Агентский договор посуточной сдачи недвижимости в аренду

Возможно ли физическому лицу, владельцу апартаментов, заключить с ООО агентский договор на посуточную сдачу этих апартаментов в аренду, если владелец апартаментов и генеральный директор ООО одно и тоже лицо?

Возможно ли тоже самое с квартирой?

Уточнение клиента

или договор доверительного управления

23 Октября 2018, 20:10

Ответы юристов (4)

В первую очередь нужно посмотреть устав организации, если там запретов, нет, то никаких проблем в заключении агентского договора также, нет.

Но возникает вопрос, какой экономический смысл такой сделки?

Как я понимаю, что ООО будет искать клиентов и заключать договоры найма.

ГК РФ Статья 1005. Агентский договор

1. По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

  • По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
  • По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала

Как можете заметить, что в такой сделки Вам как физическому лицу придется платить налогу за полученный доход от передачи в найм апартаментов, при этом ООО также придется платить налог с % комиссии, полученной от Принципала -физического лица.

Возможно ли тоже самое с квартирой?

Предмет договора не имеет значение, поскольку такая схема возможна.

Уточнение клиента

Цель данной сделки завести прибыль на ООО (УСН 6%). Суть в следующем: физ.лицо поручает ООО найти клиента, сдать квартиру, производить клининг и др., а оставшуюся после этого прибыль уплатить физ.лицу (Принципалу). В этом случае ООО уплачивает 6% (упрощенка) и 13% за физ.лицо?

23 Октября 2018, 20:36

Есть вопрос к юристу?

ГК РФ Статья 1012. Договор доверительного управления имуществом

1. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).
Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

В данном случае заключение такого договора по ГК РФ не запрещено. Как можно заметить, что право собственности не переходит управляющему, который обязан действовать в интересах доверителя. Договор заключается на определенный срок.

Можете уточнить цель заключения такого договора?

Проще всего самостоятельно заключать договоры, либо физ. лицу зарегистрироваться в качестве ИП.

Возможно ли физическому лицу, владельцу апартаментов, заключить с ООО агентский договор на посуточную сдачу этих апартаментов в аренду, если владелец апартаментов и генеральный директор ООО одно и тоже лицо?

поскольку сделка будет между взаимозависимыми лицами, при ее заключении потребуется одобрение общего собрания участников ООО (или единственного участника), а кроме того, размер вознаграждения агента (ООО насколько понимаю) должно быть соответствовать размеру сложившемуся на рынке данных услуг, в силу ст.105.3 НК.

вид объекта недвижимости никакого значения не имеет.

Да, все верно при чем 6% с комиссии, а 13% с остального за физ. лицо, но налоговый орган при проверке обратить внимание на цену сделки, если она будет ниже рыночной, то может доначислить налоги, штраф и пени.

Не проще ли зарегистрировать ИП?

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Могу ли использовать агентский договор между арендодателем и арендатором?

Сдаю в аренду помещение. Коммунальные услуги входят в арендную плату. Так как коммунальные услуги постоянно растут и что бы не платить налог с этих платежей. Планирую заключить агентский договор с арендатором.

Я отчитываюсь по УСН 6% (сдача внаем собственного недвижимого имущества)

По настоящему договору Агент (арендодатель),имеющий договорные отношения с соответствующими снабжающими организациями, обязуется совершать от своего имени, но за счет Принципала (арендатора) все необходимые действия по обеспечению нежилого помещения коммунальными услугами , находящегося в аренде у Принципала на основании договора аренды. Принципал обязуется уплатить Агенту вознаграждение за за оказываемые услуги.

Ответы юристов (4)

Здравствуйте, Оксана.
Да, такое возможно. Это один из основных способов вывести из-под налогообложения часть арендной платы, приходящуюся на коммунальные услуги. В этом случае вашим доходом, облагаемым на УСН, будет основная арендная плата и только сумма вознаграждения от арендатора.

Есть вопрос к юристу?

Да, вполне можете. Если у Вас в договоре прямо прописано, что коммунальные платит арендатор, то Вы можете заключить агентский договор с ним и платить коммунальные по агентскому договору за его счет.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016)ГК РФ Статья 1005. Агентский договор
1. По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.
2. В случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента.
3. Агентский договор может быть заключен на определенный срок или без указания срока его действия.
4. Законом могут быть предусмотрены особенности отдельных видов агентского договора.
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2016)ГК РФ Статья 421. Свобода договора

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
КонсультантПлюс: примечание.
Об условиях договоров, заключенных на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя до дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов — Республики Крым и города федерального значения Севастополя, см. статью 21 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

С Уважением.
Васильев Дмитрий.

