Договор ипотеки

Договор ипотеки – это разновидность кредитного договора, в котором в качестве залога выступает недвижимое имущество. По данному виду договора сторонами выступают залогодатель и залогодержатель – заемщик и банк, предоставляющий кредит соответственно, обладающие право- и дееспособностью. В случае если в качестве заемщика выступает юридическое лицо, в его учредительных документах не должно быть условий, которые ограничивали бы право передачи недвижимого имущества в ипотеку. Составление договора ипотеки, а также исполнение его условий регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральными законами «Об ипотеке» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Жилищным кодексом, а также Конституцией РФ.

Основными сведениями, предусматриваемыми договором ипотеки, являются:

  • предмет ипотеки и его оценочная стоимость;
  • размер, срок ипотечного обязательства, а также его исполнение по существу – сумма предоставленного кредита, процент за пользование кредитными средствами, график платежей и размер ежемесячных платежей по кредиту, а также порядок его погашения. Если в процессе заключения договора хотя бы один из этих вопросов остался несогласованным, договор ипотеки считается недействительным;
  • документальное подтверждение права собственности залогодателя на недвижимое имущество, полное наименование органа, зарегистрировавшего документ.

Данными предмета договора, которые должны быть отображены в его тексте, являются:

  • наименование (дом, квартира, иное недвижимое имущество);
  • адрес места расположения;
  • описание (например, количество комнат, общая площадь).

Передача жилого дома в ипотеку имеет некоторую особенность, которая состоит в том, что земельный участок, на котором он расположен, также переходит в залог. Поэтому в договоре ипотеки указывают адрес, по которому расположен земельный участок, его площадь, номер в земельном кадастре, категорию земель, а также вид разрешенного пользования. Имущество, принадлежащее органам муниципальной или государственной власти, а также то, которое приватизации не подлежит, в качестве залога выступать не может. В случае, предоставления ипотечного кредита на строительство дома, то его обеспечением выступает незавершенное строительство, оборудование и строительные материалы, принадлежащие заемщику.

Стороны обязаны согласовать и указать в тексте договора оценочную стоимость залога. При этом следует учитывать, что оценочная стоимость не должна быть ниже нормативной цены земельного участка. Согласно действующему законодательству, заемщик имеет право проживания и регистрации членов своей семьи в заложенном доме или квартире. Сдача в аренду, перепланировка или продажа предмета залога осуществляется с разрешения банка-кредитора и, как правило, ограничена. Кредитное учреждение вправе периодически проверять условия содержания предмета залога. Если условия содержания заложенной недвижимости в надлежащем состоянии нарушены или заемщик не придерживается графика платежей, банк имеет право требовать досрочного погашения кредита.

Ипотечный договор должен быть зарегистрирован соответствующими государственными органами по месту нахождения недвижимого имущества и вступает в силу с даты такой регистрации. Решение о нотариальном удостоверении соглашения принимается сторонами добровольно. Для государственной регистрации договора ипотеки необходимы следующие документы:

  • заявление, поступившее от обеих сторон соглашения;
  • договор ипотеки и его копии;
  • приложения к договору;
  • кредитный договор, который обеспечен ипотекой;
  • документ, подтверждающий уплату госпошлины за регистрацию договора ипотеки;
  • иные необходимые документы.

Регистрация ипотеки осуществляется в течение 15 дней со дня, когда все вышеперечисленные документы были предоставлены. О регистрации свидетельствует надпись на ипотечном договоре, которая содержит полное наименование органа государственной власти, осуществившего регистрацию, а также дату, место и регистрационный номер. По истечение ипотечного договора или досрочном его расторжении, регистрационная надпись погашается на основании совместного заявления сторон.

Основные формы ипотечного кредитования

По статистическим данным, свыше 60% жителей России являются нуждающимися в улучшении жилищных условий. Один из вариантов решения жилищной проблемы — это получение ипотечного кредита на приобретение жилой недвижимости. Ипотека позволяет приобрести квартиру сразу, оплачивая ее стоимость постепенно в течение нескольких последующих лет. Это намного удобнее, чем копить деньги, подвергая свои накопления инфляционным и другим рискам. Что нужно знать об основных формах ипотечного кредитования в России?

