Договор аренды гости

Слова о том, что агентство готово помочь в улаживании ссор с хозяевами квартир, обычно остаются всего лишь словами. Поэтому все, что нужно арендатору, должно быть четко указано в договоре аренды.

Конфликты на ровном месте

Нельзя заводить домашних животных, нельзя приглашать друзей и устраивать вечеринки — почему-то хозяин квартиры считает себя вправе накладывать ограничения на личную жизнь арендатора. В комитетах по защите прав потребителей подчеркивают, что аренда жилой недвижимости — источник самых разных, порой невообразимых претензий участников сделки друг к другу. Хозяин может долгое время манипулировать жильцом (особенно если имеет место приличная разница в возрасте), ссылаясь на желание поддержать «добрососедские отношения» или «воспитать молодежь».

Бывает так, что после подписания договора владелец квартиры дополняет его требованиями внеочередного ремонта, если считает, что маленький ребенок, проживающий с родителями, обязательно начнет рисовать на обоях. Встречается и противоположная ситуация, когда дизайн времен Брежнева и узорчатый ковер на стене так нравится хозяину, что он никак не соглашается на евроремонт. Многие пожилые люди забывают, что с любовью хранимые импортные гарнитуры давным-давно пришли в негодность, и не всякий молодой человек согласится жить в музейном окружении.

Впрочем, если даже соблюдаются формальные условия договора, включая детей и домашних животных, но арендатору все равно некомфортно. Бдительный хозяин по-прежнему продолжает следить за сданной квартирой, приходя без предупреждения и открывая дверь своим ключом.

Специалисты по недвижимости утверждают, что сегодня частой стала следующая мошенническая схема: арендодатель, у которого снимают жилплощадь, на поверку оказывается таким же арендатором, только пришедшим на месяц раньше. В ходе разбирательства конфликта появляется реальный собственник, который предъявляет свои законные требования на арендованную квартиру.

В комитете по защите прав потребителей рассказывают такую историю. Агентство подыскало вариант жилплощади, и риэлтор с потенциальным арендатором поехали на встречу с хозяином. Тот показал паспорт со штампом о прописке и документ на право собственности (акт купли-продажи). В договоре на агентское обслуживание было указано, что риэлтор обязан проверить документы на подлинность, и специалист просмотрел документацию. Договор был подписан, стороны получили свое вознаграждения: арендодатель — двухмесячную сумму предоплаты, агент — комиссионные в размере месячной оплаты. Однако, когда арендатор собрался осваивать снятые им квадратные метры, выяснилось, что в квартире уже есть жильцы, которые взяли ее в аренду через другое агентство у того же человека. Сам хозяин тоже оказался фальшивым: он арендовал жилплощадь у настоящего владельца какое-то время назад и подделал правоустанавливающую документацию. В агентстве недвижимости, по договору отвечавшем за юридическую чистоту сделки, признали свою вину и пообещали покрыть затраты. Однако процесс компенсации растянулся на несколько месяцев, и однажды обманутому клиенту сообщили, что «фирма обанкротилась».

Считается, что наибольший риск потери от мошеннических схем несут те арендаторы, кто пользуется услугами незарегистрированных, «черных» риэлторов или небольших агентств-однодневок. Впрочем, от неуживчивого характера хозяев квартир не застрахованы и клиенты организаций с самыми известными именами. Если речь идет о рынке недвижимости в крупных городах, то потери могут достигать сотни тысяч рублей (сюда входят комиссионные агента и двойная сумма оплаты за квартиру хозяину). В случае ссоры с арендодателем клиент обращается в агентство недвижимости — и там уже развитие ситуации зависит от его внимательности при подписании договора. Потому что чаще всего риэлторы считают, что сделали свою работу, сдав квартиру, а решать проблему соседских отношений они не обязаны.

Прописать в договоре все — вплоть до мельчайших деталей

Каждое агентство предлагает свой типовой договор, в котором указывается, что обязан делать риэлтор. Как правило, в документе ничего не сказано о том, что он должен делать после того, как подписан договор между арендатором и арендодателем (а с юридической точки зрения это означает, что он не обязан делать ровным счетом ничего). Логично, что агентство недвижимости не хочет выступать посредником между хозяевами квартиры и нанимателями жилплощади, тем более, что это может привести к ухудшению отношений с наймодателем, и в будущем агентство не сможет сдавать эту жилплощадь.

Как правило, все, что обязан выполнить риэлтор, представляет собой довольно короткий список: найти квартиру, соответствующую заданным клиентом параметрам, а затем организовать ее осмотр. Сотрудники агентств недвижимости часто говорят, что клиенты платят деньги за то, чтобы получить доступ к их базам недвижимости, а также за сэкономленное время, которое они потратили бы, пытаясь самостоятельно договриться с собственниками приглянувшегося им жилья.