Здравствуйте. Поддержу коллег разъяснениями Минфина.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 9 августа 2013 г. N 03-11-11/32283

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросам определения доходов индивидуальным предпринимателем — арендодателем, применяющим упрощенную систему налогообложения, и сообщает следующее.
В соответствии со ст. 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения в составе доходов учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 Кодекса. При определении объекта налогообложения в составе доходов не учитываются доходы, указанные в ст. 251 Кодекса.
Согласно ст. 249 Кодекса выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.
При этом ст. 251 Кодекса не предусматривает исключение из доходов возмещения стоимости коммунальных расходов (потребленных электроэнергии, отопления и т.п.), поступающего арендодателю от арендатора.
Таким образом, суммы указанных возмещений учитываются налогоплательщиком-арендодателем в доходах при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.
Вместе с тем обращаем внимание, что на основании пп. 9 п. 1 ст. 251 Кодекса в составе доходов не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.
В соответствии с п. 1 ст. 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
Статьей 1011 ГК РФ установлено, что если агент действует от своего имени, но за счет принципала, то к отношениям, вытекающим из агентского договора, применяются правила, предусмотренные гл. 51 «Комиссия» ГК РФ, если эти правила не противоречат положениям данной главы ГК РФ или существу агентского договора.
Таким образом, предметом агентского договора являются любые взаимоотношения агента с третьими лицами в интересах принципала, в том числе выполнение функций комиссионера.
При соблюдении вышеуказанных условий по сделке с третьими лицами у агента, применяющего упрощенную систему налогообложения, в составе доходов при определении объекта налогообложения учитывается только агентское вознаграждение.

Смотрите так же:  Где в мариуполе оформить субсидию

Врио директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
09.08.2013

При этом не забудьте предупредить арендодателя, что у него возникнет доход и он будет обязан самостоятельно оплачивать НДФЛ.

Вопрос: О налогообложении НДФЛ арендной платы, полученной физлицом по агентскому договору, а также компенсации расходов на коммунальные услуги, полученной от арендатора.

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 12 ноября 2013 г. N 03-04-06/48313

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики, рассмотрев письмо ООО по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц дохода, полученного по агентскому договору от сдачи в аренду нежилого помещения, в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
На основании ст. 41 Кодекса доходом физического лица признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, определяемая в соответствии с гл. 23 Кодекса и учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить.
Согласно п. 1 ст. 210 Кодекса при определении налоговой базы учитываются все доходы, которые получены налогоплательщиком как в денежной, так и в натуральной формах или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.
Таким образом, суммы арендной платы, полученные физическим лицом по агентскому договору, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке. Уменьшение данной суммы при расчете налоговой базы на суммы вознаграждения агенту нормами гл. 23 Кодекса не предусмотрено.
В случае компенсации арендатором арендодателю расходов на коммунальные услуги, размер которых не зависит от их фактического использования, у физического лица — собственника нежилого помещения возникает доход, подлежащий обложению налогом на доходы физических лиц.

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Н.А.КОМОВА
12.11.2013

Если коммунальные услуги оплачиваются по счетчикам, то указанные суммы не включаются в сумму дохода подлежащего налогооблажению.

Оксана, добрый день. Поскольку Вы являетесь арендодателем, да еще и на УСН 6%, то для Вас было бы правильнее убрать из договора аренды любые упоминания об оплате коммунальных услуг арендатором и или получения от него возмещения эа к/у в иной форме. Оставьте только сумму арендной платы. После этого Вы можете заключать агентский договор с арендатором, в котором предусмотреть его действия уже как Вашего агента по отношениям, связанным с получением коммунальных услуг.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Агентский договор

Наша организация выступает агентом в сфере сдачи в аренду коммерческой недвижимости принципала. На расчетной счет агента поступают денежные средства, получаемые от арендаторов за пользование помещениями. Из этих средств мы удерживаем агентское вознаграждение в фиксированной сумме 500000 рублей в месяц. Данную сумму я учитываю в составе доходов агента (мы на упрощенке). Из оставшихся средств оплачиваются коммунальные платежи, остаток суммы перечисляется принципала.

Чьим доходом являются денежные средства, уходящие на уплату коммунальных услуг? Насколько я понимаю, доходом агента является сумма в размере 500000 рублей ежемесячно, а доходом принципала (он тоже на упрощенке) явлется сумма ежемесячно перечисляемая ему на расчетной счет.

