если для одного из обязательств, входящих в состав смешанного договора, установлена определенная форма или условие для вступления его в силу, то такое требование и условие распространяются на весь смешанный договор, при несоблюдении которого наступают соответствующие правовые последствия. В качестве примера была рассмотрена ситуация, когда стороны заключили смешанный договор, содержащий элементы купли-продажи предприятия и поставки оборудования. Договор был заключен в простой письменной форме.

Признавая его незаключенным, суд кассационной инстанции, выводы которого поддержал ВАС РФ, отметил, что смешанный договор содержит единую совокупность обязательств. Заключенный сторонами договор представляет собой смешанный договор, так как в нем стороны соединили условия разных гражданско-правовых договоров и связали осуществление своих прав и обязанностей, предусмотренных одним из этих договоров, с осуществлением прав и обязанностей, предусмотренных другим договором.

Поскольку п. 3 ст. 560 ГК РФ устанавливает обязательную госрегистрацию договора купли-продажи предприятия, это требование распространяется и на смешанный договор, содержащий элементы договора купли-продажи. При отсутствии такой регистрации весь смешанный договор должен считаться незаключенным, а не только в части обязательств по купле-продаже предприятия.

Такой же позиции придерживаются и нижестоящие судебные инстанции в системе арбитражных судов.

Аналогичным образом обстоит ситуация с договорами найма-продажи и договора аренды с правом выкупа. Если предметом таких договоров является недвижимое имущество и срок аренды больше одного года, то весь такой смешанный договор должен быть зарегистрирован, а при несоблюдении данного требования он считается незаключенным. К такому выводу пришел, в частности, ФАС УО в Постановлении от 22.04.2010 N Ф09-1611/10-С6.

Изложенное выше позволяет прийти к следующим выводам. Договор найма-продажи и договор аренды с правом выкупа — это самостоятельные виды договоров. Они являются смешанными и включают в себя элементы купли-продажи и аренды. К отношениям сторон по таким договорам в соответствующих частях применяются правила о таких договорах.

Статья 501. Договор найма-продажи

Договором может быть предусмотрено, что до перехода права собственности на товар к покупателю (статья 491) покупатель является нанимателем (арендатором) переданного ему товара (договор найма-продажи).

Если иное не предусмотрено договором, покупатель становится собственником товара с момента оплаты товара.

Похожие главы из других книг

Статья 501. Договор найма-продажи

Статья 501. Договор найма-продажи Договором может быть предусмотрено, что до перехода права собственности на товар к покупателю (статья 491) покупатель является нанимателем (арендатором) переданного ему товара (договор найма-продажи).Если иное не предусмотрено договором,

Статья 671. Договор найма жилого помещения

Статья 671. Договор найма жилого помещения 1. По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование

СТАТЬЯ 454. Договор купли-продажи

СТАТЬЯ 454. Договор купли-продажи 1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).2. К

СТАТЬЯ 671. Договор найма жилого помещения

СТАТЬЯ 671. Договор найма жилого помещения 1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование

ЛЕКЦИЯ № 51. Договор купли-продажи. Виды договоров купли-продажи

ЛЕКЦИЯ № 51. Договор купли-продажи. Виды договоров купли-продажи 1. Договор купли-продажи Под договором купли-продажи понимается договор, где одна сторона (продавец) обязуется передать товар или вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется

30. Договор найма

30. Договор найма В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона (собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель)) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование

Статья 501. Договор найма-продажи

Статья 501. Договор найма-продажи Договором может быть предусмотрено, что до перехода права собственности на товар к покупателю (статья 491) покупатель является нанимателем (арендатором) переданного ему товара (договор найма-продажи).Если иное не предусмотрено договором,

Статья 671. Договор найма жилого помещения

Статья 671. Договор найма жилого помещения 1. По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование

СТАТЬЯ 501. Договор найма-продажи

СТАТЬЯ 501. Договор найма-продажи Договором может быть предусмотрено, что до перехода права собственности на товар к покупателю (статья 491) покупатель является нанимателем (арендатором) переданного ему товара (договор найма-продажи).Если иное не предусмотрено договором,

