Раздвоение личности: можно ли заключить договор с самим собой

Случается, что один и тот же человек при заключении договора может представлять интересы обеих сторон. Например, когда вы, являясь ИП, работаете еще и руководителем какой-то организации. Или будучи заместителем директора и выполняя его функции в одной компании, заключаете сделку с другой, где вы — руководитель.

Такие ситуации не редкость, и при необходимости заключения сделок может возникнуть масса вопросов. Как вести себя в таких случаях, а также можете ли вы самого себя принять на работу — рассказывает Анна Воробей, юрисконсульт центра правовых решений компании «ЮрСпектр».

Можно ли заключить сделку с собой

— Любой договор — это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении прав и обязанностей. Следовательно, лиц, заключающих договор, должно быть, как минимум двое.

Анна Воробей
Юрисконсульт центра правовых решений ООО «ЮрСпектр»

Если вы являетесь представителем одной стороны сделки и одновременно — представителем второй стороны, то можно говорить о том, что сделку вы заключили в отношении себя лично.

Заключение договора одним и тем же физическим лицом, выступающим от имени разных субъектов хозяйствования, запрещено.

Судебная практика

То есть, законодательство запрещает совершение сделок с самим собой. Суды признают такие сделки недействительными. Рассмотрим последние актуальные примеры из судебной практики.

1. Передача полномочий единоличного исполнительного органа предприятия — управляющему этой же организации.

Управляющий с одной стороны и он же, но в роли ИП — с другой, подписали несколько договоров возмездного оказания услуг. Иными словами, управляющий заключал договоры сам с собой.

В результате такие договоры признаны экономическим судом ничтожными, а все полученное сторонами по ним было взыскано в доход государства (решение экономического суда Минской области от марта 2016).

Вышестоящими судебными инстанциями это решение оставлено без изменения (постановление апелляционной инстанции экономического суда Минской области от 21.04.2016 (дело N 440−3/2015/109а) и постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного суда от 23.06.2016 (дело N 440−3/2015/109А/643К).

Отметим, что похожие дела возбуждаются, как правило, по результатам проверок, проведенных государственными органами (например, местных налоговых органов, управлений Департамента финансовых расследований Комитета госконтроля и пр.).

2. Несмотря на то, что ИП зарегистрирован в Беларуси, а ООО — в России, директор ООО и ИП — это одно и то же лицо.

Поскольку сделка между ними была совершена на территории Беларуси, следовательно, в данном случае применяется законодательство нашей страны. И рассматривать такое дело вправе наш экономический суд (ст. 11 Соглашения о порядке разрешения споров, связанных с осуществлением хозяйственной деятельности от 20.03.1992 хозяйственного процессуального кодекса Беларуси). Отметим, что российское законодательство также запрещает совершение сделок в отношении себя лично (п. 3 ст. 182 Гражданского кодекса России).

Фото с сайта sputniknewslv.com

Экономический суд удовлетворил требование налогового органа о признании недействительным заключенного между ИП и ООО договора поставки. Кроме того, умысел на совершение такой сделки позволил суду взыскать в доход Беларуси все полученное сторонами по ней.

3. Директор предприятия выдал сам себе служебное жилье (заключил договор найма служебного жилого помещения с самим собой).

После его увольнения жена директора, также являясь работницей этого предприятия, просила переоформить договор на нее. Впоследствии она была уволена по сокращению штата, в связи с чем требование о выселении считала неправомерным.

Поскольку выяснилось, что наймодателем и нанимателем на день заключения договора было одно лицо (бывший директор), договор был признан судом недействительным. Все жильцы, в том числе несовершеннолетние, были выселены без предоставления иного жилья.

На заметку. Одно лицо может представлять интересы разных сторон только в случае коммерческого представительства. В этом случае обе стороны должны доверять коммерческому представителю и дать согласие на заключение такой сделки.

Коммерческое представительство — один из видов предпринимательской деятельности в сфере оказания услуг и оформляется договором, как правило, договором поручения (ст. 185, 861 Гражданского кодекса). В таком договоре должны быть перечислены конкретные действия, которые будет вправе совершать коммерческий представитель (полномочия представителя).

Заключить подобный договор все же возможно.

Чтобы лиц, заключающих договор, было как минимум двое, директор организации должен выдать доверенность любому лицу, уполномочив его на совершение сделки от имени своей организации.

Таким лицом может быть как работник компании (например, заместитель, главный бухгалтер, юрисконсульт), так и человек, который в ней не работает.

Доверенность может выдаваться как на заключение только одной сделки, так и на заключение определенной категории сделок, или всех сделок от имени предприятия.