С другой стороны, если вам подобрали квартиру, а на следующий день выясняется, что жить в ней невозможно – это то же самое, как если бы никакой квартиры вам не нашли. Поэтому большинство агентств каким-то образом старается заранее урегулировать отношения арендатора и арендодателя, предлагая им подписать типовой договор найма. Однако именно этот документ часто становится предметом раздора,

Теоретически, составить договор с владельцем квартиры можно и без помощи риэлторов. Для этого нужно будет обратиться к юристу, который, разумеется, возьмет с клиента какую-то плату (риэлтор плату не берет, потому что она автоматически входит в общую стоимость услуг агентства: не надо думать, что кто-то станет помогать вам бесплатно). В стандартном договоре найма, который предлагают специалисты по недвижимости, обычно включены только основные пункты: сроки действия договора, данные правоустанавливающих документов на квартиру, порядок расчета, стоимость аренды, условия ее повышения, условия досрочного прекращения действия договора. И ни слова о девушках после 23-00 (и вообще о гостях), о домашних животных, курении, возможности пользоваться собственной мебелью и бытовой техникой и т.д.

Профессиональные юристы утверждают, что хороший договор должен занимать не менее четырех листов, в то время, как риэлторы предлагают на подпись документы, объем которых – один-два листа. Суть в том, что документ, регулирующий отношения между нанимателем и наймодателем, должен быть максимально подробным и охватывать как можно больше деталей.

Что стоит вносить в договор? Конечно же, наиболее существенные для клиента условия. Все нюансы предумотреть, наверное, не получится, но стоит обязательно прописать количество лиц, которые могут проживать совместно с арендатором, количество гостей в дневное и ночное время, порядок посещения квартиры ее хозяином, все вопросы, связанные с проживанием животных, ответвтсенность за порчу имущества (вообще полезно составить отдельный акт, в котором будет указано, как мебель и бытовая техника находятся в квартире на момент ее сдачи в аренду, и в каком они состоянии), вывоз и привоз мебели, можно ли курить в помещении.

Не стоит забывать о том, что арендодатель может владеть только частью квартиры. В этом случае согласие на все, что перечислено выше, придется получать у всех лиц, имеющих право собственности на данное помещение. Это согласие может быть заверено нотариально или выражаться в том, что все собственники поставят свои подписи под договором. Это касается также лиц, не являющихся собственниками, но достигших 14-летнего возраста. Если этого не сделать, однажды кто-то из них заявится к вам, сообщит, что ему негде жить и сможет обосноваться в квартире на вполне законных основаниях.

Согласно российскому законодательству, договор между двумя частными лицами не нужно дополнительно заверять у нотариуса: вполне достаточно подписей обеих сторон в том случае, если в документе указаны паспортные данные всех лиц, которые его подписывают. Такой договор имеет всю необходимую юридическую силу, поэтому выселить квартиросъемщика просто так не получится, даже если владелец жилья обвинит его в нарушении условий договора.

Споры по договору придется решать в суде, это займет какое-то время – как правило, не меньше восьми-девяти месяцев. Ни один милиционер в здравом уме не рискнет выселить жильца, если у того на руках имеется договор аренды, тем более, что, согласно закону, вопросами выселения вообще занимаются не сотрудники полиции, а судебные приставы. Единственный нюанс: участковый может оказаться близким другом или родственником собственника квартиры, но если четко указать ему на прописанные в договоре условия и пообещать сообщить о нем в вышестоящие органы, скорее всего, он не захочет с вами связываться.

Впрочем, в распоряжении хозяина жилья есть действенное оружие, которое он может применить – террор при помощи звонков и визитов, направленный на то, чтобы неугодный арендатор сам покинул занимаемую им жилплощадь. Юристы напоминают, что, если вы съедете с квартиры, то по закону это приравнивается к расторжению договора, и вам не полагается возврат суммы залога, потому что она будет зачтена в счет оплаты последнего месяца проживания на съемной квартире. Так что имейте в виду: побег из арендованной квартиры – это ваш проигрыш и победа ее хозяина.

Конечно, месяц за месяцем обороняться от переходящего всякие рамки приличий собственника – тоже не лучший вариант. Именно поэтому любому арендатору хотелось бы, чтобы риэлтор действительно нашел для него наиболее подходящую квартиру с совершенно адекватным и договороспособным хозяином. Поэтому лучше всего вносить в договор с агентством недвижимости пункт, согласно которому, если у вас возник конфликт с арендодателем, агентство без каких-либо доплат гарантирует вам переезд на другую квартиру.

Верить ли рекламе?

Часто представители риэлторских агентств говорят о гарантиях на свои услуги. Но в чем эти гарантии состоят? Не является ли это лишь эффектным рекламным ходом? Специалисты обращают внимание на то, что реальные гарантии чаще всего предоставляют агентства средней руки, для которых формирование положительной репутации на рынке аренды недвижимости чрезвычайно важно. Что касается крупных агентств, то большинство из них утверждают, что готовы внести в договор следующий пункт: если арендатору пришлось в течение трех месяцев после заключения договора освободить квартиру по вине собственника, то риэлторы берутся подыскать ему новое жилье бесплатно. К сожалению, не существует статистики, которая могла бы подтвердить или опровергнуть эту информацию.

