Содержание статьи:

Договор продажи ипотечной квартиры

Законность и обоснованность сделки с недвижимостью основывается на правильном составлении договора купли-продажи. Если речь идет о сделке с недвижимостью, обремененной ипотекой, то договор купли-продажи будет включать в себя множество нюансов, пренебрежение которыми повлечет за собой материальный ущерб одной из сторон сделки.

Все сделки с недвижимостью, находящейся в залоге у банка, проводятся с его согласия.

Только после получения разрешения можно подходить к составлению договора продажи ипотечной квартиры. В случае если разрешение не будет получено, а в договоре будет указано о материальной ответственности сторон в случае расторжения сделки, вы понесете денежные потери.

Перед составлением окончательного договора в сделках подобного рода принято заключать предварительный договор купли-продажи жилья, который является своего рода гарантом, что ни одна из сторон не пойдет на попятную в последний момент. В этом договоре также прописываются сроки передачи собственности к покупателю. Таким образом ни продавец, ни покупатель не смогут затягивать сделку.

Перед тем, как оформлять договор купли-продажи недвижимости с обременением, необходимо особое внимание уделить пункту, который прописывает ответственность сторон. В договорах всегда указывают, что продавец гарантирует, что квартира свободна от притязаний на собственность со стороны третьих лиц. Если вы утаили, что объект недвижимости обременен ипотекой, то сделка будет расторгнута, и вы обязуйтесь нести материальную ответственность перед покупателем.

Также помните, что заключение договора продажи ипотечной квартиры, как и сама сделка возможны только с согласия банка. Поэтому первое, что вы должны сделать – уведомить своего кредитора о принятом решении.

Продать ипотечную квартиру можно как в статусе с обременением, так и без него. Если остаток задолженности еще достаточно высок и вы не в состоянии его выплатить, то при продаже квартиры новым должником становится покупатель. Если же долг по ипотеке не большой, снять обременение с продаваемой квартиры можно следующим образом: стороны подписывают предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком, который в последующем пойдет на погашение долга. Это значительно ускорит процедуру продажи и исключит необходимость участия банка в качестве посредника. Следует помнить, если заключается предварительный договор продажи ипотечной квартиры, то в случае расторжения сделки по вине продавца, он обязан будет вернуть сумму залога в двукратном размере. При составлении договора учитывайте разные варианты развития событий, чтобы в последствии не нести за свою невнимательность материальный ущерб.

Договор продажи ипотечной квартиры печатают в четырех экземплярах, по одному для каждого участника сделки – продавца, покупателя, банка, органа государственной регистрации собственности.

Существенные пункты договора продажи ипотечной квартиры:

  1. Предмет договора: обязательно указываем, что квартира находится в залоге у банка. Прописывается полный адрес квартиры, а также собственники данной квартиры.
  2. Источники оплаты: покупатель указывает, за счет каких средств он собирается приобрести недвижимость, собственных или привлеченных и в какой срок будет произведена оплата.
  3. Цена договора и порядок расчета. Указывается цена объекта недвижимости. Далее детально прописывается процедура расчета покупателя с продавцом при посредничестве кредитной организации:
  • покупатель должен открыть расчетный счет в банке-эмитенте на сумму равной стоимости приобретаемого жилья;
  • в качестве получателя средств указывается не продавец, а залогодержатель – т.е. банк. Средства со счета покупателя перейдут на расчетный счет банка при условии регистрации договора продажи ипотечной квартиры в регпалате и предоставления банку выписки из росреестра. Если цена квартиры превышает остаток по задолженности, то разницу банк переводит на счет продавца.

Права и обязанности сторон.

Есть права и обязанности, характерные для всех, кто когда-либо вступал в сделку с недвижимостью. В случае заключения договора продажи ипотечной квартиры необходимо оговорить и прописать все возможные нюансы, будь то материальная ответственность сторон за расторжение договора, либо возврат задатка, если таковой имеется в двукратном объеме.

