Как заключить договор аренды с физическим лицом

Рассмотрим как правильно заключить договор аренды между юридическим лицом и физическим лицом, и учесть все нюансы при оформлении договора аренды офиса, нежилого помещения, транспортного средства и т.д.

Гражданско-правовая характеристика арендных отношений

Чтобы грамотно решить эту задачу, часто встречающуюся в реальной жизни, бухгалтеру рекомендуется выстроить определенный алгоритм своих шагов в сферах: УЧЕТ-НАЛОГИ-ПРАВО, нормы законодательства которых тесно переплетены.

Бухгалтерский учет фактов хозяйственной деятельности должен быть организован исходя из их правовой формы, из экономического содержания фактов и условий хозяйствования. Важно понимать, что если с позиции ГК РФ конкретный договор признается недействительным или незаключенным, то договор признается таковым и для целей бухгалтерского и налогового законодательства.

Арендные сделки должны заключаться с учетом норм гражданского права. Экономическое содержание сделки по договору аренды состоит в том, что арендодатель — физическое лицо обязуется предоставить арендатору — организации некое имущество во временное пользование, а арендатор обязан за это уплачивать арендную плату (ст. 606 ГК).

Гражданский кодекс допускает самостоятельное правовое регулирование договоров аренды. Это означает, что если специальные правила не устанавливают иное, то арендные отношения регулируются положениями ГК РФ главы 34 «Аренда».

Получите 267 видеоуроков по 1С бесплатно:

Не допускается применение норм, регулирующих другие виды договоров. Будьте внимательны и не смешивайте договоры аренды с договорами возмездного оказания услуг, правовое регулирование которых осуществляется другой главой ГК РФ. Игнорирование или незнание норм гражданского права влечет ситуацию непризнания договора заключенным.

Ключевые моменты оформления договора аренды

Обратите внимание на ключевые моменты оформления договора аренды офиса, нежилого помещения или транспортного средства.

Наиболее значимым при заключении любого договора является наличие в тексте договора существенных условий. Существенные условия в договоре — это условия, которые необходимы и достаточны для его заключения. Договор не будет считаться заключенным при отсутствии существенных условий, а значит, не будет порождать правовых последствий (ст.432 ГК РФ).

Для договора аренды таковыми являются:

  • требование подробного описания арендуемого имущества (п.3 ст.607 ГК РФ). Иначе, условие об объекте, подлежащем передаче, признается несогласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным;
  • документальное оформление передачи-сдачи имущества. Передача объекта в пользование представляет собой суть договора аренды. При отсутствии передаточного акта налогоплательщик-арендатор лишается права включать арендные платежи в расходы, учитываемые при налогообложении прибыли по нормам налогового законодательства. Кроме того, при отсутствии документального подтверждения передачи имущества, стороны договора не вправе требовать исполнения условий договора друг от друга: уплаты арендной платы, несения расходов по содержанию и т.д.;
  • безусловное право сдачи имущества в аренду его собственником или лицом, уполномоченным на это законом (ст.608 ГК РФ);
  • однозначное толкование суммы арендной платы за пользование помещением, порядок и сроки ее внесения. Также должен быть указан и прописан порядок определения суммы платы за коммунальные услуги, сопутствующие договору.

Заключая договор аренды, убедитесь в том, что заключаете договор с правомочным лицом, в противном случае данный договор может быть признан недействительным, что повлечет для арендатора снятие налоговыми органами расходов в виде арендных платежей и, как следствие, пересчет налога на прибыль в сторону увеличения.

Рамки данной статьи не позволяют перечислить все основные характеристики договора аренды, но вышеперечисленное является самым главным, на что следует обратить внимание бухгалтеру.

Итак, проверьте свой договор аренды помещения между физическим лицом и юридическим лицом на:

  • достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора;
  • оформление достигнутого соглашения в определенной форме, если это необходимо;
  • полномочия подписывающих договор лиц.

Также важна и дата подписания договора, так как права и обязанности возникают для сторон с момента подписания договора, если в самом договоре не содержится условие о более позднем вступлении в силу.