Смотрите так же:  Компенсация это денежные выплаты установленные в целях

СТАТЬЯ 671. Договор найма жилого помещения

СТАТЬЯ 671. Договор найма жилого помещения 1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование

36. Договор найма

36. Договор найма Наем вещи (locatio-conductio rerum) представляет собой договор, по которому одна сторона дает вещь другой в возмездное временное пользование.Договор найма вещи – консенсуальный, двусторонний, возмездный.Стороны договора – наймодатель и наниматель.Предмет

Статья 501. Договор найма-продажи

Статья 671. Договор найма жилого помещения

76. Договор найма и его виды. Договор подряда

76. Договор найма и его виды. Договор подряда Договор найма (locatio-conductio) — консенсуальный договор, в силу которого одна сторона (наймодатель — locator) была обязана предоставить другой стороне (нанимателю — conductor) вещь для временного пользования, оказать услугу, выполнить

51. Договор поставки и договор купли-продажи для предпринимательских (хозяйственных) целей

51. Договор поставки и договор купли-продажи для предпринимательских (хозяйственных) целей Договор поставки существует только в России, это связано с особенностями развития отечественного товарного рынка. Этот договор ориентирован на регулирование торговли в тех

Вопрос 103. Договор найма жилого помещения (понятие, виды, условия, права и обязанности сторон). Заключение, изменение и прекращение договора найма жилого помещения.

Вопрос 103. Договор найма жилого помещения (понятие, виды, условия, права и обязанности сторон). Заключение, изменение и прекращение договора найма жилого помещения. По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо

Договор найма-продажи

Овсейко С., кандидат юридических наук.

Статья 501 ГК РФ посвящена договору найма-продажи. Это новый вид договора в российском законодательстве, представляющий собой очевидное заимствование из англосаксонской правовой системы. Автором рассматриваются вопросы в данной сфере. Отмечается, что договор найма-продажи может служить удачным дополнением договора розничной купли-продажи, содержащего оговорку о сохранении права собственности на товар до полной его оплаты, в тех случаях, когда покупатель хочет начать использование имущества до момента полной его оплаты, а продавец имеет возможность получить от этого дополнительный доход.

Article 501 of the Civil Code of the RF is devoted to contract of hire-sale. This is a new type of contracts in Russian legislation which was borrowed from Anglo-Saxon legal system. The author notes that contract of hire-sale can be a successful addition to the contract of retail sale-purchase containing the clause of preservation of the ownership right to the goods up to effectuation of full payment in the cases when the customer intends to start using the property before the payment is made in full and the seller has a possibility to get additional revenue in this situation .

Ovsejko S. Contract of hire-sale.

Английский Закон о потребительском кредите 1974 г. (ст. 189) определяет договор аренды-продажи (hire-purchase) как соглашение иное, чем договор условной купли-продажи , по которому:

Договор условной купли-продажи — соглашение купли-продажи товаров или земельных участков, по которому покупная цена или ее часть подлежат уплате в рассрочку и право собственности на товары или землю остаются у продавца (несмотря на то что покупатель владеет товарами или землей) до тех пор, пока условия платежа в рассрочку или условия, другим образом определенные в договоре, не будут выполнены (ст. 189 английского Закона о потребительском кредите).

а) товары находятся в пользовании лица, которому они переданы во владение, или (в Шотландии) арендуются в обмен на периодические платежи и

б) право собственности перейдет к такому лицу, если условия соглашения соответствуют одному из следующих:

право выбора осуществить покупку;

совершение других специфических действий одной из сторон;

наступление иных определенных событий .

Furnston M., Shears P. Commercial Law. London, 1995. P. 332.

Или переводя на более доступный язык, согласно договору аренды-продажи покупатель принимает товары на определенный период (как правило, 2 — 3 года) и право выбора купить их по окончании срока действия, обычно за номинальную дополнительную сумму .

Furnston M., Shears P. Op. cit. P. 9 — 10.