Не стремитесь сэкономить на юридической помощи в составлении договора купли-продажи недвижимости. Продавец и покупатель должны обсудить и внести в договор все пункты, чтобы минимизировать свои риски при заключении сделки.

Предварительный договор купли-продажи по ипотеке (образец)

Одним из центральных документов при оформлении ипотеки является договор купли-продажи, заключаемый между заемщиком-покупателем и продавцом-собственником. Однако основному документу сделки может предшествовать предварительный договор. Например, при покупке квартиры на вторичном рынке такое наблюдается весьма часто. Объяснений этому факту можно выделить два.

  1. Клиент нашел подходящий для него вариант квартиры, но сразу приобрести ее не может. Поскольку банку надо проанализировать объект, изучить отчет специалиста-оценщика, проверить юридическую прозрачность прав на владение квартирой и прочие подобные вещи. Все это может занять от одной до трех недель. А кто знает, может, через несколько дней у продавца появится другой покупатель, который предложит большую сумму. Чтобы этого не случилось, заемщик-покупатель идет на заключение предварительного договора.
  2. Клиент сам хочет продать заложенное недвижимое имущество. Однако для процедуры снятия обременения также могут потребоваться дни. Чтобы не потерять хорошего покупателя, предлагающего хорошую цену, на этот раз продавец сам выступает инициатором заключения предварительного договора купли-продажи.

Общее содержание предварительного договора

Несмотря на то, что такой контракт не подлежит обязательной заверке нотариусом, сделать это все же желательно. Тем не менее даже без этого после подписания бумаги обеими сторонами предварительный договор обретает юридическую силу и становится документом. Основные банки РФ – Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, да и вообще почти любой банк, поддерживают заключение сделки на предварительном уровне. Сотрудники Сбербанка, к примеру, при заявлении на ипотеку всегда советуют клиентам заключать с продавцами предварительный договор купли-продажи жилой недвижимости. В целом предварительный, письменно зафиксированный вариант сделки мало чем отличается от основного. Стандартный образец состоит из нескольких разделов (глав):

  • Раздел 1. Характеристика объекта договора (он же объект ипотеки). Все данные относительно квартиры / дома / другой недвижимости.
  • Раздел 2. Здесь указывается, какими средствами будет оплачена приобретаемая недвижимость.
  • Раздел 3. Особенности расчетов.
  • Раздел 4. Права и обязанности покупателя и продавца.
  • Раздел 5. Срок действия договора. Также здесь указываются какие-то особые моменты данной конкретной сделки, нестандартные условия.

Моменты особой важности

ВАЖНО! При составлении и скреплении подписями данной бумаги покупателю следуют обратить внимание, главным образом, на чистоту прав собственности и владения, коими обладает продавец. Надо тщательно проверить всю документацию, доказывающую, что продавец – действительно полноправный владелец данной квартиры/дома. Что недвижимость не находится в долевом владении, что нет возможных наследников, что отсутствует скрытая прописка и что недвижимость нигде не заложена и не имеет обременений. А продавцу, в свою очередь, необходимо тщательно проверить платежеспособность покупателя и сроки, в которые тот обязуется оплатить покупку. Сбербанк для подобных моментов предлагает покупателю выписку, которую тот может предъявить продавцу в качестве доказательства, что денежные средства у него будут.

Договор купли-продажи начинается с указания места (населенный пункт) и времени его заключения, а затем идут личные данные обеих сторон (паспортные данные).

Начинается с заявления о приобретении покупателем такой-то недвижимости, находящейся по такому-то адресу за счет собственных средств и средств, полученных от такой-то кредитной организации. Кроме того, обязательно указывается документ, обосновывающий право собственности продавца на данное имущество. Затем перечисляются реквизиты (характеристика) недвижимости: данные технического и кадастрового паспортов, общая и жилая площадь, количество комнат с указанием площади каждой, этажность, рыночная и ликвидационная стоимость. Завершается раздел гарантиями продавца, что недвижимость «чиста» в плане залогов, налогов, коммунальных выплат. И что в ней не прописано ни одно лицо, не упомянутое в настоящем договоре как официальные жильцы данной квартиры/дома.