Смотрите так же:  Доплата по больничному листу за счет работодателя

Также в некоторых агентствах обращают внимание на то, что известны случаи, когда владелец квартиры оказывался мошенником, намеренно старающимся выжить арендатора с занимаемой им жилплощади, чтобы присвоить уже уплаченные деньги. По словам риэлторов, если это будет доказано, то новая квартира будет найдена за счет агентства, а пострадавший квартиросъемщик получит на руки всю сумму комиссии.

В некоторых случаях дело доходит до того, что собственников приходится припугивать милицией и судом. До сих пор многие россияне несерьезно относятся к договорам, полагая себя царями и богами на собственной жилплощади, даже если она сдана в аренду. Поэтому наниматели порой обращаются к помощи риэлтора только для того, чтобы тот растолковал хозяину, что значит тот факт, что он сдал жилье в аренду и подписал договор, в котором кроме права получить арендную плату указаны и определенные обязанности и даже ограничения. Одним из важных аргументов в споре с зарвавшимся владельцем жилья может быть угроза обращения в налоговую инспекцию, ведь большинство наймодателей предпочитают не платить налоги.

С другой стороны, ряд специалистов по недвижимости говорят, что все обещания сотрудников других агентств вмешиваться, улаживать конфликты и предоставлять бесплатно новое жилье – всего лишь рекламный ход. На деле же никто не станет разбираться, особенно если необходимость вмешательства не прописана в договоре. В качестве подтверждения можно привести любопытный случай, который произошел с гражданской Еленой М.

Она рассказала, что в свое время ей пообещали в агентстве именно это: подобрать новую квартиру в течение трех месяцев после подписания договора в том случае, если собственник жилья вынудит ее отказаться от арендованной жилплощади. К сожалению, госпожа М. поверила риэлтору на слово и не догадалась сразу проверить, есть ли такой пункт в договоре. Как можно догадаться, ссора с хозяином произошла, причем случилась она едва ли не на первый день ее проживания. Елена М. тут же обратилась в агентство, однако его представители вежливо проинформировали ее, что, в связи с отсутствием такого пункта в договоре, они не только не будут вмешиваться в конфликт, но и не станут ничего ей подыскивать, если она откажется от арендованной квартиры.

Таким образом, если к агенту можно предъявить претензии относительно его откровенного вранья, юридически подкопаться под него невозможно. Суды, организации по защите прав потребителей и прочие организации часто сталкиваются с обманутыми арендаторами, причем подавляющее большинство жалоб касаются именно гарантийных обязательств. Во многих случаях люди уверены, что устные обещания риэлторов зафиксированы в договоре, и очень удивляются (и, соответственно, огорчаются), узнав, что в документах их слова никак не отражены.

Правда, серьезные компании стараются хоть как-то улаживать конфликты. Хорошим способом является уведомление о случившемся топ-менеджмента фирмы, неплохо работает такой способ, как отправка заказного письма на адрес руководителя. Можно пытаться воздействовать на риэлторские агентства с помощью общественных организаций, однако контролировать пока что удается лишь те компании, которые входят в такие сообщества, как Российская гильдия риэлторов или Московская ассоциация риэлторов. Эти фирмы, как правило, более серьезно относятся к своей деятельности и заботятся о репутации. Реальная практика такова, что примерно в четверти случаев сторонам удается достичь мирового соглашения, в оставшихся делах решения принимаются примерно поровну в пользу одной из конфликтующих сторон. Если решение не устраивает ни арендатора, ни собственника, они могут отправляться в суд, но до этого доходит не более чем в 5% случаев.

До суда соглашаются не доводить еще и потому, что разбирательство не стоит потраченных на него времени, денег и, конечно же, нервов. Сначала около восьми-девяти месяцев тянется само судебное разбирательство, потом начинается исполнительное производство, которое вполне может оказаться еще более медленным. На такое может согласиться только убежденный правозащитник, законченный сутяжник или человек, который просто не понимает, что его ждет. Поэтому риэлторы легко предлагают конфликтующим сторонам идти в суд: они знают, что решатся на это далеко не все.

Подытоживая, нужно сказать, что продуманный договор, в котором перечислены все нюансы, которые могут оказаться существенными – это отличный способ заранее предусмотреть максимум возможных проблем и пути их решения. Также договор является гарантией ваших прав: если собственник, все же, будет вам досаждать, с договором на руках, который он сам же и подписал, вам будет проще убедить его в том, что правда – на вашей стороне.

Договор аренды — что следует учесть при заключении

Знакомая ситуация, снимаете квартиру, а собственник через некоторое время начинает притеснять ваши права. Причем, чаще всего подобные ситуации сводятся не только к скандалам. Во избежание острых ситуаций собственник и арендатор, подписывают договор аренды в котором затрагиваются все аспекты проживания в съемном жилье.

Споры из ничего

По мнению многих собственников, сдающих квартиру, они могут диктовать суровые правила для жильцов, запрещая им держать домашних любимцев, приглашать гостей и пр. Случается, что собственники требуют от жильцов сделать ремонт в квартире, причем после подписания договора. Ведь они считают, что ребенок квартиранта испортит обои, мебель или напольное покрытие. Многие хозяева-пенсионеры не желают расставаться с древней мебелью и предметами интерьера, по сути, вынуждая проживать арендатора в музее СССР. Но если даже соблюдаются все условия хозяина и условия, прописанные в договоре, нередки случаи регулярного посещения квартиры собственниками — естественно с открыванием двери своим ключом.