Например, поступило 1 миллион рублей, из них 100000 оплатили коммунальных платежей, 500000 тысяч ушло на вознаграждение агента, а 400000 перечислили принципалу. Кто заплатит налог со 100000?

Ответы юристов (10)

Коммунальные платежи оплачиваются за помещения которые агент сдает в аренду? Договором урегулирован момент кто оплачивает указанные платежи?

Судя по всему это внереализационные доходы принципала от сдачи имущества в аренду.

Есть вопрос к юристу?

По моему мнению, если ваша организация находится на УСН, не имеет значения какой доход вы получаете. Прибыль принципала составляет 500т.р. далее, всё зависит от того, кем является принципал — физическое или юридическое лицо и на какой системе налогообложения он состоит. 100т.р. — это расходы собственника на содержание имущества, в отношении которых, может быть применен налоговый вычет в зависимости от системы налогообложения принципала.

Здравствуйте!
Мария, Вы на УСН с прибыли находитесь или с дохода?

В любом случае этот вопрос на общее развитие, поскольку в силу ст.41 НК РФ

В соответствии с настоящим Кодексом доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главами «Налог на доходы физических лиц», «Налог на прибыль организаций» настоящего Кодекса.

т.е. доход это деньги, которое получает лицо за что либо (исполнение договора, взысканию по исп листу и тд)

Поэтому ни Вы, ни Ваш принципал платить налог с этих 100тр не будут, это будут деньги коммунальщиков и они будут разбираться сами.

Здравствуйте, уважаемая Мария!

Если вопрос распределения обязанностей по уплате коммунальных платежей не урегулирован в договорном порядке, то доходом они являются для коммунальных служб, а для вас — расходами.

Чьим доходом являются денежные средства, уходящие на уплату коммунальных услуг?

Надо смотреть агентский договор. Должны признаваться доходом принципала, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов агента в соответствии с условиями заключенных договоров.

Так как вы осуществляете посредническую деятельность, то на основании пп. 9 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса в составе доходов не учитываются доходы поступившие агенту в связи с исполнением обязательств по агентскому договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных агентом за принципала, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов агента в соответствии с условиями заключенных договоров. При определении объекта налогообложения при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, вашим доходом является только сумма полученного агентского вознаграждения, т.е. 500 т.р.

В соответствии со ст.1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

То есть, если сделки, совершаются Вами с третьим лицом от Вашего имени и за счет принципала, то Вы приобретаете права и становитесь обязанным, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

В таком случае денежные средства, получаемые от арендаторов за пользование помещениями, являются Вашим доходом. И следовательно налог на добавленную стоимость уплачиваете Вы.

Если сделки совершаются Вами с третьим лицом от имени и за счет принципала, то права и обязанности возникают непосредственно у принципала. В таком случае все суммы поступающие на Ваш счет являются доходом принципала.

При этом Вы имеете право удерживать агентское вознаграждение в фиксированной сумме 500000 рублей в месяц, если это предусмотрено Вашим агентским договором. И следовательно данную сумму можете учитывать в составе доходов агента.

СОгласно ст.1008 ГК РФ в ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора.

Если агентским договором не предусмотрено иное, к отчету агента должны быть приложены необходимые доказательства расходов, произведенных агентом за счет принципала.

Таким образом, если Договор аренды заключается от имени принципала, то следовательно все обязательства по нему, в том числе по оплате коммунальных платежей, несет Принципал или арендатор. И следовательно обязанность по уплате налога лежит на Принципале.

Учитываются ли расходы на коммунальные услуги и иные аналогичные платежи при исчислении налога на прибыль? Подлежат ли вычету у арендодателя суммы налога на добавленную стоимость, уплаченные энергоснабжающей организации в части электроэнергии, потребленной арендатором?

Ответы на поставленные вопросы будут зависеть от условий договора аренды, от обязанностей сторон, оговоренных в нем.

Для разрешения вопросов налогообложения коммунальных расходов рассмотрим возможные варианты:

1. Если суммы коммунальных и иных аналогичных платежей включены в состав арендной платы,

Арендная плата состоит из двух частей: постоянной и переменной.

Согласно п.п. 2, 3 ст. 614 ГК РФ и правовой позиции высших судебных органов (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002) стороны договора аренды могут предусмотреть как твердый размер арендной платы, так и порядок (механизм) ее расчета. Учесть изменение стоимости коммунальных услуг позволит условие договора, предусматривающее постоянную и переменную части арендной платы.