Здесь все, что касается денег. Указывается размер личных денежных средств покупателя и тех средств, которые он получил или должен получить от банка. Имеются в виду деньги, предназначенные для оплаты стоимости квартиры/дома. Указывается размер аванса, который покупатель заплатил продавцу. Это, кстати, является даже не стимулом, а скорее условием, благодаря которому и заключается предварительный договор. И это крайне важно для заемщика-покупателя, поскольку эти деньги уже погасили часть стоимости жилья. Следовательно, это повлияет на размер ипотеки, что в свою очередь определит другие ее критерии (процентная ставка, первоначальный взнос и т. д.). Условия самого ипотечного кредита также упоминаются в этом разделе. Сюда же вносятся сведения о том, что покупаемая недвижимая собственность нигде не заложена. Наконец, необходимо отразить реквизиты банка-кредитора и название населенного пункта, где находится недвижимость и заключается сделка.

Является больше дополнением ко второму разделу. Здесь записана окончательная цена данного жилья. Окончательная стоимость недвижимости – это один из ключевых критериев описываемого документа. Дело не только в покупателе. Продавец-то с полученных денег обязан будет заплатить государственный налог в 13%. Кстати, вернуть их себе (налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку) продавец потом сможет только в 2 случаях. Либо продавец владел жильем более 3 лет, либо цена этого жилья менее 1 млн рублей.

Смотрите так же:  Как вернуть товар если не пригодился

Четко обозначаются сроки всех выплат продавцу. Обычно это два этапа – задаток и последующее получение всей оставшейся суммы. Но в договоре купли-продажи подчеркивается, что полностью все деньги продавец получает только после того, как покупателю перейдут права собственности. Также продавец обязуется после получения всех денежных средств написать расписку с подтверждением сего факта. По-другому это называется «закладная об исполнении финансовых обязательств покупателем». Покупатель имеет полное право потребовать данный документ от продавца после передачи последнему всей суммы денег.

Раздел четвертый

Обычно данный раздел состоит из трех пунктов. Стороны обязуются оформить договор в оговоренный и обоюдно согласованный срок. Покупатель обязуется передать продавцу поэтапно денежную сумму, равную выявленной стоимости жилья (сначала аванс, через некоторое время остальное). Продавец обязуется собрать перечень всех необходимых документов со своей стороны. Таков стандартный образец предварительного договора. Но ипотека – дело ответственное. Так, Сбербанк настаивает, чтобы в договоре (данный раздел) были указаны дополнительные обязательства сторон. Продавец должен сохранить недвижимость точно в таком состоянии, в каком оно было на момент его осмотра оценщиком.

Продавец после подписания договора не имеет права изменять количество собственников недвижимости или вообще передавать свое право собственности другому лицу (например, члену семьи). Продавец обязан передать недвижимое имущество в собственность покупателя после того, как настоящий договор будет подписан. Наконец, продавец обязан предъявить покупателю бумаги, в которых подтверждена полная оплата стоимости квартиры/дома. Но при этом продавец имеет право расторгнуть в одностороннем порядке заключенное соглашение, если покупатель не передал ему в установленный срок деньги. Покупатель также имеет право расторгнуть в одностороннем порядке договор и потребовать назад залог, если продавец в документах со своей стороны указал заведомо ложную информацию.

Здесь первым делом говорится о сроке действия предварительного договора. И о том, что к моменту его окончания стороны обязуются заключить основной договор. В числе особых условий могут быть упомянуты самые разные вещи. Например, погашение долга перед продавцом с использованием средств материнского капитала. Или распределение расходов между сторонами на государственную регистрацию договора. В конце отдельным пунктом идут заключительные положения, где заявлена юридическая сила договора. И говорится, что документ выполнен в 2 идентичных экземплярах (покупателю и продавцу).