Многие потенциальные заемщики считают, что нужно всего лишь заполнить анкету-заявление, предоставить документы, подтверждающие официальные доходы, и банк выдаст деньги на покупку жилья. Однако на самом деле не все так просто. Покупка недвижимости — ответственный и сложный процесс. Потратив немного времени на изучение темы о формах ипотечного кредитования в России, вы сможете во многом облегчить себе задачу, в значительной мере уменьшить возможные риски и избежать разочарований.

Ипотека как форма залога

Итак, за пользование выданным кредитом заемщик платит финансовому учреждению установленные кредитным договором проценты, и возвращает заемные средства в виде ежемесячных платежей банку, которые также установлены по кредитному договору. Жилье, приобретенное в ипотеку, остается в залоге у банка до полного погашения кредита, хотя формально собственником жилья будет сам заемщик.

Поэтому важно отметить, что у залога также есть свои формы. Залог представляет собой способ обеспечения обязательства по ипотеке, то есть ипотечный кредит в качестве варианта залога может иметь следующие формы в обеспечение основного обязательства:

  • по кредитному договору
  • по договору займа
  • иного обязательства, в том числе основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре.

В первом случае — это форма залога при ипотечном кредитовании, когда по тому же договору заемщик передает в залог не приобретаемую квартиру, а уже имеющееся жилье.

Вторая форма следующее: заемщик заключает с выбранным банком договор ипотеки, и на основании этого договора он выдает заемщику деньги, необходимые на покупку жилья.

Особенности каждой ипотечной формы

Таким образом, ипотека представляет собой вид залога, при котором заложенное имущество остается во владении заемщика до полной выплаты долга, однако банк при этом налагает определенные ограничения на пользование жильем. Поскольку в результате оформления ипотеки происходит возникновение новых правоотношений, нужно обратить внимание на ряд важных моментов, таких как формы жилищного займа.

Знать особенности каждой ипотечной формы необходимо до подписания соответствующего договора с банком, чтобы быть в курсе всевозможных последствий тех или иных действий. Суть ипотечного кредитования прозрачна и проста: кредитная организация выдает физическому лицу (гражданину РФ) долгосрочный кредит на покупку жилья под залог этого самого имущества самой недвижимости. За каждый месяц пользования денежными средствами банк начисляет процент, прибыль от выданного кредита.

В зависимости от приобретаемой недвижимости и можно выделить основные формы ипотечных кредитов в России:

  • Ипотека по договору купли-продажи
  • Ипотека на строящееся жилье в многоквартирном доме
  • Ипотека под залог индивидуального строящегося жилья.

Все формы напрямую зависят от вида и стадии готовности жилья, а, значит, различаются и условия кредитования. Рассмотрим более детально каждую из форм. Особенности форм ипотеки в РФ

Ипотека по договору купли-продажи

Наиболее распространенной формой является традиционная ипотека по договору купли-продажи. В этом случае жилое недвижимое имущество должно быть введено в эксплуатацию, обладать всеми необходимыми для комфортной жизни коммуникациями. Продавец квартиры должен являться собственником недвижимости, и иметь на руках подтверждающий документ — свидетельство. Как правило, это жилье на вторичном рынке недвижимости.

При этой форме условия кредитования будут стандартными для ипотек. Правда, в отдельных случаях, если у заемщика хорошая кредитная история, высокий уровень дохода, имеется зарплатная карта в кредитующем банке или он внесет более 50% от стоимости жилья в качестве первоначального взноса, то заемщик может рассчитывать на более лояльное отношение кредитора: снижение процентной ставки или на отсутствие комиссии за оформление и выдачу ипотечного займа.

Ипотека на строящееся жилье в многоквартирном доме

Другая форма жилищных займов заключается в том, что ссуда выдается на приобретение квартиры в строящемся многоквартирном доме. Поскольку при ипотеке строящегося жилья финансовое учреждение несет повышенные финансовые риски, то условия кредитования будут существенно суровее и жестче для заемщика: наблюдаются более короткие сроки кредитования, высокие процентные ставки, возрастает минимальный порог для первоначального взноса.

При этом кредитная организация может настоять на покупке жилья от аккредитованного у него застройщика, который давно зарекомендовал себя на рынке недвижимости. Как правило, эти банки заключают со строительными компаниями соглашение, и осуществляют кредитование физических лиц только в случае приобретения квартиры у данного застройщика. С другой стороны, заемщик также себя страхует от множества риском, покупая жилье у этой строительной компании.