Прописывание в договоре аренды всех деталей сделки

Обычно у агентства недвижимости имеется собственный типовой договор аренды, в котором учтены все обязанности и права участвующих в сделке лиц. Однако обычно в нем отсутствуют пункты, регламентирующие обязанности организации после подписания договора между квартиросъемщиком и собственником.
Чаще всего обязанности специалиста по аренде недвижимости — ограничиваются поиском жилья по базам и организацией просмотра. По сути, клиент оплачивает возможность воспользоваться информацией о сдаваемом жилье, а также сэкономленное время.

Вообще договор найма может быть подписан и без специалиста по подбору жилой недвижимости. Достаточно просто обратиться к опытному юристу – который поможет составить договор, либо найти типовой договор в интернете. Профессионалы, специализирующиеся по данному вопросу, утверждают, что качественный договор по объему должен составлять не менее трех листов текста. Предлагаемые же риелторами варианты едва дотягивают до двух листов. А ведь договор должен максимально регулировать отношения между собственником и нанимателем, потому он должен содержать все необходимые моменты.

Какие же условия должны прописываться в договоре?

Конечно, абсолютно все предусмотреть сложно, однако следует оговорить следующие:

  1. Количество людей проживающих на арендуемой площади;
  2. Количество гостей, посещающих жилье днем и в ночное время;
  3. Правила проверки жилища собственником;
  4. Ответственность за испорченную мебель и технику, которая вышла из строя по вине арендатора;
  5. Возможность содержания животных;
  6. Курение в помещении.

Перед въездом в квартиру или комнату – обязательно проверьте состояние сантехники, окон, отопительной системы – ведь при прорыве трубы или выходе из строя смесителя, соседи этажом ниже — могут быть затоплены. Обязательно опишите эти нюансы в договоре. Не маловажное внимание следует обратить на выключатели и патроны – куда вкручиваются лампочки. Нужно проверить в исправном ли они состоянии, если какие-то из элементов освещения или электропитания — работают не корректно. Упомяните эти пункты в договоре, так как если случится пожар по этой причине, Вы сможете избежать обвинений со стороны арендодателя. Не редко когда, квартира принадлежит нескольким собственникам. Все они должны подписаться под договором либо дать нотариальное согласие подписи, но российские законы предусматривают возможность подписывать договор между гражданами без нотариального заверения. Он обладает полной юридической силой.

Имея на руках договор аренды, можно решать любые спорные вопросы в судебном порядке. При этом, мало какой представитель власти решится выселить арендатора, имеющего на руках правильно составленный договор аренды.
Конечно, хозяин может использовать и другие методы, что бы выжить неугодного арендатора. Например, постоянно надоедать звонками и визитами, чтобы арендатор сам съехал. Помните, составление, и заключение договора при аренде жилья обезопасит обе стороны от нежелательных конфликтных ситуаций и поможет решить спорные вопросы.

Договор аренды гости

В процессе обсуждения договора арендатор и собственник выдвигают различные требования друг к другу. Некоторые пожелания могут стать причиной разногласий между сторонами. Редакция «РБК-Недвижимости» выяснила у экспертов, какие ситуации обычно приводят к спорам между арендатором и собственником.

1. Одна из самых «горячих» тем при обсуждении договора аренды – изменение стоимости арендной ставки. С этой ситуацией связано около 20–30% споров. Разумеется, многие собственники заинтересованы в том, чтобы повышать цены в любой момент, однако такой вариант не подходит арендаторам. И здесь нужно учитывать мнение обеих сторон. Когда оптимальное решение найдено, стороны фиксируют в договоре срок, в течение которого ставка будет оставаться неизменной, и условия повышения цены.

2. Потенциальных арендаторов также может смутить пункт договора, связанный с оплатой ущерба, который может быть нанесен имуществу собственника. Иногда собственники требуют невозможного и стараются перенести на арендатора все расходы, даже если повреждение объекта произошла не по его вине.

Если собственник заботится о своем имуществе, лучшее решение – это обратиться к страховой компании и указать потенциальные риски. В этом случае стороны смогут избежать возможных конфликтов, а ущерб в случае неблагоприятного события выплатит страховая компания.

3. Причиной отказа, по словам управляющего партнера Delta Estate Елены Земцовой, некоторые собственники могут указать в договоре штрафные санкции за задержку арендной платы. Этот пункт может стать причиной отказа в подписании договора.

4. Предметом спора зачастую становятся сроки расторжения договора, в течение которых стороны должны уведомить о своих намерениях. Обычно на это отводится не более 1 месяца. Как правило, этого времени бывает достаточно, чтобы арендатор смог найти новую квартиру, а собственник – нового жильца. Однако некоторые собственники настаивают на увеличении сроков до 2-3 месяцев. Как правило, делается это для того, чтобы квартира не простаивала. В некоторых случаях квартиру довольно трудно сдать за 1 месяц, и требуется больше времени для поиска нового арендатора.