Таков общий план договора купли-продажи, который заключают при взятии жилья в ипотеку. Порой некоторые разделы могут объединять. Например, раздел 2 и 3. Иногда банки могут предложить услуги своих специалистов в помощь для оформления этого договора. Так, сотрудники Сбербанка охотно консультируют потенциальных заемщиков обо всех тонкостях составления подобного документа. Возможно, потому, что Сбербанк активно поддерживает ипотечное кредитование на вторичном рынке жилья, где чаще всего возникает нужда в предварительном договоре. Сбербанк же поддерживает использование различных государственных поддержек (маткапитал, субсидии) для расчета с продавцом.

Данный материал повествует об основных моментах составления предварительного договора в сфере купли-продажи ипотечной недвижимости. Статья обязательно пригодится тем людям, которые используют для покупки жилой недвижимости средства маткапитала. Ведь здесь ожидание может затянуться на 2 месяца (работа ПФР). Предварительный договор – это, пожалуй, единственный надежный способ закрепить за собой продавца, предлагающего подходящей вариант.

Договор купли продажи по ипотеке

Одним из самых важных пунктов осуществления ипотечного кредитования является грамотное заключение договора купли-продажи приобретаемой в кредит недвижимости. Прежде чем подписывать документ необходимо детально изучить каждый пункт договора, который не должен ущемлять права заемщика. Желательно подключить опытного юриста, который поможет разобраться во всех тонкостях оформления подобной документации. В данной статье речь пойдет об основных правилах и нюансах оформления договора купли-продажи ипотечной недвижимости.

Подробнее о договоре

Данный документ представляет собой своеобразное подтверждение того, что приобретаемая недвижимость находится в залоге у банка до окончания выплат по кредиту. При заключении данного вида договора необходимо обязательное участие двух сторон — кредитной организации, выдающей ипотеку, а также заемщика. В стандартном договоре указываются обязательные для заполнения пункты — заемщику необходимо внимательно вносить все требуемые данные и тщательно проверять информацию, представленную в документе. В договоре обязательно указывается предмет ипотеки — залоговое имущество, приобретаемое заемщиком. Дополнительно фиксируется точный срок окончания ипотечных выплат.

Предмет договора

Согласно ст. 554 ГК РФ предметом ипотечного договора является приобретаемая недвижимость. До момента окончания ипотечных выплат квартира находится в собственности банка — всё это детально отображается в договоре с указанием точных информационных данных о приобретаемой недвижимости. В договоре обязательно указывается общая площадь, количество комнат, особенности планировки, а также цена приобретаемой в ипотеку недвижимости.

Основные условия

Существует перечень обязательных условий, при отсутствии хотя бы одного из которых документ не будет иметь юридическую силу. Договор обязательно должен содержать наименование документа, информацию обо всех участниках сделки, а также предмет договора. Обязательными пунктами являются полные информационные данные, позволяющие детально идентифицировать всех участников ипотечной сделки.

В документе обязательно прописываются паспортные данные участников, точные адреса их регистрации, а также ИНН. Также указывается полная информация обо всех документах, подтверждающих, что продавец является владельцем имущества (договор дарения, купли-продажи и так далее). Прописывается детальная характеристика предмета осуществляемой сделки — точный адрес, общая площадь имущества, а также наличие возможных обременений. Также указывается цена приобретаемой в ипотеку недвижимости.

Дополнительно в договоре указывается полный перечень всех лиц, которые будут проживать в квартире. Среди важных условий можно выделить указание информации о состоянии квартиры с упоминанием ключевых особенностей планировки, сведений о ремонте и наличии предметов мебели. Также может прилагаться дополнительная справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Источник оплаты и порядок расчетов

В ипотечном договоре обязательно указывается общая сумма, переданная банку до подписания договора. При наличии первоначального взноса в ипотечном договоре купли-продажи обязательно указывается, что часть средств заемщик внес из личных сбережений, а другая часть оплаты предоставляется банком в качестве кредита.