Рекомендации бухгалтеру при заключении договора аренды с физическим лицом

При заключении договора аренды следует придерживаться следующих рекомендаций:

  1. Налоговым законодательством на организацию возлагается обязанность уплаты в бюджет НДФЛ с выплаченного дохода физическому лицу, поэтому в договоре обязательно должна фигурировать сумма вознаграждения, включающая НДФЛ. Как показывает практика, при согласовании цены по вознаграждению физические лица упускают из вида, что с причитающейся им суммы дохода необходимо удерживать налог. В соответствии с п. 9 ст. 226 НК РФ физ. лицо не может уплатить этот НДФЛ за счет собственных средств. В силу вышеперечисленных обстоятельств предлагается отдельным пунктом прописать «в сумму вознаграждения в виде арендной платы включен налог на доходы физических лиц».
  2. Бухгалтерским законодательством на организацию возлагается обязанность отражать в отчетности стоимость арендованного имущества. При не указании данной информации отчетность может быть признана недостоверной. Поэтому рекомендуется добавить в договор пункт о стоимости арендованного имущества или пункт об обязанности арендодателя предоставить такую информацию дополнительно.

Таким образом, бухгалтеру необходимо проверить договор, в нашем случае — договор аренды, на соответствие нормам гражданского права для обеспечения юридической «чистоты «договора и, в случае необходимости, внести уточняющие пункты, имеющие значение при отражении в учете обязательств.

Скачать бесплатно образец договора аренды с физ.лицом, пункты которого содержат все рекомендации, описанные в данной статье можно здесь ˃˃˃

Добавить комментарий Отменить ответ

Для отправки комментария вам необходимо авторизоваться.

НДФЛ с аренды помещения у физического лица в 2019 году

Сегодня вся коммерческая деятельность, которая ведется резидентами Российской Федерации, в обязательном порядке облагается всевозможными налогами.

Практически все моменты касательно данного вопроса максимально подробно освещаются в законодательстве.

Причем касается это также сдачи различного рода помещений физическими лицами-собственниками – как жилых, так и коммерческих.

Содержание

Необходимо в обязательном порядке уплачивать НДФЛ в обозначенные в действующем законодательстве сроки, так как в противном случае велика вероятность наложения штрафных санкций со стороны Федеральной налоговой службы.

Физическому лицу, сдающему помещения различного типа в аренду, необходимо максимально подробно разобраться со следующими моментами:

  • определения;
  • заключение договора;
  • законные основания.

Хорошее знание законодательной базы позволит избежать юридических сложностей, связанных с оформлением и другими немаловажными моментами.

Основополагающими понятиями, с которыми необходимо разобраться для успешного ведения коммерческой деятельности, являются:

  • физическое лицо;
  • НДФЛ;
  • государственная регистрация;
  • индивидуальное предпринимательство.

Условно всю недвижимость, которая может сдаваться в аренду, можно разделить на две категории:

Но в независимости от её типа, при извлечении прибыли от её сдачи следует уплачивать в бюджет налог на доходы физических лиц.

Причем данная выплата должна осуществляться в любом случае – если собственник сдает в аренду недвижимость и как физическое, и как юридическое лицо (ИП).

Под государственной регистрацией понимается постановка на учет в специальный реестр. Физическим лицам, осуществляющим сдачу в аренду недвижимости, это не требуется.

Данный документ является законным основанием для ведения коммерческой деятельности рассматриваемого типа.

Заключение договора

Обязательным условием законности ведения деятельности рассматриваемого типа является договор аренды.

Составляться он может в свободной форме, но должен полностью соответствовать положениям гл.№34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно обозначенной выше главе, в документе рассматриваемого типа должны в обязательном порядке присутствовать следующие разделы:

  • место и дата заключения договора;
  • полное наименование:
  • арендодателя;
  • арендатора;
  • территориальное местоположение;
  • имеющиеся инженерные коммуникации (вентиляция, теплоснабжение, электричество, иное);
  • арендная плата, порядок осуществления расчёта по ней;
  • права и обязанности сторон – данный раздел необходимо расписать максимально подробно, так как при возникновении спорных ситуаций он будет учитываться судом;
  • срок аренды;
  • порядок внесения изменений в договор, прекращение его действия;
  • ответственность сторон за невыполнение условий;
  • заключительные положения;
  • реквизиты и подписи сторон, заключивших договор.

Также помимо заключения договора рассматриваемого типа желательно сформировать специальный акт приема и передачи недвижимости.

В нем должны быть обозначены наиболее важные моменты касательно состояния собственности и другие моменты, требующие внимания.

Законные основания

Физическому лицу, занимающемуся сдачей какой-либо недвижимости (независимо от её типа), следует изучить нормативную базу касательно данного вопроса.