Постоянная часть является фиксированной и включает в себя оплату за пользование самим помещением. Переменная часть арендной платы эквивалентна сумме коммунальных платежей (услуг связи и пр.), потребляемых арендатором за месяц. Реализация услуг по предоставлению имущества в аренду признается объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Налоговая база определяется как стоимость услуг, исчисленная исходя из цен, установленных договором (п. 1 ст. 154, п. 1 ст. 40 НК РФ). В данном случае вся сумма арендной платы (как фиксированная, так и переменная) является оплатой услуг арендодателя по предоставлению имущества в аренду.Поэтому арендодатель должен исчислить налог с полной суммы арендной платы. Если оплата коммунальных услуг производится в составе арендных платежей, то отдельно первичные документы на коммунальные платежи не оформляются. Арендодателю достаточно оформить счет на оплату аренды с приложением расчета переменной части арендной платы, а также копий первичных учетных документов коммунальных служб (счета, расчеты), если это предусмотрено договором аренды.

Смотрите так же:  Заявление на отпуск с последующим увольнением когда выдать трудовую книжку

При таком варианте арендодатель, руководствуясь п.3 ст. 168 НК, выставляет арендатору счета-фактуры на всю сумму арендной платы (как постоянную, так и переменную часть) без выделения отдельной строкой суммы коммунальных платежей в счете-фактуре и счете на оплату арендодателю, а арендатор принимает к вычету всю сумму НДС, указанную в счете-фактуре арендодателя (в том числе и в переменной части). Правомерность таких действий подтверждена разъяснениями налоговых и финансовых органов (Письма ФНС РФ от 04.02.2010 № ШС-22-3/[email protected], Минфина России от 19.09.2006 № 03-06-01-04/175). При соблюдении этих условий вычет предъявленных сумм налога на добавленную стоимость производится арендатором в общеустановленном порядке.

В данном случае у арендатора отсутствует риск как по принятию налога на добавленную стоимость, предъявленного арендодателем по переменной части арендной платы к вычету, так и по включению в расходы для целей исчисления налога на прибыль, суммы переменной части.

Что касается сумм налога на добавленную стоимость, предъявленных поставщиками коммунальных услуг, арендодатель принимает их к вычету в полном размере в общеустановленном порядке, так как услуги приобретаются для осуществления операций, облагаемых НДС (услуги по сдаче помещений в аренду облагаются налогом на добавленную стоимость) (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ). Такую же позицию выразил ФАС Северо-Западного округа в Постановлениях от 10.01.2007 № А05-7971/2006-13 и от 04.07.2007 № А56-38904/2006.

2. Если в соответствии с условиями договора аренды, арендодатель в интересах арендатора совершает действия, связанные с обеспечением помещения электроэнергией, водоснабжением и иными коммунальными услугами, а арендатор обязуется возместить расходы арендодателя, понесенные им в связи с выполнением поручения, то деятельность арендодателя по предоставлению коммунальных услуг следует рассматривать как посредническую, а договор аренды как смешанный договор. Такие отношения характерны для агентского договора (ст. 1005 ГК РФ) или договора комиссии (ст. 990 ГК РФ), в зависимости от того, действует агент от имени принципала или от своего имени (ст. 1011 ГК РФ).

При передаче энергии, воды, газа, услуг связи арендатору арендодатель не совершает операций по реализации и не обязан исчислять и уплачивать налог на добавленную стоимость, так как товары, приобретенные арендодателем-агентом для арендатора-принципала, являются собственностью принципала (п.1 ст. 996, ст. 1011 ГК РФ). Операции по приобретению и переадресации услуг для арендодателя – транзитные, потребляются арендатором, поэтому не увеличивают ни выручку, ни затраты арендодателя.

Внесение подобных условий в договор аренды вполне допустимо. Действующим законодательством предусмотрена возможность заключения смешанных договоров. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре (п.3 ст. 421 ГК РФ). Следовательно, договор аренды с элементами договора агентирования не противоречит действующему законодательству.

При этом необходимо отметить, что все посреднические договоры являются возмездными. При отсутствии в посреднических договорах условия о размере вознаграждения или о порядке его уплаты, вознаграждение уплачивается после исполнения поручения в размере, определяемом в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса (ст. 991, ст. 1006 ГК РФ). С учетом положений гражданского законодательства, возможно указать на включение в арендную плату вознаграждения за оказание посреднических услуг, без выделения отдельной суммой. Вознаграждение арендодателя-посредника на общих основаниях облагается налогом на добавленную стоимость (ст. 146, 156 НК РФ).

Согласно Правилам ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, Книг покупок и Книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденного Постановлением Правительства РФ № 914 от 02.12.2000, основанием для вычета налога на добавленную стоимость налогоплательщиком (приобретателем) является счет-фактура, выставленный посредником, в котором отражаются показатели счета-фактуры, выставленного продавцом услуги.