Другое определение договора аренды-продажи: это соглашение о владении, по которому должник (арендатор) может купить товары или по которому право собственности на них может перейти к арендатору. Отличается от условной купли-продажи тем, что арендатор не обязуется купить товар, а просто имеет право (опцион) сделать это. Большинство договоров аренды-продажи регулируются Законом о потребительском кредите 1974 г., по которому товарами пользуются взамен на периодические платежи должника. В случае выполнения им условий соглашений и реализации опциона право собственности переходит к должнику .

Osborn’s Concise Law Dictionary. 8-th ed. London, 1993. P. 165.

Историю развития договора аренды-продажи в английском праве прослеживают следующим образом. До 1889 г. договор аренды-продажи определялся как договор аренды, по истечении которого право на имущество, являющееся предметом договора, переходило к арендатору. По своему содержанию этот договор был очень близок к условной купле-продаже — договору, в силу которого право собственности на имущество переходило к покупателю после выплаты периодическими взносами покупной цены. Различия между ними сводились порой лишь к различным наименованиям самого договора и сторон.

Но, как отмечает Е.В. Кабатова, в 1889 г. был принят Закон о факторах: если лицо, не купившее товары и владеющее ими с согласия собственника, продает их добросовестному покупателю, то он приобретает неоспоримый титул на эти товары. Если покупатель по договору условной купли-продажи, к которому еще не перешло право собственности, в свою очередь, продает имущество, то в соответствии с Законом о факторах он передает новому покупателю право собственности на это имущество, хотя сам им не обладает.

Договор аренды-продажи, будучи почти идентичным договору условной купли-продажи , моментально оказался «под обстрелом» Закона о факторах. Арендатор владеет имуществом с согласия арендодателя, к арендатору по окончании срока действия договора должно перейти право собственности, а эти два обстоятельства давали возможность арендатору передать право собственности на имущество добросовестному покупателю, арендодатель же не мог потребовать возврата своего имущества. В сложившейся ситуации возможны были два варианта решения проблемы: 1) объединить договоры аренды-продажи и условной купли-продажи в одну группу договоров (как было сделано в Австралии и Новой Зеландии) либо 2) иначе сформулировать условия договора аренды продажи, чтобы «изъять» их из-под действия Закона о факторах и отграничить от договора условной продажи (по этому пути пошла английская практика) .

И не только условной, но и в целом договору купли-продажи, с которым, по мнению английских специалистов (Atiyah P.S., Adams J. The Sale of Goods. London, 1995. P. 11 — 12), аренда-продажа имеет следующие сходства: 1) предмет купли-продажи и аренды продажи всегда тот же самый; 2) сумма платежей по договору аренды-продажи всегда значительно больше, чем по договору аренды; 3) сумма выкупа часто номинальна, а иногда на практике ее не существует. По этой причине с точки зрения расчета требований достаточности капитала у арендатора аренда-продажа приравнивается к купле-продаже.
Кабатова Е.В. Лизинг: понятие, правовое регулирование, международная унификация. М., 1991. С. 63 — 64. Как видим, аренда-продажа в английском праве имеет значительные сходства и с другим видом договора — лизинга. Основное различие между ними в предмете договора (как правило, потребительские товары при аренде-продаже и оборудование при лизинге, хотя могут быть и иные ситуации), а также в отсутствии в английском лизинге опциона на покупку (Там же. С. 16).

Следует также отметить, что в английском праве аренда-продажа является разновидностью т.н. титульных финансов (title finance), под которыми понимается «квазиобеспечение (quasi-security)», выработанное в XIX в. в обход законодательных запретов физическом лицам и партнерствам создавать обеспечения (universal charge) над своими активами. Термин «титульные финансы» используется потому, что в каждом конкретном случае кредитор имеет право собственности на соответствующие активы .

Другими разновидностями title finance являются: удержание права собственности за продавцом; заем ценных бумаг; факторинг и дисконтирование выручки; секьюритизация; сделки репо; финансовый лизинг; обратный лизинг (Wood P. Law and Practice of International Finance. London, 2008. P. 292, 295).