Так, следует знать, что право сдавать какое-либо помещение принадлежит только его собственнику – основанием для этого является ст.№608 ГК РФ.

В некоторых случаях физические лица не имеют права вести деятельность данного типа без регистрации ИП.

Все моменты касательно данного вопроса обозначены в ст.№2 ГК РФ — предпринимательской деятельностью является систематическое извлечение прибыли.

Потому если физическое лицо осуществляет сдачу в аренду недвижимости систематически, оно получает прибыль именно такого типа. Следовательно, обязательно регистрировать ИП.

Смотрите так же:  Заявление на вид на жительство фмс

Что готовит социальный вычет по НДФЛ в 2019 году, читайте здесь.

Если по каким-то причинам физическое лицо не осуществило регистрацию в установленном порядке, то на него будут наложены соответствующие санкции.

Данный момент регламентируется:

Договор аренды между физическими лицами

В старом договоре аренды нежилого помещения между физическими лицами прописано наниматель и наймодатель. Сейчас составляю новый договор и вопрос: Правильно ли так указывать сторон?

Добрый день! Основные отличия найма от аренды в соответствии с Гражданским кодексом можно выделить следующие: Объектом найма является жилая квартира или частный жилой дом, в то время как арендовать можно и нежилые помещения. Договор найма могут заключать между собой только физические лица, при аренде сторонами как с обеих сторон, так и с одной из них могут быть юридические лица. Участники найма будут именоваться Наниматель и Наймодатель, для аренды – Арендатор и Арендодатель. Договор найма можно расторгнуть только вследствие судебного решения или приказа, а аренда может быть расторгнута без судебного вмешательства. Соглашение об аренде, особенно долгосрочное, необходимо зарегистрировать в Росреестре, для найма это не требуется, однако нужна регистрация ограничения прав на жилье.

Скажите пожалуйста, заключаем договор между физическими лицами. Аренда спецтехники. Нужно ли этот договор, заверять у натариуса, что-бы потом можно было что-то доказать? Или просто договор достаточно? Просто побаиваемся., что люди обманут.. Заранее спасибо!

Добрый день! Договор не обязательно у нотариуса заверять, можете и сами его составить, главное дата, место составления и подписи сторон с реквизитами, этот договор так же будет иметь юридическую силу, ГК РФ не требует нотариального заверения такого договора.

Заключен Договор аренды ТС между ООО (ОСНО с НДС) и физическим лицом (не ИП). В Договоре прописано что «. обязанности по уплате налогов берет на себя арендодатель (ФЛ) в полном объёме. «. При этом деньги просит перечислить на банковскую карту. Чем это грозит нашему ООО — попадем мы на штраф, как налоговый агент, если не удержим и не заплатим 13%НДФЛ?

Здравствуйте! Если физическое лицо получает доход с аренды имущества, то ООО, как налоговый агент обязано удержать 13 % НДФЛ с дохода. Не имеет значения, что указано в договоре аренды.

Нужен договор аренды автомобиля без водителя между физическими лицами.

Здравствсутйе! Вы можете обратится к любом юристу из сайта с личным сообщением и просить составить Вам договор. Составление документов услуга платная.

Добрый день! Шаблон можете найти на просторах интернета. Если нужна помощь адвоката — можете написать мне в личные сообщения.

Добрый день! Конечно это возможно, обращайтесь в личные сообщения к любому выбранному юристу сайта, вам помогут. Самореклама запрещена правилами сайта.

Могут ли физические лица (не имеющие ИП) заключать между собой договор аренды, и имеет ли он силу в этом случае!

Здравствуйте. Да физические лица могут заключать такой договор. Законом это не запрещено. Договор будет иметь юридическую силу.

Здравствуйте! Договор аренды может быть заключен и между физическими лицами в соответствии со ст.606,609 ГК РФ. Удачи и добра!

Доброго времени суток, Юрий! Физические лица имеют право заключать договор аренды, а также договор найма жилого помещения. Соответственно правильно составленный договор будет иметь юридическую силу. За составлением договора рекомендую обратиться к квалифицированному юристу.

Договор аренды нежилого помещения между физическими лицами подписанный обеими сторонами имеет юридическую силу?

Ответ на этот вопрос уже дан несколькими юристами сайта. Если наши ответы не устраивают, обратитесь в платную юридическую консультацию.

Договор аренды нежилого помещения, если он составлен в соответствии с законом и подписан сторонами, имеет юридическую силу.