Ипотека под залог индивидуального строящегося жилья

Еще одной формой долгосрочного займа является ипотека под залог индивидуального строящегося жилья, которая является вариантом ипотеки на покупку недвижимости в строящемся многоквартирном доме. Однако в случае с ипотекой на строительство собственного дома, получить одобрение со стороны банка очень сложно, так как банки выставляют к такой недвижимости довольно таки обширный ряд требований.

Смотрите так же:  Исковое заявление о прекращении договора аренды земельного участка

К примеру, залогом может стать только участок, на котором будет достраиваться дом, при условии, что этот оформлен в собственность заемщика. К тому же местоположение постройки должно быть в черте города, находиться на определенном расстоянии от ближайшего филиала кредитующего банка. При этом здание должно находиться в статусе «недостроя», то есть быть на 40%-50% готовым, также должны быть подведены все системы и коммуникации жизнеобеспечения.

Таким образом, какой бы формой кредитования не решил воспользоваться заемщик, полезно будет заранее знать, чего стоит ждать от банка, на каких условиях будет выдаваться ссуда, и какие требования к недвижимости будут выдвигаться. Изучите все эти нюансы до подписания ипотечного договора!

Основные формы ипотечного кредитования

По статистическим данным, свыше 60% жителей России являются нуждающимися в улучшении жилищных условий. Один из вариантов решения жилищной проблемы — это получение ипотечного кредита на приобретение жилой недвижимости. Ипотека позволяет приобрести квартиру сразу, оплачивая ее стоимость постепенно в течение нескольких последующих лет. Это намного удобнее, чем копить деньги, подвергая свои накопления инфляционным и другим рискам. Что нужно знать об основных формах ипотечного кредитования в России?

Многие потенциальные заемщики считают, что нужно всего лишь заполнить анкету-заявление, предоставить документы, подтверждающие официальные доходы, и банк выдаст деньги на покупку жилья. Однако на самом деле не все так просто. Покупка недвижимости — ответственный и сложный процесс. Потратив немного времени на изучение темы о формах ипотечного кредитования в России, вы сможете во многом облегчить себе задачу, в значительной мере уменьшить возможные риски и избежать разочарований.

Ипотека как форма залога

Итак, за пользование выданным кредитом заемщик платит финансовому учреждению установленные кредитным договором проценты, и возвращает заемные средства в виде ежемесячных платежей банку, которые также установлены по кредитному договору. Жилье, приобретенное в ипотеку, остается в залоге у банка до полного погашения кредита, хотя формально собственником жилья будет сам заемщик.

Поэтому важно отметить, что у залога также есть свои формы. Залог представляет собой способ обеспечения обязательства по ипотеке, то есть ипотечный кредит в качестве варианта залога может иметь следующие формы в обеспечение основного обязательства:

  • по кредитному договору
  • по договору займа
  • иного обязательства, в том числе основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре.

В первом случае — это форма залога при ипотечном кредитовании, когда по тому же договору заемщик передает в залог не приобретаемую квартиру, а уже имеющееся жилье.

Вторая форма следующее: заемщик заключает с выбранным банком договор ипотеки, и на основании этого договора он выдает заемщику деньги, необходимые на покупку жилья.

Особенности каждой ипотечной формы

Таким образом, ипотека представляет собой вид залога, при котором заложенное имущество остается во владении заемщика до полной выплаты долга, однако банк при этом налагает определенные ограничения на пользование жильем. Поскольку в результате оформления ипотеки происходит возникновение новых правоотношений, нужно обратить внимание на ряд важных моментов, таких как формы жилищного займа.

Знать особенности каждой ипотечной формы необходимо до подписания соответствующего договора с банком, чтобы быть в курсе всевозможных последствий тех или иных действий. Суть ипотечного кредитования прозрачна и проста: кредитная организация выдает физическому лицу (гражданину РФ) долгосрочный кредит на покупку жилья под залог этого самого имущества самой недвижимости. За каждый месяц пользования денежными средствами банк начисляет процент, прибыль от выданного кредита.

В зависимости от приобретаемой недвижимости и можно выделить основные формы ипотечных кредитов в России:

  • Ипотека по договору купли-продажи
  • Ипотека на строящееся жилье в многоквартирном доме
  • Ипотека под залог индивидуального строящегося жилья.