Письмом ФНС РФ от 04.02.2010 № ШС-22-3/[email protected] был разъяснен порядок перевыставления счетов-фактур при приобретении товаров (работ, услуг) черезпосредника. Если счет-фактура выставлен продавцом на имя комиссионера (агента), то основанием у комитента (принципала) для принятия налога на добавленную стоимость к вычету является счет-фактура, полученный от посредника. Счет-фактура выставляется посредником комитенту, принципалу с отражением показателей из счета-фактуры, выставленного продавцом посреднику. Действия арендодателя-агента (комиссионера) в случае передачи в аренду части помещений будут следующими:

  • он получает от коммунальных служб счета-фактуры и хранит их в журнале учета полученных счетов-фактур;
  • регистрирует счета-фактуры в книге покупок только в части стоимости коммунальных услуг, потребляемых лично;
  • выставляет арендатору от своего имени счета-фактуры на стоимость коммунальных услуг, потребляемых арендатором, с отражением показателей из счетов-фактур поставщиков услуг;
  • счета-фактуры, выставленные арендатору, регистрирует в журнале выставленных счетов-фактур, не регистрируя их при этом в книге продаж;
  • выставляет арендатору счет-фактуру на сумму посреднического вознаграждения, регистрирует его в журнале выставленных счетов-фактур и в книге продаж; в случае включения агентского вознаграждения в арендную плату, счет-фактура выставляется на сумму арендной платы.

То есть, если арендодатель обеспечивает арендатора всеми услугами, то такие действия считаются аналогичными действиям агента и подлежат вознаграждению.

Поэтому, если Вы осуществляете оплату коммунальных платежей от имени арендодателя, то Вы фактически совершаете действия СУБАГЕНТА.

СОглансо ст.1009 ГК РФ если иное не предусмотрено агентским договором, агент вправе в целях исполнения договора заключить субагентский договор с другим лицом, оставаясь ответственным за действия субагента перед принципалом. В агентском договоре может быть предусмотрена обязанность агента заключить субагентский договор с указанием или без указания конкретных условий такого договора.

То есть, в таком случае Вам следует дополнительно заключить с ПРинципалом субагентский Договор на оплату коммунальных услуг и получать соответствующее вознаграждение.

При этом сумма коммунальных платежей, поступающая на Ваш счет будет считаться доходом той или иной стороны в зависимости от СУбагентского Договора.

Таким образом, Вам следует исходить из вышеизложенного и при необходимости оформить Ваши отношения с Принципалом по оплате коммунальных услуг по ДОговору аренды.

С уважением Ф. Тамара

Что касется вашего вопроса по налогу на коммунальные платежи то тут нужно смотреть как оформлена эта сумма по договорам аренды если она у вас проходит как возмещение за коммунальные платежи от арендаторов то чиновники из Минфина РФ считают что, возмещение арендатором коммунальных платежей арендодателю, применяющему УСН,- является доходом арендодателя (письмо Минфина России от 16.07.2009 N 03-11-06/2/130.Суды считают что эта сумма по компенсации расходов на ком.услуги не может являться доходом в соответствии со ст.41 НК РФ.

В любом случае вам нужно обратить внимание на правильность и четкость составления договоров по вашей деятельности сучетом действуюшего законодательства РФ .

Сдача в аренду (чужого) нежилого помещения Индивидуальным Предпринимателем

Добрый день! Подскажите пожалуйста ка быть в ситуации, когда собственником нежилого помещения является одно физическое лицо, а сдавать в аренду будет от его имени другое физ. лицо но Индивидуальный Предприниматель. Может ли собственник выдать доверенность на управление имуществом, в том числе на сдачу в аренду? От чьего имени будет заключаться договор? И кто будет платить налог в данном случае? С уважением, Михаил. г. Москва.

Ответы юристов (1)

Существует несколько вариантов оформления отношений физ.л. с физ.лицом-ИП с целью передачи имущ. и последующей его сдаче в аренду: доверительное управление, агентский договор. поручение.

Поэтому выбор формы договора зависит от совокупности обстоятельств.

Смогу Вас проконсультировать по всем вопросам в чате.

С уважением Ф. Тамара

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Коммунальные платежи при сдаче помещения в аренду предпринимателем на УСН

Здравствуйте. Подскажите пожалуйста как правильно предпринимателю, находящемуся на системе налогообложения УСН 6 % доход составить договор С ресурсоснабжающими организациями чтобы, при сдаче в аренду собственного помещения возмещаемые арендатором ему коммунальные услуги не включались в его доход ?