Консультация юриста по телефону: 8800 505 9111. Звонок бесплатный.

Договор аренды нежелого помещения между физическими лицами подписанный обеими сторонами имеет ли юридическую силу? Заранее спасибо за ответ.

Добрый день безусловно имеет юридическую силу — нужно видеть сам договор для точного ответа С уважением к Вам Филатов Евгений Павлович.

ЗДравствуйте. Если он подписан обеими сторонами, то имеет силу, только если он заключен на срок более года. То он должен быть зарегистрирован в росреестре.

Признать договор недействительным может только суд по иску одной из сторон. Если он подписан лицом, уполномоченными сдавать помещение в аренду, договор имеет силу.

Хочу заключить договор аренды на гараж между физическим и юридическим лицом. Арендодатель физическое лицо. Гараж построен на моей земле рядом с моим ИЖС. Свидетельство на дом и землю имеются. Можно ли сдать в данном случае гараж, если на него нет свидетельства о собственности. В БТИ сказали, что не могут ответить на данный вопрос.

Добрый день по закону нельзя а без закона можно выбирайте как хотите и что выгоднее С уважением к Вам, Филатов Евгений Павлович.

Илья, передать в аренду можно, но только по договору заключенному на срок менее года. В противном случае договор придется регистрировать Росреестре (т.к. у гаража есть признаки объекта недвижимого имущества) и вам откажут.

Этот гараж может сдать в аренду только собственник, то есть муниципалитет. Вам надо зарегистрировать свое право собственности на него, чтобы распоряжаться и пользоваться. С Уважением, Адвокат — Степанов Вадим Игоревич.

Имеется договор аренды жилого помещения между физическим лицом и ООО с октября по декабрь 2016 года для проживания работнико-в ООО. Подготовлено доп соглашение с 09.01.2017 по 31.12.2017 года. Арендатор признаётся налоговым агентом и перечисляет 13% в бюджет. Правильно ли продление на срок более 11 месяцев? СПАСИБО!

Здравствуйте Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Ст. 606 ГК РФ. Тут нужно смотреть договор аренды помещения.

Есть ли готовый бланк договора аренды имущества между физическими лицами? Смог найти только между организацией и физ лицом.

В интернете наверное есть а вообще-то не рекомендую ими пользоваться и много ошибок и могут не подойти под вашу специфику.

При попытке самостоятельного составлению документов могут возникать различного рода риски по совершаемым сделкам. Рекомендую обратиться к выбранному Вами адвокату для составления договора.

Здравствуйте, Алексей! Готовых договоров нет. Обратитесь к юристам из сайта и просите составить договор аренды. Составление документов услуга платная.

Обязательно ли заверение сделки по договору аренды имущества между физическими лицами, и какую юридическую силу имеет сделка без нотариального удостоверения?

Договор аренды не требует нотариальной формы. Достаточно простой письменной. Но если он на срок 1 год и более, то его нужно регистрировать в Росреестре.

Договор аренды составляется в простой письменной форме и обязательному нотариальному удостоверению не подлежит. Срок договора должен быть не более 11 месяцев, иначе придется его регистрировать в Росреестре.

Добрый вечер! Юридическая сила договора аренды, заключенного между физическими лицами имеет одинаковую юридическую силу, как зарегистрированный в органах Росреестра, так и не зарегистрированный. Как указываете Вы, Вам известно о регистрации договора аренды, заключенного на срок более одного года. Соответственно соблюдение простой письменной формы договора, наличие подлинных подписей сторон, делает договор аренды, заключенным в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации.

Сделка по аренде не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Она имеет силу если совершена в простой письменной форме.

Можно ли заключить договор аренды нежилого помещения между физическими лицами?

Можно ли заключить договор аренды нежилого помещения между физическими лицами? Да, конечно можно. Закон не запрещает.

Да можно. ГК РФ Статья 606. Договор аренды Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 606 ГК РФ По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Можно ли заключить договор аренды нежилого помещения между физическими лицами? —Здравствуйте, конечно можно, законом не запрещено. Удачи Вам и всего хорошего.

Нужно ли регистрировать в рег. палате договор аренды нежилого помещения между ИП и физическим лицом, если договор на 12 месяцев?

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ). Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

Смотрите так же:  Уголовный кодекс рф 69 статья

Заключение договора аренды земельного участка между ООО и физическим лицом: какие нюансы?

Обратитесь к юристу очно.

Все не описать, обращайтесь на личную консультацию.