Все формы напрямую зависят от вида и стадии готовности жилья, а, значит, различаются и условия кредитования. Рассмотрим более детально каждую из форм. Особенности форм ипотеки в РФ

Ипотека по договору купли-продажи

Наиболее распространенной формой является традиционная ипотека по договору купли-продажи. В этом случае жилое недвижимое имущество должно быть введено в эксплуатацию, обладать всеми необходимыми для комфортной жизни коммуникациями. Продавец квартиры должен являться собственником недвижимости, и иметь на руках подтверждающий документ — свидетельство. Как правило, это жилье на вторичном рынке недвижимости.

При этой форме условия кредитования будут стандартными для ипотек. Правда, в отдельных случаях, если у заемщика хорошая кредитная история, высокий уровень дохода, имеется зарплатная карта в кредитующем банке или он внесет более 50% от стоимости жилья в качестве первоначального взноса, то заемщик может рассчитывать на более лояльное отношение кредитора: снижение процентной ставки или на отсутствие комиссии за оформление и выдачу ипотечного займа.

Ипотека на строящееся жилье в многоквартирном доме

Другая форма жилищных займов заключается в том, что ссуда выдается на приобретение квартиры в строящемся многоквартирном доме. Поскольку при ипотеке строящегося жилья финансовое учреждение несет повышенные финансовые риски, то условия кредитования будут существенно суровее и жестче для заемщика: наблюдаются более короткие сроки кредитования, высокие процентные ставки, возрастает минимальный порог для первоначального взноса.

При этом кредитная организация может настоять на покупке жилья от аккредитованного у него застройщика, который давно зарекомендовал себя на рынке недвижимости. Как правило, эти банки заключают со строительными компаниями соглашение, и осуществляют кредитование физических лиц только в случае приобретения квартиры у данного застройщика. С другой стороны, заемщик также себя страхует от множества риском, покупая жилье у этой строительной компании.

Ипотека под залог индивидуального строящегося жилья

Еще одной формой долгосрочного займа является ипотека под залог индивидуального строящегося жилья, которая является вариантом ипотеки на покупку недвижимости в строящемся многоквартирном доме. Однако в случае с ипотекой на строительство собственного дома, получить одобрение со стороны банка очень сложно, так как банки выставляют к такой недвижимости довольно таки обширный ряд требований.

К примеру, залогом может стать только участок, на котором будет достраиваться дом, при условии, что этот оформлен в собственность заемщика. К тому же местоположение постройки должно быть в черте города, находиться на определенном расстоянии от ближайшего филиала кредитующего банка. При этом здание должно находиться в статусе «недостроя», то есть быть на 40%-50% готовым, также должны быть подведены все системы и коммуникации жизнеобеспечения.

Таким образом, какой бы формой кредитования не решил воспользоваться заемщик, полезно будет заранее знать, чего стоит ждать от банка, на каких условиях будет выдаваться ссуда, и какие требования к недвижимости будут выдвигаться. Изучите все эти нюансы до подписания ипотечного договора!

Договор ипотеки, что в нём должно быть, образец, советы на что обратить внимание

Договор ипотеки – главный документ, который регулирует отношения между заемщиком и банком, предоставившим ипотечный кредит. Так как ипотека – особый вид кредита, то формально документ, заключенный между клиентом банка и финансовой организацией – это кредитный договор, обладающий своими особенностями. Каждый такой документ обладает большим количеством пунктов, и отличается в зависимости от банка. Но, несмотря на это, есть обязательные пункты, которые будут в любом договоре.

Типовой договор

Закон предусматривает ряд обязательных требований, которые должны присутствовать в договоре ипотеки. Согласно ст.9 Федерального закона «Об ипотеке» от 16 июля 1998 года, в документе должны быть прописаны предмет ипотеки, оценка объекта недвижимости, размер обязательств и срок их исполнения. Кроме этого договор может содержать пункт о возможности обращения во взыскание заложенного имущества, а также условия реализации имущества.

В договоре ипотеки можно выделить следующие разделы:

  1. Участники сделки
  2. Предмет ипотечного договора и способ обеспечения обязательств
  3. Порядок предоставления кредита
  4. Порядок пользования денежными средствами и их возврата
  5. Права и обязанности кредитора и заемщика
  6. Ответственность сторон
  7. Иные условия, не противоречащие закону

С типовым ипотечным договором, который содержит все обязательные пункты и структуру, можно ознакомиться здесь.

Кредитный договор содержит общие и индивидуальные условия кредитования.

Общие условия жилищного кредитования содержат параметры ипотечного договора, одинаковые для всех заемщиков. В общих условиях также содержится информация о правилах обслуживания и погашения кредита, порядок расчета суммы ежемесячного платежа и иные условия.