В договоре прописывается процент, который начисляется на общую сумму кредита. Также указываются сведения о полном нахождении приобретаемой квартиры в залоге кредитора (банковской организации).В разделе заключаемых договорных обязательств — «Особенности расчетов между сторонами» указываются данные об общей стоимости залоговой квартиры. Также детально прописываются все этапы выплаты долга.

Срок действия договора

Договор купли-продажи ипотечной квартиры вступает в силу сразу после момента подписания. При этом в договоре обязательно указываются сроки ипотечного залога, которые действуют до момента окончательного выполнения обязательств между банком и держателем ипотеки.

Права и обязанности сторон

Данный пункт договора является самым объемным. В обязанности продавца входит наличие обязательной страховки объекта ипотеки от всех существующих рисков — повреждения, утраты имущества и так далее. При этом необходимо предоставить копии документов, которые будут подтверждать факт наличия страховки. Дополнительно в договоре прописывается стандартный пункт об обязательном уведомлении кредитора о любых возникающих изменениях условий страховки.

В данном пункте указываются условия, при которых обе стороны могут законно требовать расторжения существующего договора, а также применения штрафных санкций.

Образец заполнения договора

Заключение сделки предполагает обязательное наличие предварительного договора купли-продажи, образец которого представлен ниже.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке

Договор купли продажи с использованием ипотеки Сбербанка

Основные нюансы и возможные ошибки

Подписывая стандартный договор купли-продажи ипотеки, необходимо учитывать важные нюансы. Важно обращать внимание на цену, которая обозначена в договоре и внимательно изучить пункт, касающийся размера ипотечной ставки. В договоре на приобретение ипотечной недвижимости необходимо предусмотреть следующие нюансы:

  1. Стандартный порядок расчетов. Необходимо заранее договориться о том, кто понесет дополнительные расходы по ипотечной сделке. Всё дело в том, что в тарифах некоторых стандартных кредитных учреждений предусмотрены дополнительные комиссии за снятие, также перевод денежных средств.
  2. Также необходимо обратить внимание на срок передачи ипотечной недвижимости. Дату передачи залоговой квартиры необходимо заранее обсудить и указать в документе. Если на момент ипотечной сделки в квартире прописаны иные лица, необходимо указать точные сроки их выписки.
  3. Важно проверять все введённые данные договора. При совершении любых ошибок при подписании документа он может не пройти государственную регистрацию. Опытные юристы советуют, что договор купли-продажи ипотечной недвижимости необходимо перечитывать несколько раз — чаще всего важная информация, предоставляемая банком, прописывается мелким шрифтом.

В договоре могут встречаться профессиональные термины, значение которых необходимо сразу уточнить у юриста. Следует помнить, что после подписания договора расторгнуть его практически невозможно (сделать это можно только через суд при наличии серьезных нарушений второй стороны — участника подписания договора).

Договор купли-продажи квартиры, приобретаемой в ипотеку, можно оформить в простой письменной форме, а также в нотариальной. Выбор будет непосредственно зависеть от желания участников сделки и их юридических интересов. При подписании простого письменного договора важно грамотно составлять каждый пункт.

Текст документа может помочь составить нотариус — помощь профессионального специалиста позволит учесть все важные нюансы оформления и правильно заполнить все пункты.

Что такое предварительный договор купли продажи?

Заключение предварительного договора является обязательным при оформлении ипотечной сделки. Всё дело в том, что для сбора документации необходимо время и чтобы ни один из участников договора не смог поменять решение заключается специальный вид договора — предварительный, который также как и основной, имеет собственную юридическую силу.Сразу же после подписания договора обеими сторонами он вступает в силу.

Смотрите так же:  Возврат ошибочно перечисленных сумм

Как правильно и безопасно приобрести ипотечную квартиру? Нюансы покупки обремененной недвижимости.