В договоре аренды между юридическим лицом и физическим лицом прописано условие досрочного расторжение договор с условием письменного уведомления за семь дней. Подскажите, в этом случае как трактует законодательство срок в рабочих или календарных днях. И является-ли официальны письменным уведомлением скан по электронной почте. Спасибо.

Календарных дней, если не конкретизировано что рабочих. Если в договоре есть упоминание, что стороны могут направлять друг другу претензии, уведомления, предложения по электронной почте то официальным письменным уведомлением скан по э/ почте считается

Скажите может ли договор аренды земельного участка между физическими лицами предназначенный для строительства индивидуального жилого дома (2012-2013 год) быть основанием для имущественного налогового вычета. Позднее (2014 год) земля оформлена в собственность и дом тоже.

Уважаемая Нина г.Уфа ! К вашему сожалению данные обстоятельства НЕ могут являться законным основанием для получения имущественного вычета. Удачи вам Владимир Николаевич г.Уфа 03.08.2016г

Имеет ли юридическую силу договор на аренду авто составленный между физическими лицами, подписанный с обеих сторон, но с незаполненным номером договора?

Составили договор на аренду авто на свадебное торжество между мной физическим лицом и владельца авто, тоже физическим лицом, копии остались у владельца, у меня оригиналы, но в договоре не заполнен его номер и не заполнены полностью мои паспортные данные, подскажите будет ли такой договор иметь юридическую силу? Или же это просто формальность?

Будет иметь силу.

да, будет иметь силу

Мне нужен договор аренды между физическим лицом и ип на нестационарный объект.

Обратитесь к юристу за составлением.

Заключил в 2008 г. договор аренды на 49 лет между физическим лицом и Муниципалитетом (под хозяйственные постройки). Построил баню, дом. На данный момент хочу выкупить землю под строением (после окончания работ и постановки строения на учет). Возможен только по кадастровой стоимости? Или как то можно 3% от кадастровой стоимости. Земля находится в районе, деревне (Чувашия).

вам сначала нужно ввести дом в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности на него

Если в условиях договора аренды иное не предусмотрено, по цене рыночной.

В 1996 году между физическим лицом и мэрией был заключен договор аренды земельного участка на 25 лет под строительство и эксплуатацию жилого дома. Своевременно вносилась арендная плата. При подаче документов на регистрацию построенного жилого дома оказалось, что договор аренды не зарегистрирован (честно сказать, не знали, что надо регистрировать). Какие могут быть последствия? Дом не зарегистрируют? Можно сейчас зарегистрировать договор аренды? Могут признать строительство дома незаконным?

Добрый день! Да, договор зарегистрировать можно. Обратитесь в Росреестр и подайте соответствующее заявление, оригинал договора аренды. Желательно конечно в Росреестр подать 2 экземпляра договора. Но если будет один, отказать в регистрации не должны, просто ваш экземпляр останется навсегда в Росреестре.

Если между физическими лицами был заключен договор АРЕНДЫ (а не найма) квартиры, будет ли такой договор иметь юридическую силу? Если да, какой статьей ГК он регулируется?

Конечно, будет. Смотрите главу 34 ГК РФ.

как бы вы его не назвали, в соответствии с ГК РФ-это будет договор найма

Договор трактуется по существу обязательств а не названия.

Пожалуйста Форму договора сдачи оборудования в аренду между физическими лицами. Спасибо.

Договор аренды имущества. Простая письменная форма.

Здравствуйте! В сети найдете.

Между мной и вторым физическим лицом был заключен договор аренды велосипеда с актом приема-передачи и прайсом на ущерб и ремонт. При принятии велосипеда был заключен обратный акт приема-передачи. Велосипед был возвращен в непригодном для использования состоянии (сломан). Обратный акт с указанием неисправностей был также подписан. Я могу обратиться в суд с исковым заявлением, это я знаю. Вопрос: могу ли я также одновременно с исковым заявлением в суд написать заявление в полицию по статье 167.1 УК РФ и не будет ли это расценено как ложный донос (из-за заключенного договора аренды). Хочу написать заявление в полицию, т.к. угроза по статье по УК РФ в данном случае будет более действенная, чем суд.

Добрый день! По данной статье вы можете обвинить человека только если докажете, что повреждение велосипеда было умышленным и это принесло вам значительный ущерб.

Нужно ли заверять нотариально, договор аренды авто между физическими лицами?