Индивидуальные условия отражают условия кредита, применимые к конкретной сделке, а именно: сумму и срок займа, способ обеспечения, процентная ставка и порядок погашения.

С общими условия кредитования можно ознакомиться на сайте банка, а с индивидуальными – в офисе финансовой организации перед заключением сделки.

Участники ипотеки

В данном разделе указываются реквизиты заемщика и кредитора – уполномоченного представителя банка. Следует внимательно проверять указанные данные.

  • ФИО
  • Серия и номер паспорта
  • Адрес регистрации
  • Способ связи – мобильный телефон или электронная почта
  • Название организации
  • Юридический адрес компании
  • Номер банковской лицензии, выданной Банком России
  • Данные лица, уполномоченного подписывать документы от лица банка (обычно, кредитный менеджер или начальник кредитного отдела)
Смотрите так же:  Судебная практика персональные данные

Предмет ипотеки

В этом разделе прописывается суть договора: цель займа, сумму и срок, вид платежей, процентная ставка, штрафы, пени. Здесь же указывается способ исполнения обязательств.

Здесь же детально прописываются характеристики, позволяющие однозначно идентифицировать объект залога. К таким сведениям относятся:

  • Типа объекта (квартира, комната, дом, т.д.)
  • Полный адрес (фактический или строительный, если объект находится в стадии строительства)
  • Количество комнат, общая и жилая площадь
  • Иная информация, необходимая для идентификации объекта

Права и обязанности сторон

Документ содержит большой перечень прав и обязанностей заемщика и кредитора. Ниже приведены основные обязанности заемщика, из которых вытекают права банка.

  • Своевременно вносить платежи по основному долгу и процентам, оплатить все необходимые комиссии и госпошлину
  • Не продавать и не сдавать внаем заложенную недвижимость без письменного разрешения банка
  • Осуществлять необходимый ремонт объекта
  • Своевременно оплачивать коммунальные платежи, налоги, связанные с владением имуществом, отчитываться перед банком по требованию
  • Оформить закладную на объект недвижимости
  • Застраховать свою жизнь и здоровье, а также заложенный объект

Банк в свою очередь имеет право потребовать исполнения заемщиком своих обязанностей, а также выдвинуть требование о полном досрочном погашении кредита в случае недобросовестного исполнения обязательств по внесению платежей.

До полного погашения ипотечного кредита залогодатель, т.е. заемщик, имеет право владеть заложенным помещением в соответствии с его назначением, производить перепланировку помещения с согласия банка.

Любой ипотечный кредит вне зависимости от банка предполагает нескольких видов страхования.

  1. Страхование жизни и здоровья заемщика (от травм, полученных в результате несчастного случая, осуществления профессиональной деятельности и т.д.)
  2. Страхование объекта недвижимости от повреждения или утраты (в результате пожара, затопления, природного бедствия)
  3. Страхование титула (риск утраты права собственности в результате двойных продаж или мошенничества)

Регистрация договора ипотеки

Ипотечный договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре по месту нахождения объекта недвижимости и вступает в силу со дня регистрации, о чем на документе ставится отметка федерального органа. Для государственной регистрации потребуются следующий комплект документов:

  • Заявление от обеих сторон договора
  • Оригинал договор ипотеки и его копии
  • Все приложения и иные акты, на которые есть ссылки в основном документе
  • Квитанция или чек об оплате госпошлины за регистрацию

После того, как заемщик исполнит все обязательства по ипотечному кредиту, стороны подают в регистрирующий орган заявление о снятии с объекта недвижимости обременения ипотекой – запись о регистрации ипотеки погашается.

Договор купли-продажи и ипотеки регистрируются отдельно. Ипотечный договор необходим для регистрации залога и оформления закладной.

Ипотечный договор ВТБ 24, Сбербанка

Эти 2 банка с государственным участием являются лидерами рынка ипотечного кредитования, поэтому при выборе кредитной организации есть смысл рассмотреть их в качестве кредиторов. Но, несмотря на лидирующие позиции, в открытом доступе нет ипотечных договоров данных финансовых организаций. Возможно, это объясняется тем, что такие документы носят строго индивидуальный характер и зависят от конкретной ситуации. Еще одной причиной может являться то, что формы документов постоянно меняются и невозможно гарантировать актуальность того или иного документа, размещенного в интернете.