Фото с сайта дворянский-дом.рф

Доверенность следует оформить в письменной форме, указав в ней:

  • Дату составления и срок действия
  • Полное наименование и адрес расположения организации, ФИО директора
  • Данные уполномоченного лица (представителя) и документа, удостоверяющего его личность
  • Полномочия, которые предоставлены
  • Возможность передачи полномочий в порядке передоверия

Также на доверенности нужно поставить подпись директора и, если есть — печать предприятия.

Уполномочив таким образом другое лицо на заключение договора от имени организации, у суда не будет оснований признать его недействительным. Такая сделка будет совершена двумя разными лицами.

Похожим образом происходит прием на работу на позицию руководителя — собственника организации.

Для начала единственный участник хозяйственного общества или собственник частного унитарного предприятия — физическое лицо принимает решение о назначении себя директором. Такое решение оформляется в письменной форме.

Руководитель организации — лицо, занимающее в ней определенную должность. Должность определяет права и обязанности работника, характер ответственности. Следовательно, чтобы быть руководителем организации, нужно быть ее работником, т.е. иметь трудовой договор.

Трудовой договор с руководителем организации заключается собственником имущества организации (уполномоченным органом) на определенный срок. Когда же собственник имущества и будущий руководитель совпадают в одном лице, также следует поручить другому человеку (выдать доверенность) заключить трудовой договор с директором. В такой ситуации трудовой договор будет подписан разными лицами.

После заключения трудового договора прием на работу нужно оформить приказом (распоряжением) руководителя организации о назначении на должность.

Договор держать себя в руках

Краткое пособие для тех, кто не собирается жить вечно

Если не искать в словосочетании «прижизненный договор» двойного смысла, вы вряд ли мысленно споткнетесь о слово «смерть». Думать об этом неприятно и страшно. Неудивительно, что в стране, где много веков человеческая жизнь была расходным материалом, смерть стала табуированной темой.

В краю пессимистов надо иметь немало самообладания, чтобы спланировать свои похороны. Поверьте, на такой шаг идут не только одинокие старики и безнадежно больные. Стопроцентный задаток на собственные похороны вносят здоровые мужчины и женщины средних лет, обычные жители нашей страны. Основных причин для этого три: экономия, забота о семье и желание проститься с миром по собственному регламенту.

Чтобы составить этот гайд, мы обратились за информацией в крематорий Новосибирска – в списке его услуг есть составление прижизненного договора на организацию собственных похорон. От вас потребуется сделать только восемь шагов.

Шаг первый: выберите распорядителя

Начнем с того, что вашим похоронам нужен амбассадор. Идеальный кандидат умеет держать себя в руках, в меру педантичен и крайне ответственен. Помните, эмиграцию в страну вечности нельзя перенести или отсрочить. Соответственно, ваше доверенное лицо должно не только знать, что такое дедлайн, но и уметь в него вписываться.

Распорядитель похорон должен узнать о вашей смерти в числе первых, поэтому его контактную информацию стоит включить в прижизненный договор отдельным пунктом. Поскольку члены семьи от скорбной новости, вероятнее всего, будут раздавлены горем, сосредоточьте поиски на близких друзьях.

Идеальный кандидат выбран? Переговорите с ним: получите согласие, обсудите все траурные прихоти и детали похорон. Заодно передадите копию прижизненного договора.

Шаг второй: огонь или земля

Все люди делятся на две категории. За этими словами следует сотня вариантов, предлагающих выбор между огурцом и помидором, Аль Пачино и Де Ниро, Marvel’ом и DC, кремацией и погребением. Отправить свои бренные останки таксидермисту не получится. Федеральный закон «О погребении и похоронном деле» оставил вам всего два варианта, которые, кстати, относительно сходны по затратности в отдельно взятом регионе. Единственное, кремация сильно ограничена географией — крематории построены не во всех российских городах-миллионниках. У этого факта есть и обратная сторона. Урна с прахом отлично подходит для путешествий по самым дальним городам и весям.

Кремирование — в большей степени удел атеистов. Православные священники не запрещают предавать тела усопших огню, но все-таки рекомендуют отправлять гроб с покойником на глубину двух метров. Духовенство мусульман и иудеев более категорично — крематорий не может быть халяльным или кошерным.

Шаг третий: «А тебя я на свои похороны не позову!»

Следующий пункт нашей памятки касается места прощания и списка приглашенных на него гостей. Помпезный траурный зал, который есть практически при каждом крупном кладбище или современном крематории, сможет вместить до пары сотен скорбящих. Домоседы, любящие камерную атмосферу, могут ограничиться домашними посиделками на пару десятков человек.

Советуем отдельно подумать над списком тех, кого приглашать на собственные похороны не стоит ни в коем случае. Можно и вовсе ограничиться семейным кругом и несколькими друзьями. Возможен и более радикальный вариант — звать всех знакомых, но гнать взашей всех тех, кто чем-либо прогневал вас при жизни. Не ограничивайте фантазию и мизантропию. Как говорил один из героев фильма «Любовь и голуби»: «А тебя я на свои похороны не позову!». Имеете полное право.