Смотрите так же:  Сроки доверенность на управление автомобилем

5. Еще одна популярная причина спора — нежелание хозяина жилья соблюдать прописанные в договоре условия посещения собственной квартиры, рассказывает управляющий директор компании «Миэль-Аренда» Наталья Сивко. Особенно это раздражает нанимателей, когда такие посещения могут случаться довольно часто, без предупреждения или в отсутствие арендаторов.

Однако сами владельцы квартиры заинтересованы в том, чтобы периодически проверять, все ли в порядке с их имуществом. В целом практика такова, что количество посещений сводится до 1 в месяц.

6. Гости – еще одна проблема при обсуждении договора. Собственники внимательно относятся к тем, кто посещает квартиру помимо самих арендаторов. Некоторые владельцы квартир выступают категорически против гостей. Иногда круг посетителей стараются ограничить только родственниками и близкими друзьями.

7. Не всегда собственник и арендатор могут прийти к единому мнению по таким вопросам, как покупка либо замена техники, а также курение в квартире. Предметом обсуждения все чаще становится и такой вопрос, как приготовление пищи на кухне. В последнее время стало модно использовать светлые тона в квартире, однако такой интерьер быстро пачкается и теряется свой вид. Бывают случаи, когда собственники запрещают арендаторам готовить в квартире. Иногда собственники накладывают ограничения на количество проживающих – не более 1-2 человек в квартире.

8. Вопросы при подписании договора аренды также возникают при обсуждении пункта оплаты коммунальных платежей, телефонных переговоров, электричества и воды – входят они или не входят в арендную ставку. Как правило, все коммунальные платежи включаются в стоимость аренды, расходы, которые связаны непосредственно с проживанием: междугородные и международные переговоры, свет и вода, если установлены приборы учета, — ложатся на арендатора, отмечают специалисты департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость».

9. Компании, снимающие жилье для своих сотрудников, хотят, чтобы в случае форс-мажорных обстоятельств, заливов и так далее собственник или его представитель непременно выезжал на квартиру. Бывает и такие случаи, когда компании выражают желание, чтобы перегоревшие лампочки заменял собственник или его представитель.

10. Иногда арендаторы озвучивают и совсем необычные пожелания. «Один из арендаторов попросил, чтобы игуана проживала вместе с ним в квартире. Собственник пошел навстречу клиенту, так как тот пообещал при расторжении договора возместить весь ущерб, нанесенный имуществу, – рассказывает руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Юлия Лукина. – Еще одна проблема связана с национальным вопросом. Довольно часто собственники ориентируются на определённую нацию. После проверки документов нередко происходит отказ от сделки».

Чтобы избежать подобных проблем или минимизировать шансы на их возникновение, риэлторы рекомендуют заключать грамотно составленный договор, в котором будут учтены и зафиксированы все подобные моменты.

Типовой договор должен содержать обязательные пункты, защищающие интересы и арендатора и арендодателя, и предусматривающие ответственность и права обоих сторон при различных ситуациях: например, при досрочном расторжении договора по инициативе той или иной стороны, при ущербе, нанесенном квартире и т.д. И если арендатор, принимая решение о съеме квартиры, собирается исправно, в обозначенные договором сроки, вносить арендную плату и бережно относится к арендуемой квартире и ее обстановке, то стандартные пункты договора его не должны смущать. Другое дело, если наниматель видит в договоре какие-то противоречащие здравому смыслу и его интересам пункты, тогда это повод задуматься, а стоит ли его подписывать.

Правила оформления простого договора аренды жилья – важные нюансы и образец

Чтобы сдать или снять жилое помещение и не оказаться обманутым мошенниками, нужно грамотно составить договор аренды квартиры. Это главный юридический документ, который призван и защитить права обеих сторон договора, и прописать их обязательства друг перед другом.

Главные аспекты документа

Типовой договор аренды квартиры – далеко не формальный документ, как думают многие. В случае возникновения спорных вопросов только он сможет защитить ту или иную сторону конфликта в суде, если, конечно, в досудебном порядке компромиссное решение сторонами не будет найдено.

Любой шаблон договора аренды обязательно должен содержать следующую информацию:

  • фамилию, имя и отчество тех, кто будет подписантом с каждой стороны;
  • описание предмета аренды с перечнем мебели, утвари, техники;
  • описание состояния помещения (стен, потолка, пола, окон и дверей) с указанием присутствующих на момент подписания договора изъянов;
  • права и обязанности каждой стороны;
  • порядок расчетов по договору с указанием конкретных способов оплаты, дат, отчетных документов;
  • порядок разрешения споров;
  • акт приема-сдачи помещения с полным перечнем включаемого в договор имущества.

Форма договора жилищного найма может быть печатной или рукописной. Главное – грамотное содержание. Найм не терпит формального отношения. Иначе потом придется долго раскаиваться в том, что вы не предусмотрели запрет для нанимателя, например, на содержание домашних животных.