Здравствуйте Нет, это не обязательно..по желанию

Не могу найти в интернете шаблон договора аренды машиноместа в паркинге между физическими лицами. Можно заказать у вас составление такого?

Здравствуйте, Михаил. Безусловно. Обращайтесь в личные сообщения.

да можно на платной основе

Да, его можно заказать на платной основе. Обращайтесь лично.

Договор аренды (между ИП и физ. лицом), а в дальнейшем договор субаренды (между физическими лицами) заключается у юриста или можно оформить самостоятельно?

Можно ли заключить договор аренды оборудования и транспортного средства с физлицом?

Если целью сделки действительно является аренда по рыночным ценам, то препятствий нет. Если доход получает директор, ему надо будет заплатить НДФЛ с суммы полученного дохода.

О сделках между взаимовисимыми лицами почитайте

Если же целью является минимизация налогов, то читать надо другие материалы:

Аренда имущества у физического лица: кто исчисляет налог?

В общем случае налоговыми агентами признаются организации, от которых или в результате отношений с которыми физическое лицо получило доходы (п. 1 ст. 226 НК РФ). При этом в п. 2 ст. 226 НК РФ сказано, что налоговый агент исчисляет и уплачивает налог со всех доходов физического лица, источником которых он является.

Но из этого правила есть исключения. В частности, оно не применяется в отношении доходов, по которым исчисление сумм и уплата налога производятся в соответствии со ст. 228 НК РФ. Подпунктом 1 п. 1 ст. 228 НК РФ предусмотрено, что физические лица самостоятельно осуществляют расчет и уплату НДФЛ по вознаграждениям, полученным от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам аренды любого имущества.

Руководствуясь данной нормой Кодекса, некоторые организации при выплате физическим лицам арендной платы за арендованное у них имущество не удерживают налог, считая, что такая обязанность возложена на арендодателя.

Однако и Минфин России, и ФНС России такой подход не поддерживают.

Так, в письме от 27.08.2015 № 03-04-05/49369 специалисты Минфина России указали, что положения подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ касаются только доходов, полученных физическими лицами по договору аренды имущества, в случаях, когда такой доход выплачивается физическими лицами или организациями, не являющимися налоговыми агентами (например, иностранными организациями). В отношении доходов, выплачиваемых российской организацией физическому лицу по договору аренды, данная норма неприменима. Поэтому когда одной стороной договора аренды является физическое лицо (собственник имущества), а другой стороной — российская компания, то последняя признается налоговым агентом по НДФЛ.

Аналогичной позиции придерживается налоговая служба (письмо ФНС России от 09.04.2012 № ЕД‑4-3/5894), а также суды (см., например, постановления АС Западно-Сибирского округа от 24.07.2015 № А27-18656/2014, ФАС Уральского округа от 27.09.2013 № А60-37679/2012, Поволжского округа от 21.02.2013 № А06-3662/2012 (Определением ВАС РФ от 15.05.2013 № ВАС‑5640/13 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ), Западно-Сибирского округа от 26.09.2011 № А27-16788/2010, Северо-Западного округа от 14.05.2010 № А66-9581/2009).

В начале этого года рассматриваемый вопрос дошел до Верховного суда РФ (Определение от 13.01.2016 № 304-КГ15-17425). Компания, потерпев поражение в нижестоящих судах, попыталась убедить высшую судебную инстанцию, что при выплате физическому лицу арендной платы она не является налоговым агентом по НДФЛ, но, как оказалось, безуспешно.

Суды трех нижестоящих инстанций, признавая решение налогового органа правомерным, указали следующее. Довод компании о том, что она не является налоговым агентом по НДФЛ при выплате физическому лицу арендной платы, является ошибочным и противоречит прямому указанию Налогового кодекса на обязанность налогового агента, являющегося посредником между налогоплательщиками — физическими лицами и государством, удержать и перечислить в бюджет НДФЛ с суммы арендной платы, выплачиваемой арендодателю — физическому лицу.

При этом исключение, предусмотренное п. 2 ст. 226 НК РФ, в данной ситуации не применяется. Положение подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ, в соответствии с которым физические лица самостоятельно уплачивают НДФЛ исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, применяется только если субъектом (источником выплаты) выступают физические лица и организации, которые не признаются налоговыми агентами, то есть не поименованные в п. 1 ст. 226 НК РФ.