Смотрите так же:  Как сделать возврат по карте сбербанка

Шаг четвертый: сценарий

40-й президент США Рональд Рейган составил 300-страничный сценарий собственных похорон. Это, естественно, придало происходящему монументальности. По Вашингтону движется процессия, которую возглавляет одинокий барабанщик. За ним следует повозка с телом экс-президента, запряженная шестеркой лошадей. Чуть поодаль стучит копытами еще один скакун — на нем нет ездока, в стремена вставлены черные сапоги, перевернутые носками назад — в сторону безутешной толпы, растянувшейся на несколько километров.

Представьте, насколько регламентированы были остальные аспекты прощания с политиком, начинавшим свой путь в качестве актера?

Почему бы и вам не подойти к собственным похоронам с щепетильностью и задором? В конце концов, это еще и ваша последняя вечеринка. Вы вольны сделать ее веселой, мелодраматичной, максимально горькой или наполненной презрением к судьбе. Выбирайте порядок выступающих. Можете попросить соседа по даче рассказать свой любимый анекдот. Если острота глупая – будет даже смешнее. Придумайте про себя парочку небылиц — их обязательно зачитает вслух гость, которого вы отметите в сценарии.

Не стесняйтесь детализировать. Ваша смерть — ваши правила!

Шаг пятый: сделайте себе красиво

В общем-то, самый простой, но очень суетный пункт подготовки. Вам надо выбрать гроб, обивочку и оборочку на ней, костюм или платье, обувь, вид венков, количество букетов и остальное. Не обязательно быть скучным — можете игнорировать черный, отдав предпочтение своему любимому цвету. Откажитесь от роз и гвоздик, если любите хризантемы. Похороны — не набор догматов, обязательных к исполнению строго по заведенным канонам. То же самое касается выпивки и угощений. На киселе и кутье мир клином не сошелся. Если вы испытывали страсть к готовке, попросите кого-нибудь из близких продублировать свои коронные блюда.

Отдельным пунктом в прижизненном договоре можно зафиксировать то, какая песня будет играть на ваших похоронах. Сделайте пощечину общественному вкусу — откажитесь от похоронного марша и гимна России. Старайтесь выбирать исключительно из треков, засевших в подкорку мозга навсегда. Се ля ви, но «этот парень был один из тех, кто просто любит жизнь».

Шаг шестой: последнее слово

Можно пойти легким путем — подготовить кипу фотографий, на которых вы веселый и румяный в компании дорогих людей. Чем больше фотографий и разных лиц на них, тем свежее будут воспоминания, всплывающие в головах пришедших. Пусть гости похорон увидят, к примеру, каким потешным малышом вы были. Фотографии разных эпох воссоздадут атлас жизни, на котором будет отпечатан ваш земной путь.

Куда интереснее подготовить для гостей собственных похорон видеообращение. У вас есть пространство для маневра: можно признаться в страшных грехах и черных тайнах, можно раздать пачку наставлений на любой лад или просто попрощаться с теми, кто будет по вам скучать. На российских похоронах подобные исповеди — пока большая редкость. Все больше натужное молчание под всхлипы разномастной высоты. Намного лучше быть дирижером этого мероприятия. Усопший – пожалуй, единственный человек, способный задать нужный тон похоронам. Для этого нужно стать лицом с экрана. Если не знаете, что говорить на камеру по такому странному случаю, посмотрите концовку фильма «Человек на луне» с Джимом Керри в образе комика Энди Кауфмана.

Шаг седьмой: некролог и соцсети

Некролог сделает вашу кончину утонченнее! Ретроградское решение — опубликовать заметку о своей кончине на страницах бумажной газеты. Пусть это даже районная пресса — «Наше Северное Тушино» или газета «Знамя» Буинского района. Высочайшим уровнем обстоятельности будет написать текст некролога заранее. Хотя можно обойтись подготовкой простого перечисления фактов о себе — регалий, званий и достоинств. В конце концов, пусть журналисты поработают и сами. Помните, что от некролога должно еле заметно нести высокопарностью. Таковы особенности этого жанра.

Отдельно стоит побеспокоиться о тайне переписки. Кто-нибудь из родственников обязательно будет сидеть с вашей страницы VK или Facebook’е онлайн, смущая друзей и подписчиков. Не хотите, чтобы ваш внук изучал, как было принято вести личную переписку в далеком 2004 году? В одном из многочисленных списков профессий будущего фигурирует цифровой посмертный управляющий – специалист, который будет уничтожать цифровой след, оставленный вами при жизни. Но поскольку эта удивительная профессия фигурирует исключительно в футурологических прогнозах, достаточно попросить кого-то из близких разлогиниться в соцсетях и на электронной почте. А вот логины и пароли на всякий случай лучше сохранить и передать в конверте в надежные руки.