При имплементации договора аренды-продажи в правовую систему России произошла как некоторая корректировка самого наименования, так и определенное изменение его содержания. По терминологическим изменениям следует отметить, что ГК РФ употребляет термины «имущественный наем» и «аренда» как синонимы (см., напр., ст. 606, п. 2 ст. 37 и др.). Однако еще со времен действия Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. аренда рассматривалась как «основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование. имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной и иной деятельности» (ст. 1). Таким образом, аренду можно квалифицировать как имущественный наем для предпринимательских целей. Но поскольку ст. 501 ГК «Договор найма-продажи» помещена в § 2 гл. 30 «Розничная купля-продажа», это исключает использование товара для таких целей. Поэтому использование термина «наем-продажа» вместо «аренда-продажа» подчеркивает «непредпринимательский» характер данного договора для арендатора .

Такое разделение найма и аренды характерно и для некоторых других законодательств. Так, из сравнительного анализа § 535 и § 581 Германского гражданского уложения следует, что при аренде в пользование передаются арендованные предметы, а также дополнительно предоставляется право пользования его плодов, если последние в рациональном хозяйстве могут быть отнесены к доходам.

По второй позиции произошла трансформация среднесрочного договора в краткосрочный, причем с ярко выраженным служебным характером: нормы ст. 501 позволяют использовать наем-продажу только как элемент договора розничной купли-продажи, предусматривающего сохранение права собственности за продавцом до полной оплаты товара. Российский вариант найма-продажи в отличие от английской аренды-продажи не предусматривает опцион, сохранение права собственности за продавцом в нем имеет недвусмысленный обеспечительный характер.

Из самого наименования договора найма-продажи можно сделать вывод о его смешанном характере.

Понятие смешанного договора. В соответствии с п. 3 ст. 421 ГК «стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора». Возможность заключать смешанный договор — это одно из проявлений принципа свободы договора.

Смотрите так же:  Ликвидация ооо расходы

Но, как справедливо отмечает Л.Г. Ефимова, в юридической литературе термин «смешанный договор» может применяться только к тем договорам, которые объединяют более одной совокупности всех необходимых условий различных договорных типов. Договор, который включает лишь «осколки» нескольких договорных типов (т.е. не весь комплекс необходимых условий разных договоров), следует считать договором sui generis .

Ефимова Л.Г. Банковские сделки: право и практика. М., 2001. С. 246.

Договор найма-продажи в полной мере соответствует этому критерию. Он представляет собой определенную «надстройку» — договор аренды (найма), которая дополняет «базис» — договор купли-продажи. В этом отличие договора найма-продажи от целого ряда других гражданско-правовых договоров, как раз и состоящих из таких «осколков» (например, договор факторинга упрощенно можно представить как конгломерат кредитного договора и цессии, договор банковского счета = договор займа + договор комиссии + договор возмездного оказания услуг, договор транспортной экспедиции = договор перевозки + договор возмездного оказания услуг и т.д.). Более того, можно утверждать, что договор найма-продажи является самым ярким примером смешанного договора.

Практическое значение признания того или иного договора смешанным состоит в возможности применения к нему положений ГК об «ингредиентах», входящих в его состав (в случае найма-продажи это нормы ГК о договорах аренды и купли-продажи). Тогда как к договорам, включающим элементы различных гражданско-правовых конструкций, но не являющимся смешанными, такой подход, как правило, недопустим (принцип «специальная норма вытесняет общую»).

Комментарий действующего законодательства. Согласно ст. 501 ГК РФ «договором может быть предусмотрено, что до перехода права собственности на товар к покупателю (ст. 491) покупатель является нанимателем (арендатором) переданного ему товара (договор найма-продажи). Если иное не предусмотрено договором, покупатель становится собственником товара с момента оплаты товара». И хотя на этом нормы ГК и законодательства в целом, относящиеся к найму-продаже, исчерпываются, они позволяют сделать следующие выводы:

  1. Договор найма-продажи заключается только в случае, когда продажа товара осуществляется на условиях сохранения права собственности за продавцом . Это, в свою очередь, означает, что:

Подробнее см.: Овсейко С. Сохранение права собственности за продавцом как способ обеспечения исполнения обязательств // Управление собственностью: теория и практика. 2006. N 2. С. 10 — 24.