Смотрите так же:  Банки которые дают кредит под залог недвижимостью

Суды также отклонили довод компании о том, что в данной ситуации необходимо учитывать п. 7 ст. 3 НК РФ. Напомним, что согласно этой норме Кодекса все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика.

Суды отметили, что данный принцип подлежит применению при существовании законодательных пробелов, вследствие которых нарушается баланс частных и публичных интересов в налогообложении. Неправильное понимание компанией той или иной нормы НК РФ не может свидетельствовать о наличии правовых пробелов, не позволяющих определить ее содержание применительно к конкретной практической ситуации.

Верховный суд поддержал выводы нижестоящих судов и отказал компании в передаче дела для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ.

Договор между физическими лицами

Договор – это соглашение субъектов гражданских правоотношений об установлении, изменении или прекращении прав и обязанностей. Обычные физические лица, т.е. граждане, не имеющие статуса ИП, тоже являются субъектами гражданских правоотношений. Они точно так же, как юридические лица и индивидуальные предприниматели, вступают в сделки и заключают договоры.

Есть только некоторые виды гражданско-правовых договорных отношений, в которые не могут вступать обычные физические лица, например, поставка. Не могут физические лица заключать между собой и договор контрактации, по которому одна сторона обязуется закупить у другой стороны будущий урожай или выращенный скот. В большинстве же случаев заключение договоров между физическими лицами происходит на тех же основаниях, что и при участии организаций и индивидуальных предпринимателей.

Чаще всего, все-таки, договоры в письменной форме заключают партнеры, если хотя бы один из них является субъектом предпринимательской деятельности. Это объяснимо, т.к. ведение бизнеса требует скрупулезного оформления документации, в том числе, договоров. Но есть ряд сделок, которые и обычные физические лица должны оформлять письменно.

Это сделки на сумму свыше 10 МРОТ, а также такие сделки, к которым требование письменной формы установлено законом, независимо от суммы. Указание на форму заключения договора (устное, письменное, нотариальное) есть в положениях статей Гражданского кодекса, соответствующих определенному виду договорных отношений. Например, обязательному нотариальному заверению подлежат договоры ренты, завещания, залога.

Большинство договоров между физическими лицами можно разделить на две большие группы: изменяющие право собственности (купля-продажа, дарение, мена) и оказание различного рода услуг. Продавать по договору купли-продажи физические лица могут любое разрешенное в обороте имущество, но только в договорах между физическими лицами не стоит указывать характеристики, указывающие на договор предпринимательского типа. Например, что по договору реализуются товары (т.к. товары предназначены для дальнейшей продажи) или что арендуемое помещение будет использоваться для торговли.

Оказание услуг по договору между физическими лицами

Чаще всего физические лица не заключают между собой договор об оказании услуг в письменной форме, если им требуется небольшая помощь по хозяйству или простой ремонт. Договоренности осуществляются устно, оплата производится из рук в руки при получении результата работ или услуг. Нелюбовь к оформлению документов при оказании услуги физическим лицом другому физическому лицу может привести к тому, что претензии к качеству работы или оплате за нее предъявить будет очень сложно. Все держится на честном слове заказчика и исполнителя.

Если нет никаких подтверждающих документов: договора, расписки в получении денег, акта-приемки передачи, сметы расходов, документа об использовании средств заказчика на закупку материалов и др., то в случае судебных споров сторонам остается ссылаться только на свидетельские показания. Исходя из этого, при оформлении заказа на услуги или подрядные работы между физическими лицами стоит составлять хотя бы простой одностраничный договор, который подтвердит, что граждане вступили в определенные договорные отношения.

Такой договор между физическими лицами имеет юридическую силу, как и другой гражданско-правовой договор, но надо знать, что исполнитель – физическое лицо, не являющийся субъектом предпринимательской деятельности, не несет перед заказчиком ответственности в рамках закона о защите прав потребителя. В таких ситуациях действуют только нормы Гражданского кодекса о подряде. Если у заказчика есть выбор, то безопаснее заказывать услуги или работы у официального зарегистрированного лица – ИП или организации.

Трудовой договор между физическими лицами

Договоры, регулирующие оказание одним физическим лицом другому каких-либо услуг или выполнения работ, относятся к гражданско-правовым договорам. Однако, как и в случае с работодателем, являющимся субъектом предпринимательской деятельности, заказчик-физическое лицо может заключить с другим физическим лицом трудовой договор.