Общие условия жилищного кредитования Сбербанка можно скачать по ссылке PDF.

Договор купли-продажи квартиры с привлечением денежных средств, полученных в Сбербанке

Договор ипотечного кредитования форма

На сегодняшний день для большинства российских граждан ипотечный кредит уже перестал быть недоступной экзотикой. Все больше наших соотечественников задумывается о покупке квартиры с помощью ипотеки. Однако большинство граждан, получив одобрение банка на ипотечный кредит, порой не обращают внимание на очень важный момент — заключение договора ипотеки.

А ведь заемщики должны знать, что в законодательстве предусмотрены особые требования как к форме договора, так и к его содержанию.

Напомним, что договор ипотеки – это договор о залоге недвижимого имущества, таким образом, в случае применения ипотеки для решения жилищных проблем предметом залога обычно выступает жилой дом или квартира.

Сторонами по договору ипотеки являются залогодержатель (банк, выдавший ипотечный кредит ) и залогодатель (заемщик или созаемщики ипотечного кредита). Стороны должны быть правоспособными и дееспособными, то есть граждане должны быть не моложе 18 лет, а юридические лица не должны иметь ограничений по передаче имущества в ипотеку, оговоренных в их учредительных документах.

Эксперты отмечают обширный перечень условий договора о залоге, которые признаются существенными. В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор не может считаться заключенным, если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенные условия договора ипотеки, являющиеся существенными в силу закона и общими для всех договоров ипотеке, определены п.1,2,4 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке».

Требования к договору ипотеки

В договоре ипотеки обязательно должны быть указаны: предмет ипотеки; оценочная стоимость предмета ипотеки; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой; право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. То есть обычно в договоре ипотеки указывается вид недвижимости (квартира или дом), его полный адрес, общая жилая площадь и количество комнат. Кроме того, в договоре ипотеки должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации, зарегистрировавший это право залогодателя.

По словам экспертов, заемщики при заключении договора ипотеки должны осознавать, что жилой дом, непосредственно связанный с землей, может быть предметом ипотеки только с одновременным залогом по тому же договору ипотеки земельного участка, на котором он находится. При этом в договоре необходимо указывать адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а также категорию земель и вид ее разрешенного использования.

Не могут быть заложены дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и имущество, которое нельзя приватизировать (например, служебные жилые помещения и др.).

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением и соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

Жилой дом, непосредственно связанный с землей, может быть предметом ипотеки только с одновременным залогом по тому же договору ипотеки земельного участка, на котором он находится. При этом в договоре ипотеки необходимо указывать адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а также категорию земель и вид ее разрешенного использования.

При предоставлении кредита на строительство жилого дома договором ипотеки может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении. Оценка может быть поручена и коммерческой организации оценщиков. На практике банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, сотрудничают с крупными риэлторскими компаниями, имеющими собственные отделы оценки недвижимого имущества. Стоит заметить, что сегодня при оценке одной и той же квартиры в разных фирмах разница может достигать 5 – 10 тысяч долларов.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре ипотеки с указанием его суммы, основания его возникновения и срока исполнения. Если величина обеспеченного ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. В том случае, когда обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре ипотеки должны быть указаны сроки соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры. Согласно п. 6 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке», если права залогодержателя удостоверяются закладной, то на это указывается в договоре ипотеке.

В соответствии с ст. 10 ФЗ «Об ипотеке», п. 2 ст. 339 ГК РФ договор ипотеки должен быть заключен в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (кроме того, судебная практика исходит из того, что договор ипотеки должен быть нотариально удостоверен и зарегестрирован в поземельной книге, в этом случае залог считается заключенным с момента его регистрации. В противном же случае сделка может быть признана как недействительной, так и ничтожной). Однако ст. 55 Основ законодательства Российской Федерации «О нотариате» от 11 февраля 1993 года устанавливает, что договоры о залоге имущества, подлежащего регистрации, могут быть удостоверены при условии представления документов, подтверждающих право собственности на закладываемое имущество. Речь здесь не идет о праве аренды недвижимого имущества, возможность залога которого предусмотрена в ФЗ «Об ипотеке».

Договоры о залоге имущества предоставляются нотариусу не менее чем в двух экземплярах, один из которых остается в делах нотариальной конторы. По желанию сторон нотариус может выдать сторонам необходимое число копий закладной с отметкой «копия» на каждой из них. Несоблюдение правил о письменной форме договора об ипотеке, требований нотариального удостоверения и государственной регистрации влечет недействительность договора.