Стоит ли доверять готовым бланкам?

Если хотите заключить договор аренды жилого помещения и ищете образец, не стоит всецело доверять документу, который был составлен для других людей, другой ситуации и иного помещения. Не поленитесь продумать все нюансы, прежде чем поставить под документом свою подпись.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как
решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (800) 500-27-29 доб 882

Это быстро и бесплатно!

Весьма распространена простейшая и вместе с тем грубейшая ошибка, когда на подписание приносят бланки с уже проставленной подписью. В этом случае отговорки, что, мол, хозяин работает, в командировке и т.п. во внимание приниматься не должны. На такие случаи существует нотариально заверенная доверенность с прописанными полномочиями. Если она отсутствует, это первая причина заподозрить мошеннические намерения наймодавца.

Если стороны письменно не зафиксируют порядок прекращения отношений, то при возникновении у одной из сторон такого желания до истечения срока действия документа могут возникнуть нежелательные последствия. Хорошо, если удастся расторгнуть договор по соглашению сторон.

Подводные камни сдачи в аренду

Примеры неудачной сдачи в аренду квартиры нередки. Грубейшей ошибкой, которую совершают неопытные хозяева недвижимости, является слепое доверие частному риэлтору. Обычно такие специалисты разговорчивы, эмоционально делятся своим позитивным опытом, уверяют, что их наниматели самые порядочные, чистоплотные и платежеспособные. Но если с таким риэлтором не подписан договор, форма которого предусматривает его ответственность за недобросовестность предоставленных им клиентов, верить ему не стоит.

Нередки случаи, когда люди сдают квартиру одинокому интеллигенту без вредных привычек, а спустя месяц обнаруживают в прокуренном помещении 8-10 не очень чистоплотных мужчин, нелегально находящихся в России.

Договор аренды жилья должен перечислять поименно всех постояльцев. Если владелец не против гостей, то этот пункт должен быть внесен с оговоркой, что гости – не более чем на неделю, например, и не более 1-3 человек единовременно. Важно лично проверить паспорта нанимателей. Их реквизиты надо включить в договор. Свидетельства о рождении детей также должны быть упомянуты.

Если вы наниматель

Снимать квартиру не менее рискованно, чем сдавать ее в наем. Самостоятельные поиски подходящего варианта трудны. До 90% объявлений об аренде – копия оригинальных сообщений собственников с номерами телефонов частных риэлторов или мошенников.

Даже если очень понравилась цена и тот, кто ее назвал, вызвал симпатию, помните: вы ищете жилье на длительный срок, поэтому обязаны защитить себя документально. Не спешите подписывать договор аренды. Прочитайте внимательно каждую строку. Пускай торопят и убеждают, что за этим помещением уже очередь образовалась из жаждущих его снять.

Если арендодатель добросовестный, он не будет создавать вокруг процесса оформления отношений ненужной суеты. В противном случае лучше отказаться от сомнительной сделки, какими бы привлекательными ни выглядели ее условия.

Финансовые риски

Порядок оплаты за арендуемое помещение должен быть прописан в договоре. Если хозяин настаивает на залоге, то и его следует включить в условия договора. Подробно описываются случаи, при которых залоговая сумма обращается в пользу наймодавца. Например, в случае:

  • существенной порчи имущества, которая потребует его ремонта;
  • неоднократного нарушения условий договора (неподдержание чистоты, постоянные жалобы соседей, появление в квартире, вопреки запрету, животных и пр.);
  • досрочного расторжения договора без уведомления, предусмотренного сторонами.

Для нанимателя залог – не самый выгодный вариант. Зато для наймодавца – единственная страховка от серьезных неприятностей.

Плата за наем может передаваться из рук в руки, стороны подтверждают передачу денег расписками. Средства могут переводиться с одного карточного счета на другой – в сопроводительном сообщении указывается назначение платежа.

Как проверить честность наймодавца?

Человек, сдающий жилье в аренду, должен иметь на это право. Нельзя сдать кому-то квартиру, которая вам не принадлежит. Прежде чем подписывать договор и вообще заводить разговор о найме, поинтересуйтесь у того, что демонстрирует вам объект, есть ли у него правоустанавливающие документы.

В первую очередь это договор права собственности на жилое помещение. Только указанное в нем лицо имеет право распоряжаться данным объектом недвижимости. Если в договоре поименовано некое несовершеннолетнее лицо, тогда сдающий квартиру должен позаботиться о справке из органов опеки, подтверждающей, что аренда не ухудшит условий проживания ребенка. В противном случае могут возникнуть серьезные проблемы.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как
решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (800) 500-27-29 доб 882

Это быстро и бесплатно!

Именно долгосрочный договор является залогом спокойной жизни. Если от имени владельца недвижимости договор хочет заключить третье лицо, надо потребовать от него нотариально заверенную доверенность с перечнем его полномочий.

Как правильно составить договор аренды жилья

Выгоднее снимать квартиру напрямую через хозяина, минуя риелторские конторы. Но тогда договор придётся заключать самостоятельно, а это непростое дело: нужно учесть множество моментов и деталей, чтобы избежать проблем в будущем и жить в спокойствии и уверенности. В этой статье мы разберёмся, на что обратить внимание при составлении договора найма жилья.