а) нанимателем (арендатором) имущества, выступающего в качестве товара, является покупатель по договору купли-продажи, а наймодавцем — продавец. При этом обязательным условием купли-продажи является отсрочка (рассрочка) платежа. Условия такого договора купли-продажи можно рассматривать как продажу в кредит (ст. 488 ГК) или оплату товара в рассрочку (ст. 489);

б) договор найма-продажи может не составляться в виде отдельного документа, а включаться в качестве специальных условий в договор купли-продажи;

в) договор найма-продажи действует, как правило, до полной оплаты товара. Потом отношения найма (аренды) становятся невозможны в принципе, поскольку собственник и арендатор не могут совпадать в одном лице. Второе предложение ст. 501, излагающее правило о переходе права собственности не императивно, а диспозитивно, можно объяснить формулировкой ст. 491 ГК, которая гласит, что «право собственности сохраняется за продавцом до момента оплаты товара или наступления иных обстоятельств. «. Иными обстоятельствами, с которыми может быть связан момент перехода права собственности и, следовательно, прекращения договора найма-продажи, может быть, например, частичная оплата в определенной сумме либо исполнение обязательства за покупателя поручителем или гарантом.

  1. Договор найма-продажи является разновидностью розничной купли-продажи. Это влечет, в частности, следующие последствия:

а) продавец товара осуществляет предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу;

б) товар должен быть предназначен для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью;

в) договор розничной купли-продажи является публичным, т.е. продавец обязан заключить его с каждым, кто к нему обратится;

г) к такому договору помимо ГК применяются нормы Закона РФ от 7 февраля 1992 г. «О защите прав потребителей» и целый ряд других подзаконных нормативных актов.

  1. Договор найма-продажи гипотетически может быть возмездным либо безвозмездным. Но необходимо помнить, что ГК (п. 3 ст. 423) установил презумпцию возмездности любого гражданско-правового договора. Кроме того, следует учитывать, что выделение договора найма-продажи в отдельный вид договора практически оправданно при условии, что наниматель осуществляет оплату за период пользования имуществом до момента перехода права собственности. В противном случае было бы вполне достаточно норм ст. 491 о сохранении права собственности за продавцом. Наконец, согласно ст. 823 ГК отсрочка или рассрочка оплаты товаров охватывается понятием «коммерческий кредит», к которому применяются правила гл. 42 ГК «Заем и кредит». А одна из ее статей (ст. 809) предусматривает, что, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и порядке, которые определены договором .

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (под ред. О.Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации — КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2006 (издание пятое, исправленное и дополненное с использованием судебно-арбитражной практики).

Существует и иное мнение: покупатель не должен платить арендную плату, т.к. размер и порядок оплаты определяется договором купли-продажи и правилами продажи товаров в кредит (Комментарий к ГК РФ (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. Т. 2. М., 1998. С. 66).

Форма оплаты может быть различной: либо периодические платежи до полной оплаты товара, либо же дополнительная сумма включается в покупную цену в качестве процентов и уплачивается вместе с ней .

При выборе правильной формулировки в договоре важно учитывать следующее: 1) арендные платежи у арендатора относятся к расходам при исчислении налога на прибыль в полном объеме согласно п. 10 ч. 1 ст. 264 НК РФ; 2) что касается процентов по полученным займам и кредитам, то они относятся к расходам, если только размер процентов существенно не отклоняется от среднего уровня процентов, взимаемых по долговым обязательствам, выданным в том же квартале (месяце) на сопоставимых условиях (п. 1 ст. 269 НК); проценты, начисленные сверх таких сумм, ложатся на финансовые результаты (п. 8 ст. 270 НК). Правда, следует признать, что плательщики налога на прибыль (т.е. организации) в подавляющем большинстве случаев не являются стороной договора розничной купли-продажи.