На рынке достаточно часто встречаются предложения о продаже квартиры, находящейся в ипотеке. Сразу бросается в глаза цена на такую недвижимость – она обычно ниже рыночной на 15-20 %.
Можно ли купить такое жилье? Действительно ли оно дешевле? Как провести сделку?
В статье я постараюсь ответить на все эти вопросы, описать процедуру покупки квартиры в ипотеке у продавца и дать несколько практических рекомендаций.

○ Основные особенности ипотечной квартиры

Покупателю не следует переживать по поводу приобретения такой недвижимости.
Во-первых, права собственника на квартиру принадлежат продавцу.
Во-вторых, это законная схема купли-продажи.

Преимущества покупки ипотечной квартиры:

  • Более выгодная цена.
  • Квартира проверяется банком, поэтому по поводу ее «истории» можно не переживать.
  • Бнк по требованию клиента предоставляет юридическое сопровождение сделки.

Правда ли, что цена на такую квартиру будет ниже? Да. Почему так? Особенностью квартиры является то, что она находится в залоге у банка, что является так называемым обременением недвижимости.

Не все хотят иметь дело с банками и дополнительной волокитой со снятием обременения в Росреестре, поэтому цена на такую квартиру часто оказывается ниже рыночной.

○ Что такое обременение квартиры?

Обременение квартиры – это ограничение в правах распоряжения недвижимым имуществом, подлежащее регистрации в Росреестре.

Лицо, взявшее квартиру в ипотеку, вносится в ЕГРН как собственник жилья, также в Реестр вносятся данные о банке-залогодержателе недвижимости. Полная свобода действий относительно квартиры предоставляется собственнику лишь после снятия обременения.

Поэтому покупателю, необходимо понимать, что прежде, чем приобрести квартиру, продавцу необходимо погасить долг перед залогодержателем.

Существует еще один вариант покупки такой недвижимости – взять также ее в ипотеку. В этом случае сделка проводится с разрешения и под контролем банка. Новый собственник заносится в Росреестр, но ограничение на квартиру остается.

Продавец не вправе умолчать о наличии обременения:

«Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.» (п. 1 ст. 460 ГК РФ)

○ Как купить ипотечное жилье у продавца собственника?

Нижеприведенный алгоритм не единственный, существуют и другие схемы покупки ипотечного жилья. Я опишу порядок действий покупателя, являющийся наименее рискованным и наиболее правильным с точки зрения закона.

✔ Согласование сделки с банком и получение разрешения на продажу

Поинтересуйтесь у продавца, поставил ли он в известность банк о предстоящей продаже. Часто в кредитных договорах финансовое учреждение запрещает досрочно погашать долг или обязывает предупреждать об этом заранее.

Предупредить банк желательно о предстоящей сделке в письменной форме. Тем более, в некоторых случаях финансовые учреждения готовы помочь со сделкой или взять ее подготовку на себя.

Обращение в банк необходимо, если покупатель заранее задумывается о том, как проверить долги по ипотеке. Сделать это можно, попросив у кредитора справку об остатке долга.

Согласование сделки с банком обязательно для продавцов, желающих продать квартиру не за полную стоимость, а перевести долг по кредиту на покупателя (п. 2 ст. 391 ГК РФ).

✔ Осмотр квартиры

Осмотр квартиры является правом покупателя, осуществляется он абсолютно бесплатно.

Перед осмотром рекомендую взять Выписку из Домовой книги (выдает обычно обслуживающий ЖЭУ), а также Выписку из ЕГРН.

Продавец не должен препятствовать Вам в предоставлении этих документов. Осматривая жилье, сверьте документальные данные и фактическую ситуацию в квартире.

✔ Составление авансового договора

Аванс – денежная сумма, уплачиваемая покупателем продавцу, в счет будущего платежа по сделке.

Покупатель заинтересован в документальном подтверждении передачи денег продавцу, поэтому при передаче аванса следует заключить договор.

Особенностью этого платежа является отсутствие ответственности сторон. Поэтому рекомендуется в договоре прописать положение о том, что аванс подлежит возврату покупателю в случае обнаружения обстоятельств, препятствующих сделке. Не вписав данный пункт в документ, покупатель рискует остаться ни с чем.