Сразу оговоримся: в этой статье речь пойдёт именно о договоре коммерческого найма жилых помещений, который регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ и частично главой 5 Жилищного кодекса РФ, то есть о найме квартиры физическим лицом. В законе есть разница между договором найма (который заключается с физическим лицом) и договором аренды (который заключается с юридическим лицом). Однако в обычной речи используется устоявшееся слово «аренда». Поэтому в данном материале для простоты мы будем использовать оба термина — «наём» и «аренда» — как равнозначные.

Смотрите так же:  Кбк штраф по взносам в пфр

Ни в коем случае не стесняйтесь просить собственника квартиры предоставить полный пакет документов:

  • паспорт;
  • обязательно свидетельство о регистрации права собственности на квартиру;
  • дополнительно: оплаченные квитанции по коммунальным платежам (чтобы убедиться, что по ним нет долгов) и выписку из домовой книги о зарегистрированных на жилплощади лицах.

Если собственников у квартиры несколько, то согласия одного из них недостаточно, нужно получить согласие всех. Возможно три варианта развития событий:

  1. Приложить письменное согласие всех совладельцев.
  2. Один совладелец заключает договор с доверенностью от других.
  3. При заключении договора все собственники присутствуют лично (тогда в договоре указывается, что квартира сдаётся одновременно всеми собственниками).

От людей, не являющихся собственниками, но зарегистрированных на жилплощади, также требуется письменное согласие. В противном случае они могут заявить о своих правах в любой момент, а вам придётся в срочном порядке искать новое жильё.

Раз мы говорим о найме квартиры, значит, наниматель — физическое лицо. Поэтому ему нужно принести с собой паспорт. Если вы собираетесь жить в квартире не один, то паспортные данные второго (третьего, пятого) жильца также необходимы.

Договор найма может быть краткосрочным (до одного года) и долгосрочным (от одного года до пяти лет). Если в договоре о сроке не сказано ни слова, считается, что он заключён на максимальный пятилетний срок. Главное различие между долгосрочным и краткосрочным договорами — условия выселения жильцов.

Краткосрочный договор

Собственник может прописать период, во время которого договор может быть расторгнут сторонами досрочно. Если такой период не указан, он не имеет права выселять жильцов до окончания срока действия договора. Зато по окончании этого срока собственник уже сам решает, продолжать сдавать квартиру этим же жильцам или искать других.

Долгосрочный договор

Расстаться с жильцами собственнику намного сложнее. По окончании срока договора арендодатель не может просто заселить в квартиру кого-то другого: если он не уведомил о своём желании жильца не меньше чем за три месяца до окончания договора, считается, что договор автоматически продлевается на старых условиях.

Если арендодатель говорит, что он больше не планирует сдавать жильё, то жильцы должны съехать. Но в этом случае он на самом деле не может сдавать квартиру как минимум год, в противном случае предыдущие жильцы вправе обратиться в суд и потребовать возмещения убытков.

Состояние квартиры и имущества

Ремонт и улучшения

Насущный вопрос: кто делает ремонт? Обычно в договоре есть формулировка, что «после окончания срока действия договора найма жильцы обязуются вернуть помещение в том же виде, в каком оно было предоставлено». Поэтому в договоре сразу следует обозначить, что в квартире можно менять, а что нет.

Кроме того, без согласия собственника жильцы не имеют права производить переустройство и реконструкцию жилого помещения. Например, при ремонте нельзя просто так взять и снести межкомнатную перегородку или расширить дверной проём.

Если ремонт проводить можно, то в договоре обязательно прописывайте, на сколько должна быть снижена арендная плата. Если указания не будет, возможна такая ситуация, что вы самостоятельно всё отремонтируете, а владелец попросту откажется возмещать ваши расходы.

Капитальным ремонтом должен заниматься арендодатель, и все траты возлагаются на него (если в договоре не указано обратное). Если же арендодатель не проявляет заинтересованности в капитальном ремонте, когда он требуется, то снимающий жильё вправе:

  • самостоятельно произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, а с арендодателя взыскать его стоимость;
  • потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
  • потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Когда вы делаете ремонт или покупаете что-то новое в съёмную квартиру, говоря юридическим языком, вы производите улучшения. Они могут быть отделимыми и неотделимыми. Например, если жилец за свой счёт установил кондиционер или водонагреватель (а арендодатель не снижал арендную плату и не возмещал их стоимость), он вправе забрать их с собой.

Неотделимые улучшения, например новые обои, с собой не заберёшь, не испортив внешнего вида квартиры. Поэтому арендатор может потребовать возместить их стоимость, когда истечёт срок действия договора. Но требование будет удовлетворено в том случае, если в договоре указано, что арендодатель не возражал против этого улучшения.