Техника самообладания: как быстро успокоиться и взять себя в руки

Как за минуту научиться контролировать свои эмоции

На израильском курорте уволенный из отеля помощник повара устроил бойню, открыв стрельбу, и забаррикадировался на кухне. Лишь благодаря хладнокровию прибывших спецназовцев его обезвредили. Самообладанию сотрудников спецподразделений всех стран учат в первую очередь.

А можем ли мы — обычные люди — перенять технику самообладания спецназа, чтобы уметь контролировать свои эмоции и не выплёскивать гнев, сохраняя собственные нервные клетки? Только для наших читателей профессиональными секретами поделился Олег Тарасов, кандидат в мастера спорта по рукопашному бою.

КАК УПРАВЛЯТЬ СОБОЙ В СТРЕССОВЫХ СИТУАЦИЯХ И НЕ НЕРВНИЧАТЬ

Если вы чувствуете, что разговор грозит перерасти в скандал, не давайте поймать себя в ловушку. Лучше всего начинать тренироваться на мелочах — в мелких стычках в транспорте, магазине, когда вам просто что-то не нравится, и т. д. Тогда в реально серьёзной стрессовой ситуации вы сможете быстро совладать с собой.

Метод первый. Отвлечение.

Очень простой способ: когда вы начинаете злиться и терять контроль, подумайте о совершенно другой, приятной ситуации или моменте. Например, о том, на каком тропическом острове вы хотели бы провести следующий отпуск, или об отличном фильме, который вчера посмотрели.

Результат. Смысл в том, чтобы отвлечь себя от раздражающего фактора. Тогда адреналин не успеет выделиться и все претензии можно будет высказать спокойно, что ускорит разрешение проблемы.

Метод второй. Счёт.

Этот способ очень похож на тот, что советуют психологи: сосчитать до десяти, прежде чем накричать, например, на ребёнка, который не слушается.

Но здесь важно не просто считать до десяти, необходимо ещё и концентрироваться на этом счёте, то есть физически представлять эти цифры, как они появляются и исчезают, уплывают в облака, растворяются в воде, — всё что угодно.

Результат. Появляется возможность не показывать свои неконтролируемые эмоции.

Метод третий. Физический.

Можно помочь себе любыми физическими действиями, которые вы будете делать с силой: сжать-разжать кулаки, похрустеть пальцами. Можно просто по­крутить в руках какой-то предмет. Необходимое условие — зафиксировать своё внимание на том, что вы делаете («я сжимаю кулаки», «я верчу в руках ручку»).

Помогает также замереть и напрячь каждую мышцу своего тела на вдохе и расслабиться на выдохе.

Результат. Вы успокаиваетесь.

КАК БЫСТРО УСПОКОИТЬСЯ И ВЗЯТЬ СЕБЯ В РУКИ

Если вы на нервах, можно, конечно, принять расслабляющую ванну, заварить чай и, укрывшись пледом, почитать любимую книгу. Но если вы сейчас находитесь в кабинете у начальника или предстоит важное выступление, нужно уметь быстро, просто, а главное — незаметно успокоить нервы. В тот момент, когда вы начинаете злиться или сильно нервничать, в организме выбрасывается в кровь большое количество адреналина. Все техники «успокоения» рассчитаны на то, чтобы скорее снизить его уровень. Когда адреналина в крови много, сердцебиение учащается, мышцы находятся в гипертонусе, дыхание сбивается, становится прерывистым. Правильное дыхание — самый эффективный способ «сжечь» адреналин: чем больше ваши мышцы получат кислорода, тем быстрее адреналина станет меньше. Дышать можно несколькими способами.

Техника первая.

Она направлена на то, чтобы во время нервного напряжения дыхание вошло в соответствие с состоянием организма. Необходимо дышать часто и глубоко. Сделайте 3-4 глубоких и быстрых вдоха-выдоха. Вдыхаем через нос, выдыхаем через рот. Потом сделайте на 5 секунд паузу и дышите, как удобно. Затем снова сделайте вдохи-выдохи. По­вторите так 3-4 раза.

Результат. В организм попадает много кислорода, и адреналин уходит. А раз нет возбуждающих факторов, человек успокаивается.

Техника вторая.

Она направлена на то, чтобы с помощью дыхания заставить организм перейти в спокойное состояние. Дышите немного глубже, чем обычно. Именно немного. Если дышать глубоко, то закружится голова, вы добьётесь обратного эффекта. Думайте о том, как правильно вы дышите. Эта техника менее заметна, чем первая, и подходит тем, кого, например, в данный момент отчитывает на повышенных тонах нервный босс.

Результат. Кислород избавляет организм от адреналина, а мысли, сосредоточенные на дыхании, помогают «подняться» над ситуацией и воспринимать происходящее более адекватно.

Техника третья.

Она связана с небольшими мускульными движениями. Но цель всё та же — снизить уровень адреналина.