Ответы юристов (2)

как правильно предпринимателю, находящемуся на системе налогообложения УСН 6 % доход составить договор С ресурсоснабжающими организациями чтобы, при сдаче в аренду собственного помещения возмещаемые арендатором ему коммунальные услуги не включались в его доход ?

Вам нужно что они согласились заключить договоры с Вашим арендатором.

На практике это происходит достаточно редко.\

С уважением, Суворова Виктория.

​Арендодатель может избежать включения сумм возмещения в доходы при заключении агентского договора с ресурсоснабжающей организацией. В этом случае в составе доходов не учитываются доходы в виде имущества, поступившего комиссионеру, агенту или иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом или иным поверенным за комитента, принципала или иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов посредника в соответствии с условиями заключенных договоров (подп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ). Если арендодатель станет для арендатора агентом во взаимоотношениях с ресурсоснабжающими компаниями, то у него в составе доходов при определении объекта налогообложения будет учитываться только агентское вознаграждение. Но для этого обязательно должен быть оформлен соответствующий посреднический договор.​

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Агентский договор на заключение договоров аренды помещения

АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР

на заключение договоров аренды помещения

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Принципал», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Агент», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Агент принимает на себя обязательства от имени и за счет Принципала за вознаграждение совершать юридические (за исключением совершения сделок от имени Принципала) и иные действия по поиску и подбору Клиентов, удовлетворяющих требованиям Принципала, для заключения Договоров аренды.

1.2. Агент не имеет права заключать Договора аренды от имени Принципала.

1.3. Агент вправе заключать от своего имени иные договоры и совершать иные действия, связанные с выполнением условий настоящего Договора. Для исполнения своих обязательств по Договору Агент имеет право пользоваться услугами третьих лиц, неся полную ответственность перед Принципалом за их действия и самостоятельно производя оплату их услуг. Услуги третьих лиц, указанных в настоящем пункте Принципалом не компенсируются.

Смотрите так же:  Письмо претензия фирме

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АГЕНТА

2.1. Агент обязан:

2.1.1. Совершать юридические и иные действия по поиску и подбору Клиентов, удовлетворяющих требованиям Принципала;

2.1.2. Организовывать встречи Клиентов с Принципалом, оказывать содействие Принципалу в проведении переговоров, уточнении позиций Сторон, консультировать Принципала по вопросам, связанным с заключение Договоров аренды, ставок арендной платы, экономической ситуации на рынке недвижимости;

2.1.3. В самостоятельно определяемом объеме, необходимом для исполнения своих обязательств по Договору, и за свой счет, организовывать изучение рынка с целью выявления потенциальных Клиентов.

2.1.4. Представлять по требованию Принципала данные о потенциальных Клиентах и сведения о проведенных с Клиентами переговорах.

2.1.5. При проведении переговоров с потенциальными Клиентами учитывать требования к условиям Договоров аренды письменно или устно изложенных Принципалом.

2.1.6. Без согласия Принципала не давать Клиентам никаких обещаний, согласий и подтверждений от имени Принципала о готовности последнего к подписанию с ними Договоров аренды.

2.1.7. Еженедельно представлять Принципалу Отчет о проделанной работе, в соответствии с Приложением № с обязательным указанием:

  • количества входящих звонков по рекламе Помещений с указанием запрашиваемой площади и информации: прямой арендатор/посредник;
  • количества клиентов (возможных арендаторов), которым был осуществлен показ Помещений, с указанием источника привлечения арендатора, текущим статусом работы с арендатором, причины отказа арендатора от аренды.

2.1.8. В течение дней после заключения настоящего Договору представить Принципалу:

  • перечень агентств, с которыми планирует сотрудничать Агент в целях поиска Клиентов;
  • план рекламы Помещений на месяцев, осуществляемой за собственный счет;
  • план маркетинговых мероприятий, осуществляемых за собственный счет.

2.1.9. Выделить для реализации Помещений персонального брокера, в обязанности которого будет входить:

  • показ Помещений с обязательным заполнением Акта осмотра сторонами;
  • прием прямых звонков по результатам рекламы Помещений.

2.1.10. В случае, если Клиент, привлеченный Агентом и заключивший договор аренды Помещения, расторгнет договор аренды ранее месяцев с даты его заключения, Агент обязуется без дополнительной оплаты со стороны Принципала в течение месяцев найти нового Клиента готового заключить Договор аренды. В случае, если в указанный срок договор аренды Помещений не будет заключен Агент обязуется выплатить Заказчику штраф в размере, доли своего Вознаграждения по настоящему Договору, которая рассчитывается пропорционально оставшемуся количеству месяцев до истечения первых месяцев срока аренды по Договору аренды. Такой штраф должен быть оплачен в течение дней с момента получения требования Принципала.