Состояние имущества

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в хорошем состоянии. Это значит, что если что-то мешает вам пользоваться квартирой, то арендодатель должен устранить эту причину за свой счёт. Даже ту, о которой он и не подозревал на момент сдачи квартиры. Например, вы заселились и с удивлением обнаружили, что все трубы давно прогнили и помыться в душе просто невозможно. Арендодатель должен устранить этот недостаток в кратчайшие сроки и абсолютно безвозмездно. Если он этого не делает, вы можете либо самостоятельно устранить причину и потребовать возмещения расходов, либо расторгнуть договор.

Если при осмотре квартиры вы видели, что там что-то не работает, или вас об этом предупредили заранее, то уже ваше право — соглашаться на такое условие или поискать вариант получше.

Также юристы рекомендуют вдобавок к договору составить акт приёма квартиры. В нём прописывается состояние мебели, сантехники, пола, окон и всего прочего. Впоследствии это поможет избежать споров о качестве ремонта и мебели. Конечно, в квартире со старой советской мебелью и без техники этого можно и не делать. Но собственник, сдающий жильё с дорогой мебелью и техникой, заинтересован в том, чтобы всё имущество вернулось к нему в должном состоянии, поэтому он может даже приложить фотографии имущества и чеки, подтверждающие его стоимость. Естественная амортизация, разумеется, учитывается. А вот за разбитый экран телевизора арендатор должен будет заплатить.

Обратите внимание на такое понятие, как «солидарная ответственность», если вы снимаете квартиру с кем-то в складчину. Если в договоре не предусмотрен пункт о солидарной ответственности, то всю ответственность будет нести тот, кто заключал договор. То есть если ваш нерадивый сосед что-то сломает, а в договоре ответственным записаны только вы, то и расплачиваться придётся именно вам.

В договоре определяются порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Если специальных указаний насчёт этого нет, то считается, что они аналогичны обычно применяемым при аренде подобного имущества: в случае с квартирой это твёрдая сумма платежа, вносимая каждый месяц.

Если арендодатель просит сразу внести плату за 2–3 месяца вперёд или залог, в договоре это обязательно нужно прописать.

В документе также стоит указать, как часто и в каком объёме арендодатель может повышать плату. На практике обычно фиксируют повышение арендной платы раз в год до 10% от начальной стоимости. Но всё это на усмотрение сторон.

Если в договор такой пункт не включён, арендодатель всё же имеет право повысить арендную плату, но делать это можно не чаще одного раза в год. Причём он обязан уведомить жильца об этом заранее в письменной форме. Если новые условия его не устраивают, он может отказаться от договора в одностороннем порядке.

Разговаривайте с собственником обо всех деталях. Вам, скорее всего, придётся часто встречаться. Он волнуется за свою квартиру, вы волнуетесь за качество проживания, поэтому учитесь договариваться и прописывайте все устные договорённости в документе.

Нечасто, но случается неприятная ситуация: иногда собственники любят заходить без предупреждения, даже в отсутствие жильцов и по несколько раз в месяц. Это повод для расторжения договора с возмещением расходов жильца на переезд. Чтобы избежать такой ситуации, просто добавьте в договор одну строчку о том, как часто собственник может у вас появляться, нужно ли предупреждать вас об этом заранее, и укажите на запрет самопроизвольных визитов в ваше отсутствие.

Узнайте, как арендодатель относится к гостям, к животным, и указывайте это в договоре.

Только договариваясь и фиксируя все детали, имеющие значение, обе стороны смогут жить без конфликтов и без лишнего беспокойства.

Расторжение договора через суд

Мы уже говорили о том, что арендодателю расстаться с жильцом непросто, важную роль играет вид договора. А вот наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, но с одним условием: он должен предупредить арендодателя о своём желании за три месяца в письменной форме.

Но иногда договориться по-человечески не получается, и для одной из сторон выход остаётся только один — добиваться справедливости через суд и расторгать договор.

По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

  • пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или с неоднократными нарушениями;
  • существенно ухудшает имущество;
  • более двух раз подряд не вносит арендную плату вовремя;
  • не производит капитальный ремонт имущества в сроки, оговоренные в договоре, если по договору капитальный ремонт является обязанностью арендатора.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

  • арендодатель не предоставляет имущество или создаёт препятствия, мешающие пользоваться имуществом в полной мере;
  • имущество имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества;
  • арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором или разумные сроки;
  • имущество в силу обстоятельств, не зависящих от арендатора, в состоянии, непригодном для использования.

В заключение остановимся ещё на двух важных моментах.

Если наймодатель дарит или продаёт жильё, сданное в аренду, то договора аренды это не прекращает. Иными словами, когда человек приходит и говорит: «Съезжайте, я квартиру продаю», — это незаконно. Смена собственника не влечёт прекращения договора найма жилого помещения.

В случае необходимости можно сменить нанимателя (арендатора). То есть если договор заключён на мужа, а он, к примеру, уезжает на Северный полюс в длительную командировку, то с его согласия можно сменить арендатора на жену. При этом договор остаётся тот же самый, те же условия, срок продолжает течь и не обнуляется. Но это может избавить от волокиты, если возникнут какие-то проблемы (например, если придётся расторгать договор или что-то взыскивать через суд).