На резком вдохе как можно сильнее сожмите кулаки, впиваясь ногтями в ладонь, и резко, без паузы выбросьте пальцы вперёд на выдохе.

Достаточно сделать 10-12 таких движений. При этом думать нужно о том, что вы делаете руками, сконцентрироваться на этом.

Результат. Резкими движениями вы «выжигаете» адреналин. Сосредоточение на движениях и дыхании помогает отвлечься от тревожных мыслей.

Смотрите так же:  Налогоплательщик уплачивает минимальный налог

Почему договор купли-продажи нужно всегда иметь на руках

В договоре купли-продажи содержится очень важная информация, которая может в любой момент пригодиться как продавцу, так и покупателю. В частности, в документе указываются сведения о стоимости автомобиля, фиксируется дата заключения сделки и — самое главное — подтверждается переход права собственности на машину от одного лица — физического или юридического — к другому.

Да, главной «бумажкой» по факту является паспорт транспортного средства (ПТС), договор же представляет собой, скорее, дополнение. Но это вовсе не значит, что на нем можно чистить рыбу или использовать для разведения костра. Это документ, пусть даже и заполненный в рукопаисной форме, крайне важен хотя бы потому, что он имеет юридическую силу. В разрешении споров между продавцами и покупателям ДКП нередко становится главным аргументом.

Да даже если участник сделки не собирается судиться со второй стороной, договор купли-продажи может пригодиться. Покупателю — для оперативного восстановления ПТС в случае его утраты. Продавцу — для получения налогового вычета. В общем, не стоит недооценивать этот документ, даже несмотря на то, что его отсутствие не влечет за собой ни потерю имущества, ни штраф.

Кроме того, договор купли-продажи определенно пригодится в судебных спорах между супругами при разделе имущества после или во время развода.

Частенько стороны при совершении сделки купли-продажи заполняют договор в двух, а то и в одном экземпляре. Бывают случаи, когда при регистрации транспортного средства в ГИБДД сотрудники МРЭО забирают оригинал себе, хотя им достаточно и копии. Поэтому в идеале все же лучше составлять три копии с привлечением третьего лица, нотариуса. Типовая бумага будет внесена в рееестр, и один из экземпляров в случае необходимости всегда можно будет запросить у агента.

Если бумажку нарисовали в одном экземпляре и от руки, то способов восстановления договора не так уж и много — всего два. Первый заключается в попытке раздобыть дубликат. И проще всего обратиться за помощью ко второй стороне сделки. Но тут могут возникнуть сложности: физические лица, как известно, имеют свойства «растворяться», а юридические — закрываться. Если же вам повезло отыскать компаньона, снимите с оригинала копию и заверьте ее у нотариуса.

Договор держать себя в руках

Долгосрочная аренда жилья может привести к разногласиям между хозяином квартиры и квартиросъемщиком. Собственнику не всегда нравится, как жильцы используют квартиру, а у арендаторов часто имеется собственное мнение о том, как лучше обставить помещение и как часто хозяин может приходить с проверкой.

Для разрешения проблемных ситуаций редакция «РБК-Недвижимости» узнала у юристов, насколько детально хозяин квартиры вправе контролировать использование недвижимости арендаторами и при каких условиях квартиросъемщиков можно выселить досрочно.

1. Соседи рассказали мне, что регулярно слышат собаку, живущую в моей квартире, — топот, лай и вой. Я не давал разрешения на содержание в квартире домашних животных, и этот пункт имеется в договоре. Когда прихожу в квартиру, собаки не вижу — а жильцы утверждают, что не держат животных. Я верю соседям и хочу выселить квартирантов. Как это сделать?

— Выселить квартирантов можно, если принудительно расторгнуть заключенный договор аренды. Основанием для расторжения может стать несоблюдение существенных условий, в том числе запрета на содержание домашних животных. Одного рассказа соседей недостаточно: в суде этот довод могут не принять во внимание. Доказательством является фиксация наличия животного в квартире участковым либо представителем управляющей компании. Также доказательством может стать фотография арендаторов при выгуле животного.

Начать выселение лучше с письменного досудебного требования покинуть квартиру. Если арендатор не отреагирует, то можно обратиться в суд с требованием расторгнуть договор аренды по ст. 450 Гражданского кодекса России (существенное нарушение условий договора) и выселить арендаторов. Расторжение договора по соглашению сторон возможно только в случае обоюдного согласия и подписания соответствующего соглашения.

2. Я обнаружил, что мои квартиранты внезапно сделали ремонт — без предупреждения и согласования со мной. В частности, они за свой счет заменили ванну на душевую кабину. Мне это не нравится. Могу ли я заставить их вернуть квартиру в исходное состояние? Если да, то как это сделать?