  1. К обязательствам сторон с момента передачи товара до момента его оплаты применяются нормы ГК о договоре аренды. Отсюда вытекает следующее:

а) предметом договора найма-продажи могут быть только непотребляемые вещи (п. 1 ст. 607 ГК);

б) если хотя бы одной стороной является юридическое лицо, договор найма-продажи должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609);

в) плоды и продукция, полученные в результате использования арендованного имущества, являются собственностью арендатора (ст. 606);

г) товары могут быть переданы арендатору во владение и пользование либо только в пользование (ст. 606). Но специфика товаров такова, что едва ли не во всех случаях к арендатору переходит право пользования совместно с владением . Практические последствия этого состоят в том, что арендатор на основании ст. 305 ГК получает возможность защиты своих прав против всех третьих лиц, включая возможность предъявления виндикационных и негаторных исков;

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества» (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2002 (издание 4-е, стереотипное).

Объем передаваемых арендатору прав зависит от предмета аренды. Большинство разновидностей имущества передаются как в пользование, так и во владение арендатору. Но специфика некоторых договоров такова (аренда каналов связи; аренда доменного пространства; аренда отдельных помещений в здании и т.п.), что их предмет не может быть передан во владение арендатора. Заметим, что объем передаваемых по договору аренды прав определяет скорее «юридические» правомочия по защите имущества, а не «экономическое» содержание прав арендатора. Например, согласно дореволюционной российской доктрине суть имущественного найма заключалась в предоставлении нанимателю только права пользования (но не владения) нанятым имуществом. При этом право пользования трактовалось так широко, что включало правомочие на сдачу имущества в субаренду (Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2. М., 2000. С. 399 — 340).

д) арендатор-покупатель обязуется, в частности:

  • своевременно вносить арендную плату (ст. 614);
  • не сдавать без согласия арендодателя-продавца имущество в поднаем и передавать права и обязанности по договору (перенаем), передавать товар в ссуду, залог, вносить в качестве вклада.

Кроме того, в зависимости от вида аренды к соответствующему договору найма-продажи могут применяться и другие нормы гл. 34 ГК «Аренда».

Вместе с тем, учитывая смешанный характер договора найма-продажи, отдельные нормы ГК об аренде не могут быть к нему применимы. Это, в частности, ст. 613 (о правах третьих лиц на имущество), ст. 621 (преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок), ст. 612 (возврат арендованного имущества арендодателю), ст. 623 (улучшения арендованного имущества), ст. 624 (выкуп арендованного имущества) и др.

  1. С другой стороны, к договору найма-продажи должны применяться такие важные положения гл. 30 ГК о купле-продаже, как ст. 459 (переход риска случайной гибели товара), ст. 460 (обязанность продавца передавать товар свободным от прав третьих лиц) и большинство других. Можно даже говорить о том, что нормы гл. 30 ГК составляют основу правовой конструкции договора найма-продажи, тогда как нормы гл. 34 подлежат субсидиарному применению.

Договор найма-продажи имеет значительное сходство с договором аренды с правом выкупа. Отличия между ними заключаются в следующем:

  1. для аренды с выкупом действует как раз обратный принцип: основу правового регулирования составляют нормы ГК об аренде, тогда как положения о купле-продаже должны применяться субсидиарно;
  2. с финансовой точки зрения основу вознаграждения продавца по договору найма-продажи составляет покупная цена, уплачиваемая при прекращении договора, тогда как проценты (если они вообще уплачиваются) носят дополнительный характер. Что касается аренды с правом выкупа, то вознаграждение арендодатель получает в виде периодических платежей, тогда как выкупная цена может носить символический характер;
  3. договор аренды с правом выкупа, как правило, является долгосрочным, тогда как договор найма-продажи — краткосрочным.

В целом можно сделать следующий вывод. Договор найма-продажи может служить удачным дополнением договора розничной купли-продажи, содержащего оговорку о сохранении права собственности на товар до полной его оплаты, в тех случаях, когда покупатель хочет начать использование имущества до момента полной его оплаты, а продавец имеет возможность получить от этого дополнительный доход.