Стоит сказать, что на практике заключение между физическими лицами именно трудового договора – большая редкость, но Трудовой кодекс содержит специальную главу 48, регулирующую особенности труда работников у обычных физических лиц.

Трудовой договор между физическими лицами заключается письменно, и он должен содержать такие существенные условия как:

  • ФИО и паспортные данные работодателя и работника;
  • место и условия работы;
  • дата начала работы и срок действия трудового договора (для работодателя-физического лица не требуется каких-либо оснований для заключения трудового договора на определенный срок, такое требование действует только для субъектов предпринимательской деятельности);
  • режим работы, предоставление выходных и ежегодного оплачиваемого отпуска (которые хоть и определяются по соглашению сторон, но должны быть не хуже, чем общие положения, установленные Трудовым кодексом)
  • описание трудовой функции;
  • условия оплаты труда.

Работодатель-физическое лицо обязан зарегистрировать такой трудовой договор в администрации местной власти. О факте прекращения трудовых отношений в случае расторжения трудового договора тоже нужно сообщить.

Трудовая книжка при заключении трудового договора между физическими лицами не заводится, а если она у работника уже есть, то записи в нее не вносятся. Время работы у работодателя-физического лица подтверждается только трудовым договором, зарегистрированным в органе местной власти. Но даже если договор зарегистрирован не был, это не делает его недействительным.

Договор между физическими лицами, если одно из них – иностранный работник

Ситуации, когда работы или услуги физическому лицу оказывает иностранный работник, получивший специальный патент (если он приехал из безвизовых стран), довольно распространены. До 2015 года такие работники могли оказывать услуги только в качестве домашнего персонала у физических лиц. Сейчас же патент дает им право легального трудоустройства у любого российского работодателя.

За привлечение к трудовой деятельности или к оказанию услуг (выполнению работ) иностранного работника, не имеющего патента или разрешения на работу, заказчик-физическое лицо может быть оштрафован на сумму до 5 000 рублей по статье 18.15 КоАП РФ. К тому же, если с иностранным работником был заключен именно трудовой договор, то об этом нужно уведомить территориальное подразделение ФМС, также, как и об его увольнении.

Кто должен платить налоги и взносы при заключении договора между физическими лицами?

Если заказчик по гражданско-правовому договору или работодатель по трудовому договору является субъектом предпринимательской деятельности (организацией или ИП), то он должен выполнять обязанности налогового агента по НДФЛ. Это означает, что при выплате заработной платы или вознаграждения он должен удержать из этой суммы 13% — подоходный налог с доходов работника (исполнителя). И не только удержать, но и перечислить в бюджет не позднее следующего дня (статья 226 НК РФ).

Обычные физические лица при заключении договора с другим физическим лицом налоговым агентом не являются, т.е. не несут ответственности за то, уплатил ли исполнитель налоги со своих доходов. За свои доходы он должен отчитаться сам по декларации 3-НДФЛ и заплатить подоходный налог.

Кстати, даже несмотря на сдачу декларации 3-НДФЛ и уплату налога, физическое лицо, постоянно оказывающее услуги или работы не в статусе ИП, может быть обвинено налоговыми органами в ведении незаконной предпринимательской деятельности.

Теперь что касается страховых взносов за работника или исполнителя при заключении договора между физическими лицами. Здесь закон для обычных физических лиц исключений не делает. Если обратиться к положениям статьи 5 закона № 212 «О страховых взносах», то среди страхователей мы увидим и «физических лиц, не признаваемых индивидуальными предпринимателями». Названы обычные физические лица страхователями и в статье 6 закона от 15.12.01 № 167-ФЗ «О пенсионном страховании».

Это означает, что при заключении договора между физическими лицами заказчик услуг или работ должен на общих основаниях пройти регистрацию в фондах ПФР и ФСС, а также – выплачивать за свой счет страховые взносы с сумм вознаграждения или заработной платы (если был оформлен трудовой договор).

Конечно, на практике обычные физические лица редко регистрируются в фондах как страхователи и выплачивают за свой счет страховые взносы, но тем не менее, такая обязанность у них есть, так же, как и ответственность за ее нарушение.

Таким образом, еще раз подчеркнем, что для заказчика-физического лица со всех точек зрения выгоднее и безопаснее привлекать к оказанию услуг и выполнению работ индивидуального предпринимателя, а не обычное физическое лицо. ИП сам за себя платит страховые взносы, заинтересован в заключении письменного договора и несет большую, чем обычное физическое лицо, ответственность за свою работу.