— Да. Квартиранты не имеют права производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. В квартире они могут сделать только мелкий текущий ремонт, а по окончании действия договора арендаторы обязаны передать квартиру собственнику в том состоянии, в котором ее получили, с учетом нормального износа.

Необходимо помнить, что переустройство жилого помещения, в том числе замена инженерного оборудования, требует согласования с надзорным органом, а соответствующие изменения вносятся в технический паспорт. Замена ванны на душевую кабину — это и есть замена инженерных сетей. Подобные действия необходимо вносить в технический паспорт жилого помещения. Важный момент: за самовольное переустройство жилого помещения установлена административная ответственность. Чтобы ее избежать, потребуется вернуть квартиру в исходное состояние или согласовать выполненные работы.

Что делать? Вы можете заставить квартирантов вернуть квартиру в исходное состояние. Основание — Гражданский кодекс России. Собственник квартиры может требовать устранения любых нарушений своего права собственности даже в том случае, если такие нарушения не связаны с лишением владения.

Если квартиранты откажутся в добровольном порядке вернуть квартиру в исходное состояние, то есть вернуть ванну на место, хозяин жилого помещения имеет право обратиться в суд с иском об устранении нарушений права собственности. В суде потребуется доказать, что вы являетесь собственником жилого помещения и что действия квартирантов по переустройству квартиры нарушают право собственности.

В конечном итоге нужно будет подтвердить тот факт, что состояние квартиры не соответствует тому, которое было прописано в акте приема-передачи, составленном в момент заключения договора найма.

По итогам рассмотрения дела суд, скорее всего, обяжет квартирантов устранить последствия нарушения, то есть вернуть исходное инженерное оборудование.

3. Мои квартиранты испортили общедомовое имущество: разбили стекло и повредили дверь в подъезде. Возмещать стоимость они не хотят, а владельцы других квартир требуют деньги с меня — я же собственник. Существуют ли законные способы заставить квартирантов возместить материальный ущерб? Как это сделать?

— Если имущество было повреждено в результате действий арендатора, то он должен возместить весь причиненный ущерб. Обычно это прописывается в договорах аренды. В Москве вместе с заключением договора на аренду собственник часто берет депозит на определенную сумму с квартирантов именно на такие случаи. Владелец квартиры на законных условиях может распоряжаться этими деньгами с тем, чтобы возместить стоимость разбитого стекла и поврежденной двери.

Если собственник знает, что именно квартиранты испортили общедомовое имущество, то для обращения в правоохранительные органы необходимо обеспечить доказательную базу — к примеру, предоставить видеозаписи с камер наблюдения в подъезде или пригласить соседей для дачи показаний. Если доказательства предоставить невозможно, то собственнику нужно доказать сам факт проживания квартирантов в помещении в момент порчи имущества.

В случае если квартиранты отказываются платить, собственник имеет полное право подать на них в суд. Если общедомовому имуществу нанесен крупный ущерб, а стороны на протяжении долгого времени не могут прийти к мирному соглашению самостоятельно, то суду достаточно подтверждения факта проживания жильцов от соседей, а также уплаты всех налогов с аренды помещения для вынесения решения в пользу собственника. В итоге оплатить нанесенный ущерб квартирантов обяжет суд. Стоит отметить, что если между сторонами был только устный договор, то все указанные варианты теряют законную силу и с большой вероятностью взыскать сумму с квартирантов не удастся.

4. Я сдал квартиру и прописал в договоре, что жильцы обязаны хотя бы раз в месяц пускать меня в квартиру — по предварительной договоренности. Я регулярно прошу их это сделать, но они отказываются меня впустить. Платят они исправно, но я не понимаю, почему не могу попасть внутрь. Могу ли я заставить их провести осмотр квартиры? Поможет ли привлечение участкового?

— Да: независимо от того, как составлен договор аренды жилплощади, собственник имеет право попасть в квартиру в любое время. Чтобы подтвердить свое право, он должен иметь на руках свидетельство о праве собственности. Если мирные переговоры не помогают, владелец может обратиться с документами на квартиру к местному участковому и попасть в помещение в его сопровождении — при условии добровольного согласия жильцов. Если даже при виде представителя власти квартиранты не будут открывать дверь, то можно пригласить техника и в присутствии участкового вскрыть замок. Это вполне закономерный процесс, так как квартира, согласно договору, сдается в пользование жильцам, однако наличие договора не может запрещать досмотр жилого помещения, если у собственника возникла необходимость убедится лично, что с его жилплощадью все в порядке.

Важно учитывать, что при обращении к участковому владельца квартиры, скорее всего, попросят письменно обосновать причины, по которым он стремится попасть в собственное жилое помещение. Собственник может указать на подозрение, что квартире мог быть причинен материальный ущерб. В этом случае участковый вправе входить в жилую собственность вместе с владельцем: полицейский уполномочен провести проверку, а в случае необходимости зафиксировать ущерб и факт нарушения прав собственника. После этого можно будет начинать прения с жильцами об их выселении либо возмещении ущерба.