2.2. Агент вправе:

2.2.1. Получать вознаграждение, согласно статье 4 настоящего Договора.

2.2.2. Знакомиться с документами, подтверждающими факт заключения Принципалом Договоров аренды (копия Договора аренды, копия платежного поручения).

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ПРИНЦИПАЛА

3.1. Принципал обязан:

3.1.1. Предоставлять Агенту необходимую информацию о видах деятельности Принципала, работах/услугах, выполняемых/оказываемых Клиентам в рамках заключаемых Договоров аренды.

3.1.2. Выплачивать Агенту обусловленное Договором вознаграждение.

3.1.3. В срок не позднее рабочих дней уведомлять Агента о факте заключения Договора аренды с Клиентом, представленным Агентом во исполнение настоящего Договора.

3.2. Принципал вправе:

3.2.1. Запрашивать и получать от Агента данные о потенциальных Клиентах и сведения о проведенных переговорах.

3.2.2. Присутствовать на переговорах с потенциальными Клиентами по вопросам обсуждения Договоров аренды.

3.2.3. Требовать от Агента исполнения обязательств, предусмотренных Договором.

3.2.4. Самостоятельно осуществлять поиск возможных арендаторов, и проводить дополнительные мероприятия по рекламе Помещений;

3.2.5. Без привлечения услуг третьих лиц (за исключением Агента), самостоятельно заключать договоры с прямыми клиентами и аффилированными компаниями собственника Помещения, письменно уведомив об этом Агента.

4. ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ АГЕНТА И УСЛОВИЯ ОПЛАТЫ

4.1. Вознаграждение выплачивается Агенту в размере % от месячной арендную ставку, включая НДС, без учета эксплуатационных и коммунальных.

4.2. Момент оказания услуг по настоящему Договору определяется датой, указанной в Акте-отчете, в соответствии с Приложением № .

4.3. Вознаграждение выплачивается единовременно путем перечисления денежных средств на расчетный счет Агента не позднее банковских дней с момента перечисления Клиентом денежных средств за право пользования Помещением в размере не менее 2-х месячной арендной платы за Помещение и подписания Сторонами Акта-отчета.

4.4. В случае пролонгации Договора Аренды Помещения, а равно в случае заключения с Предложенным Клиентом или аффилированным с ним лицом Договора Аренды Помещения на второй и последующий сроки аренды, повторная выплата Вознаграждения Агенту не производится.

5. ПОРЯДОК ПОДПИСАНИЯ АКТА ПРЕДСТАВЛЕНИЯ КЛИЕНТА И ОТЧЕТА АГЕНТА

5.1. Стороны обязуются в течение рабочих дней с момента заключения каждого Договора аренды подписывать Акт-Отчет сдачи-приемки оказанных услуг по форме, указанной в Приложении № к Договору.

6. КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ

6.1. Под конфиденциальной информацией для целей Договора понимается любая информация, передаваемая одной Стороной другой Стороне в процессе реализации Договора и подлежащая защите, за исключением информации, которая не может являться конфиденциальной в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6.2. Каждая из Сторон по своему усмотрению может наносить на документы, содержащие конфиденциальную информацию, гриф «Для служебного пользования», «Коммерческая тайна» или «Конфиденциальная информация». Отсутствие такого грифа не может рассматриваться как отнесение информации к общедоступной.

6.3. Стороны обязуются не разглашать, не обсуждать содержание, не предоставлять копий, не публиковать и не раскрывать в какой-либо иной форме третьим лицам, не использовать в иных целях, не связанных с исполнением обязательств по Договору, конфиденциальную информацию без получения предварительного письменного согласия другой Стороны в период действия Договора и в течение лет с момента прекращения срока его действия.

6.4. Стороны согласились предпринимать все меры и использовать все законные средства для защиты конфиденциальной информации и предотвращения ее несанкционированного раскрытия, в том числе, допускать к конфиденциальной информации своих сотрудников только в случае служебной необходимости в объеме, требуемом для исполнения обязательств по Договору, и информировать их об условиях настоящего Договора в отношении обязательств Сторон по защите конфиденциальной информации.

7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

7.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и условиями Договора.