Смотрите так же:  Лицензия санатория на медицинскую деятельность

Если стороны не согласовали хотя бы один из существенных пунктов, то договор ипотеки считается незаключенным, никаких прав и обязанностей у сторон данного договора не возникает и все связанные с ним сделки являются так же недействительными.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, то в договоре ипотеки это должно быть указано. В противном случае его не зарегистрируют.

Права и обязанности сторон по договору ипотеки

При заключении договора ипотеки залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора ипотеки.

Одна из особенностей ипотеки заключается в том, что заложенное имущество всегда остается у залогодателя. Он сохраняет за собой право владеть и пользоваться предметом ипотеки в соответствии с его назначением. По общему правилу за залогодателем сохраняется право самостоятельно распоряжаться полученными от предмета ипотеки плодами, продукцией и доходами. В договоре ипотеки не могут предусматриваться какие-либо ограничения права залогодателя или третьих лиц по пользованию заложенным имуществом. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Соглашение, ограничивающее это право залогодателя, является ничтожным.

С согласия залогодержателя залогодатель вправе отчуждать заложенное имущество путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в хозяйственное товарищество или общество либо паевого взноса в производственный кооператив, иным способом, передавать его другому лицу в хозяйственное ведение, аренду или временное безвозмездное пользование, если иное не предусмотрено договором ипотеке. Срок, на который имущество предоставляется в пользование, не должен превышать срока ипотеки.

Заемщик ипотечного кредита имеет право проживать в заложенном доме или квартире, а так же зарегистрировать на этой жилплощади всех членов семьи. Право на проведение перепланировки, сдачу в аренду или продажу заложенного жилья обычно в договоре ипотеки ограничивается – как минимум необходимо разрешение банка-кредитора.

В соответствии с договором ипотеки залогодержатель (ипотечный банк) вправе проверять состояние и условия содержания заложенной недвижимости. Если правила пользования имуществом, а также обязанности по необходимому страхованию нарушаются, банк имеет право потребовать досрочного погашения кредита.

Право требования досрочного погашения кредита возникает у банка также в случае неуплаты или несвоевременной уплаты суммы долга, в том числе при нарушении сроков внесения платежей по ипотечному кредиту более трех раз в течение года.

При невыполнении заемщиком требований о досрочном погашении ипотечного кредита, банк вправе наложить взыскание на заложенную недвижимость как в судебном порядке, так и во внесудебном (путем подписания соглашения между заемщиком и кредитором). Имущество, заложенное по договору ипотеки, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов.

Информационное Агентство «Финансовый Юрист»

Основные формы ипотечного кредитования

По статистическим данным, свыше 60% жителей России являются нуждающимися в улучшении жилищных условий. Один из вариантов решения жилищной проблемы — это получение ипотечного кредита на приобретение жилой недвижимости. Ипотека позволяет приобрести квартиру сразу, оплачивая ее стоимость постепенно в течение нескольких последующих лет. Это намного удобнее, чем копить деньги, подвергая свои накопления инфляционным и другим рискам. Что нужно знать об основных формах ипотечного кредитования в России?

Многие потенциальные заемщики считают, что нужно всего лишь заполнить анкету-заявление, предоставить документы, подтверждающие официальные доходы, и банк выдаст деньги на покупку жилья. Однако на самом деле не все так просто. Покупка недвижимости — ответственный и сложный процесс. Потратив немного времени на изучение темы о формах ипотечного кредитования в России, вы сможете во многом облегчить себе задачу, в значительной мере уменьшить возможные риски и избежать разочарований.

Ипотека как форма залога

Итак, за пользование выданным кредитом заемщик платит финансовому учреждению установленные кредитным договором проценты, и возвращает заемные средства в виде ежемесячных платежей банку, которые также установлены по кредитному договору. Жилье, приобретенное в ипотеку, остается в залоге у банка до полного погашения кредита, хотя формально собственником жилья будет сам заемщик.

Поэтому важно отметить, что у залога также есть свои формы. Залог представляет собой способ обеспечения обязательства по ипотеке, то есть ипотечный кредит в качестве варианта залога может иметь следующие формы в обеспечение основного обязательства:

  • по кредитному договору
  • по договору займа
  • иного обязательства, в том числе основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре.