Смотрите так же:  Устав 1822 г и ликвидация ханской власти в среднем жузе

5. Я обнаружил, что за время аренды в квартире перестала работать сантехника. Обязаны ли жильцы возместить мне ущерб, если они отказываются самостоятельно чинить либо менять сантехнику?

— Обычно текущий ремонт в съемной квартире — это обязанность нанимателя. Соответствующая норма прописана в ст. 681 Гражданского кодекса России. Если договор изначально не предусматривает других условий, то ремонт сантехнических приборов и устройств, к числу которых относятся водяные затворы (сифоны), раковины и мойки, ванны и душевые поддоны, унитазы и смывные бачки, возложен на нанимателя в качестве расходов по текущему ремонту. Эти затраты можно удержать из гарантийного депозита, если он был предусмотрен договором найма, либо взыскать с арендатора в судебном порядке.

Если обе стороны договора являются предпринимателями, то судебная практика допускает удержание принадлежащих нанимателю вещей в качестве способа обеспечения обязательства до оплаты нанимателем указанных расходов. Об этом говорит п. 14 информационного письма президиума ВАС РФ № 66 от 11 января 2002 года. При этом важно понимать, что право на удержание вещей должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника без его воли.

6. Я случайно узнал, что моя квартира сдана в субаренду, хотя я не давал такого разрешения. Могу ли я взыскать материальный ущерб с арендаторов, которые решили пересдать мою квартиру? Могу ли я их выселить?

— Все упирается в то, как составлен договор об аренде жилой площади, на какой срок он заключен и прошел ли государственную регистрацию. В договорах, которые легко найти в интернете, часто не прописана прямая ответственность жильцов за несогласованную сдачу помещения в субаренду. В этом случае привлечь квартирантов к ответственности вряд ли получится. Устные договоренности не имеют силы.

Если же в договоре имеются пункты, где сказано, что «сдача в субаренду жилого помещения по такому-то адресу запрещена в отношении жильцов» или «жильцы не вправе сдавать помещение в субаренду ни на долгий, ни на короткий срок без предварительного согласования с собственником жилья», то на первый план выходит вопрос о государственной регистрации документа. Чтобы рассчитывать на привлечение квартиросъемщиков к ответственности, договор должен быть внесен в Единый государственный реестр прав (ЕГРП). В противном случае у арендодателя вряд ли получится отстоять свою правоту в суде.

Если все оформлено как надо, договор внесен в реестр, а арендодатель своевременно платит налог на доходы от сдачи помещения внаем, то документ об аренде имеет юридически законную силу. При наличии в таком договоре пункта о запрете на субаренду владелец квартиры может обратиться в суд с претензией к жильцам и получить полную или частичную компенсацию за причиненный моральный вред и нарушение обязательств. Выселить арендаторов можно, если суд примет обращение и удовлетворит иск.

Вредные советы. 7 способов потерять клиента

Евгений из компании Site-creating поделился для Tipler семью способами, которые негативно отразятся на работе с клиентом.

Сегодня все большее значение имеет опыт клиента при выборе услуги или продукта. Хорошо продуманный сервис позволяет расположить к себе клиента. Во многих компаниях формируется на этом культура. Например, Tony Hsieh, основатель и руководитель компании Zappos, посвятил целый новостной блог для клиентского сервиса, где можно найти большое колличество кейсов по работе с клиентами.

Необходимо помнить, что доверительные отношения с клиентом выстраиваются долго, и как просто разрушить их всего за несколько секунд. В этой статье мы собрали 7 ключевых моментов, которые разрушают хорошие, доверительные отношения с клиентом.

1. Постоянно ссылаться на официальный договор

Не стоит, отправлять клиента читать договор по каждому поводу или недоразумению, а также, клиент не обязан помнить каждый пункт договора. Менеджеру следует тактично объяснить всё столько раз, сколько это необходимо, и в каждом случае, уметь подобрать оптимальное решение, которое будет выгодно и клиенту, и компании. Хороший менеджер — это находка для бизнеса, потому что успешная тактика взаимовыгодного сотрудничества с партнерами — это «высший пилотаж». Клиентский сервис обязан находить решения вне зависимости от пунктов договора.

2. Говорить “это не возможно”

Данный ответ губителен для построения хороших партнерских отношений с клиентом. Люди с детства не выносят слово “нет” и реагируют на него тремя способами: обращаются к другому исполнителю, или принимают такой отве, либо устраивают скандал. Ни один из этих вариантов не является удачным сценарием развития отношений с клиентом.

Клиент обратился к Вам, как к профессионалу. Поэтому важно выбирать положительные формулировки. Например, вместо ответа “Нет. Этот модуль будет стоить дополнительных денег» на просьбу об услуге, не входящей в договор и техническое задание, следует сказать более оптимистично и дружелюбно: “Да, конечно. Мы можем поставить данное решение, предварительно рассчитав его стоимость”. Смысл данных фраз ничем не отличается друг от друга, но при этом, они воспринимаются по-разному.