7.2. Стороны не несут ответственность за неисполнение либо ненадлежащее исполнение своих обязательств по Договору, если такое неисполнение или ненадлежащее исполнение вызвано нарушением другой Стороной своих обязательств по Договору. Стороны также не несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по Договору, если это вызвано действием обстоятельств непреодолимой силы.

8. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ

8.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по Договору, если оно явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, а именно: наводнения, землетрясения или других стихийных бедствий природного характера, войн, забастовок, решений органов власти, и прочих обстоятельств, находящихся за пределами контроля Сторон, если эти обстоятельства непосредственно повлияли на исполнение Договора.

8.2. О наступлении обстоятельств непреодолимой силы и их предполагаемой продолжительности Стороны обязаны известить друг друга в течение рабочих дней после наступления этих обстоятельств. В течение месяцев после наступления обстоятельств непреодолимой силы Сторона, ссылающаяся на указанные обстоятельства, должна предоставить другой Стороне документальное подтверждение факта наступления обстоятельств непреодолимой силы.

8.3. Если о наступлении обстоятельств непреодолимой силы Сторона, ссылающаяся на указанные обстоятельства, не сообщит своевременно другой Стороне и/или не представит письменного подтверждения факта их наступления, то Сторона, ссылающаяся на обстоятельства непреодолимой силы, утрачивает право ссылаться на них, за исключением случаев, когда сами обстоятельства препятствуют своевременному извещению и/или предоставлению письменного подтверждения.

8.4. Свидетельство, выданное соответствующей торгово-промышленной палатой или компетентным государственным или муниципальным органом, будет являться документальным подтверждением факта наступления обстоятельств непреодолимой силы.

8.5. Срок исполнения обязательств по Договору увеличивается на срок действия обстоятельств непреодолимой силы.

8.6. Если действие какого-либо обстоятельства непреодолимой силы продолжается более месяцев или если можно обоснованно предположить, что оно будет продолжаться более месяцев, Стороны должны начать переговоры и согласовать такие изменения (дополнения) к Договору, которые будут необходимы, чтобы позволить Сторонам продолжать исполнение своих обязанностей по Договору на условиях, максимально соответствующих первоначальным намерениям Сторон.

8.7. В случае если Стороны не достигнут соглашения об изменении (дополнении) Договора в течение рабочих дней с момента начала переговоров спор разрешается в соответствии со статьей 10 настоящего Договора.

9. СРОК ДЕЙСТВИЯ, ВСТУПЛЕНИЕ В СИЛУ, РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

9.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует один год.

9.2. Действие настоящего Договора автоматически пролонгируется на следующий календарный год, если ни одна из заинтересованных Сторон за один месяц до истечения срока его действия не изъявила намерение его расторгнуть. Количество пролонгаций не ограничено.

9.3. Договор может быть расторгнут досрочно по соглашению Сторон или по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.

9.4. Договор может быть расторгнут Принципалом досрочно в одностороннем порядке в случае, если Агент систематически (более одного раза) не выполняет свои обязанности по Договору или не сдает в аренду Помещения, более чем в месячный срок.

10. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

10.1. Стороны обязуются принимать все усилия к урегулированию споров путем переговоров.

10.2. В случае если спор не будет разрешен Сторонами путем переговоров в течение рабочих дней с момента его возникновения, каждая из Сторон вправе передать спор на рассмотрение в Арбитражный суд г. в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

11. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

11.1. Все изменения и дополнения к настоящему Договору считаются действительными, если они оформляются в письменном виде путем подписания уполномоченными представителями обеих Сторон дополнительных соглашений. Все изменения и дополнения, оформленные надлежащим образом, являются неотъемлемой частью Договора.

11.2. Уведомления, сообщения и иные документы будут считаться переданными Стороне должным образом, если имеется почтовое уведомление об их вручении, либо они доставлены нарочным, либо имеются иные письменные доказательства, подтверждающие передачу соответствующих документов адресату.

11.3. В случае изменения юридических, почтовых или банковских реквизитов одной из Сторон, назначении или избрании должностных лиц, имеющих право действовать от имени Сторон, или смене лиц, ответственных за исполнение договора, последняя обязана уведомить об этом другую Сторону в течение рабочих дней с даты такого изменения. Платежи и иные действия, совершенные с указанием прежних реквизитов, будут считаться совершенными надлежащим образом до момента поступления уведомления об их изменении.

11.4. Настоящий Договор составлен в 2-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой Стороны.

11.5. Все приложения, дополнительные соглашения, и иные совместно подписываемые Сторонами документы на дату заключения Договора или в процессе его реализации и прилагаемые к нему, являются его неотъемлемой частью.