В первом случае — это форма залога при ипотечном кредитовании, когда по тому же договору заемщик передает в залог не приобретаемую квартиру, а уже имеющееся жилье.

Вторая форма следующее: заемщик заключает с выбранным банком договор ипотеки, и на основании этого договора он выдает заемщику деньги, необходимые на покупку жилья.

Особенности каждой ипотечной формы

Таким образом, ипотека представляет собой вид залога, при котором заложенное имущество остается во владении заемщика до полной выплаты долга, однако банк при этом налагает определенные ограничения на пользование жильем. Поскольку в результате оформления ипотеки происходит возникновение новых правоотношений, нужно обратить внимание на ряд важных моментов, таких как формы жилищного займа.

Знать особенности каждой ипотечной формы необходимо до подписания соответствующего договора с банком, чтобы быть в курсе всевозможных последствий тех или иных действий. Суть ипотечного кредитования прозрачна и проста: кредитная организация выдает физическому лицу (гражданину РФ) долгосрочный кредит на покупку жилья под залог этого самого имущества самой недвижимости. За каждый месяц пользования денежными средствами банк начисляет процент, прибыль от выданного кредита.

В зависимости от приобретаемой недвижимости и можно выделить основные формы ипотечных кредитов в России:

  • Ипотека по договору купли-продажи
  • Ипотека на строящееся жилье в многоквартирном доме
  • Ипотека под залог индивидуального строящегося жилья.

Все формы напрямую зависят от вида и стадии готовности жилья, а, значит, различаются и условия кредитования. Рассмотрим более детально каждую из форм. Особенности форм ипотеки в РФ

Ипотека по договору купли-продажи

Наиболее распространенной формой является традиционная ипотека по договору купли-продажи. В этом случае жилое недвижимое имущество должно быть введено в эксплуатацию, обладать всеми необходимыми для комфортной жизни коммуникациями. Продавец квартиры должен являться собственником недвижимости, и иметь на руках подтверждающий документ — свидетельство. Как правило, это жилье на вторичном рынке недвижимости.

При этой форме условия кредитования будут стандартными для ипотек. Правда, в отдельных случаях, если у заемщика хорошая кредитная история, высокий уровень дохода, имеется зарплатная карта в кредитующем банке или он внесет более 50% от стоимости жилья в качестве первоначального взноса, то заемщик может рассчитывать на более лояльное отношение кредитора: снижение процентной ставки или на отсутствие комиссии за оформление и выдачу ипотечного займа.

Ипотека на строящееся жилье в многоквартирном доме

Другая форма жилищных займов заключается в том, что ссуда выдается на приобретение квартиры в строящемся многоквартирном доме. Поскольку при ипотеке строящегося жилья финансовое учреждение несет повышенные финансовые риски, то условия кредитования будут существенно суровее и жестче для заемщика: наблюдаются более короткие сроки кредитования, высокие процентные ставки, возрастает минимальный порог для первоначального взноса.

При этом кредитная организация может настоять на покупке жилья от аккредитованного у него застройщика, который давно зарекомендовал себя на рынке недвижимости. Как правило, эти банки заключают со строительными компаниями соглашение, и осуществляют кредитование физических лиц только в случае приобретения квартиры у данного застройщика. С другой стороны, заемщик также себя страхует от множества риском, покупая жилье у этой строительной компании.

Ипотека под залог индивидуального строящегося жилья

Еще одной формой долгосрочного займа является ипотека под залог индивидуального строящегося жилья, которая является вариантом ипотеки на покупку недвижимости в строящемся многоквартирном доме. Однако в случае с ипотекой на строительство собственного дома, получить одобрение со стороны банка очень сложно, так как банки выставляют к такой недвижимости довольно таки обширный ряд требований.

К примеру, залогом может стать только участок, на котором будет достраиваться дом, при условии, что этот оформлен в собственность заемщика. К тому же местоположение постройки должно быть в черте города, находиться на определенном расстоянии от ближайшего филиала кредитующего банка. При этом здание должно находиться в статусе «недостроя», то есть быть на 40%-50% готовым, также должны быть подведены все системы и коммуникации жизнеобеспечения.

Таким образом, какой бы формой кредитования не решил воспользоваться заемщик, полезно будет заранее знать, чего стоит ждать от банка, на каких условиях будет выдаваться ссуда, и какие требования к недвижимости будут выдвигаться. Изучите все эти нюансы до подписания ипотечного договора!