Отсутствие терпения

Выглядит вполне очевидно, что клиент, обративший в компанию для разработки онлайн решения, не понимает многих технических деталей, но часто специалисты клиентского сервиса забывают об этом. Иногда, чтобы помочь клиенту, нужна огромная выдержка, но это Ваша работа, и бросать его с не решенными вопросами ни в коем случае нельзя.

Если клиенту требуется пошаговое объяснение, необходимо сделать подробную инструкцию без использования профессиональных сложных терминов, желательно, сопровождающуюся скрин шотами. У каждого вопроса всегда найдется решение, важно успокоить клиента, уметь терпеливо объяснить технические детали и сказать: «Если не получается или что-то работает не так, мы обязательно найдем способ решить Вашу проблему».

Лучшая защита — нападение

Иногда может возникнуть ситуация, когда клиент будет негодовать и требовать решения, а Ваш менеджер будет придерживаться концепции «лучшая защита — нападение». Безусловно, это неверная реакция, так как клиент никогда не должен чувствовать себя неправым. Он никогда не признает это, даже в самом очевидном случае.

В такой ситуации важен чуткий подход. Клиенту необходимо тактично объяснить, что сделанная им ошибка является обычным явлением. Можно использовать следующую формулировку: «Спасибо большое за то, что Вы обратили наше внимание к этому вопросу. Проблема, связана с ситуацией, в которую нам самим приходилось не раз попадать. Но есть хорошая новость: мы знаем, как решить данную проблему».

Бывают случаи, когда клиент пытается избежать последствий своей ошибки, используя корректность и безотказность сотрудника. Например, клиент желает вернуть товар по истечению положенного срока возврата. Он просит решить проблему, хотя сам ее создал. Если правила компании строго не позволяют уступок в этом вопросе, вместо того, чтобы акцентировать внимание клиента на сделанной им самим ошибке, следует постараться ему помочь. Например, «Я понимаю Вашу ситуацию. Я поговорил со своим руководством о данной проблеме. Мне очень жаль, но правила нашей компании не предусматривают возврата товара после истечения положенного на это срока. Однако мы можем предложить Вам значительную скидку на будущую покупку».

Начальник не сможет помочь

Существует ситуация, когда клиент по какой-либо причине настойчиво просит переключить его на начальство. Есть вероятность, что сотрудник из-за страха перед руководством может попытаться начать объяснять клиенту свой взгляд на проблему. Результатом такой неуступчивости может стать потеря клиента.

Если сотрудник уверен, что именно в его обязанностях и возможностях решить проблему, ему следует объяснить, что ситуация находится непосредственно в его компетенции, и он готов ответить на все вопросы: «В мои обязанности входит помогать клиентам по вопросам наших услуг. Не могли бы Вы рассказать мне побольше о своей проблеме?» Возможно, иная формулировка или дополнительные факты помогут найти верный подход, но, если, по какой-то причине, клиенту кажется, что этого недостаточно, следует исполнить его начальную просьбу и перевести звонок.

Менеджер может столкнуться с напористой самонадеянностью клиента, который делает вид, что знает больше него. Определенно, это может вывести из себя, поэтому важно держать себя в руках. Если клиент всячески показывает свою информированность или прямым текстом утверждает, что он более компетентен, чем сотрудник, и дает указания по “правильному подходу” к работе, многие психологи, в этой ситуации, советуют обязательно искренне отметить экспертность клиента — «Приятно слышать, что приходится общаться с профессионалом» — возможно, именно этих слов ему и не хватает.

Честность может компенсировать недостаток знаний, поэтому можно аккуратно признать свой промах, поблагодарив за отличную возможность изучить вопрос. Если сотрудник столкнулся с проблемой, о решении которой, он не имеет представления, ему не следует говорить «я не знаю», а необходимо, пообещать уточнить информацию и устранить проблему максимально быстро.

Смена специалиста

Клиент не должен знать о возникших затруднениях у какого-либо сотрудника, с которым он вступает в контакт. В данной ситуации, прямой подход разочарует человека, и у него может создаться впечатление об отсутствии профессионализма всей компании.

Чтобы сообщить о переводе звонка на другого сотрудника, в первую очередь, попросите клиента на это разрешения и вежливо объясните причину перевода, например: “Мой коллега является профессионалом в данном вопросе и сможет более точно проконсультировать Вас”.

Очень важно, заранее, ввести в курс дела коллегу, сообщив ему всю суть проблемы клиента. Важно дать понять потенциальному клиенту, что ему не придется объяснять заново свою проблему. Это даст ему уверенность, что Вы лично обеспокоены его ситуацией.