Роль авансового договора может также выполнять предварительный договор-купли продажи, свидетельствующий о намерениях сторон.

✔ Составление договора купли-продажи

Договор купли-продажи составляется в простой письменной форме. Удостоверение не требуется.

Обязательные условия договора:

  • Предмет.
  • Цена и порядок расчетов.
  • Перечень лиц, зарегистрированных в квартире.

Стороны по своему усмотрению могут договориться о дополнительных условиях и прописать их в документе. Например, о сроке передачи квартиры, порядке освобождения помещения продавцом, об обязанности продавца внести задолженность по коммунальным платежам и т.д.

При составлении договора покупатель должен убедиться в наличии у продавца таких документов:

  • Подтверждения права собственности.
  • Кадастрового паспорта (если квартира не стоит на кадастровом учете).
  • Согласия супруга на продажу (если жилье является совместно нажитым имуществом).
  • Согласия органов опеки (если одним из собственников выступает ребенок).
  • Письменного согласия банка-кредитора (если кредит еще не погашен).

Указанные документы требуются для дальнейшей регистрации права собственности.

✔ Акт приема и передачи

Фактическая передача квартиры сопровождается составлением специального передаточного документа (ст. 556 ГК РФ).

Акт подписывается сторонами после визуального осмотра квартиры и проверки наличия долга по коммунальным платежам. Перед составлением документа покупатель вправе потребовать от продавца устранения выявленных технических неисправностей.

Передаточный акт должен содержать:

  • Название документа.
  • Дату и место составления.
  • Паспортные данные и реквизиты сторон.
  • Ссылку на договор.
  • Описание квартиры.
  • Подписи.

В ряде регионов передаточный акт требуется для регистрации прав собственности в Росреестре. Но в некоторых городах, например, в Москве и в Санкт-Петербурге он составляется после регистрации прав в ЕГРН. Таким образом, момент составления акта следует уточнить у регистратора.

✔ Способ окончательного расчета

Существует несколько видов расчета:

  • Наличными без посредников.
  • По безналу с помощью аккредитива.
  • Через депозит нотариуса.
  • Через банковскую ячейку.

Наиболее удобным, безопасным и недорогим способом считается последний. О нем я расскажу подробнее. Порядок действий при передаче денег такой:

  • Покупатель арендует у банка-кредитора две ячейки.
  • Стороны сделки приходят в банк, покупатель вносит в одну ячейку деньги в размере остатка по кредиту, в другую – деньги, уже уплаченные продавцом по кредиту.
  • Банк изымает деньги из первой ячейки, закрывает кредит и снимает обременение в виде залога.
  • После проведения сделки и регистрации прав в Росреестре продавец получает доступ к своей ячейке.

○ Риски при покупке ипотечного жилья

Сделки с недвижимостью всегда связаны с риском. Рассмотрим наиболее частые махинации с продажей ипотечной квартиры.

✔ Признание сделки недействительной

Даже проведенная с соблюдением закона сделка может быть оспорена любым заинтересованным лицом вследствие наличия одного из следующих фактов:

  • Нет необходимого согласия третьего лица (например, банка или супруга).
  • Сделку проводил несовершеннолетний или ограниченно дееспособный гражданин.
  • Продавец не мог в полной мере руководить своими действиями.
  • Сделка осуществлялась под влиянием обмана или вследствие введения в заблуждения.
  • Квартира продана под влиянием угрозы, насилия, стечения сложных обстоятельств.

Последствия признания сделки недействительной указаны в п. 2 ст. 167 ГК РФ:

«При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.»

✔ Мошенничество при передаче аванса

В сделках с ипотечными квартирами часто действует такая схема:

1) Покупатель выдает продавцу аванс в размере остатка долга по кредиту.
2) Продавец закрывает кредитный договор.
3) Обременение с квартиры снимается, а покупатель остается ни с чем.

Чтобы предупредить возможность махинации, необходимо:

  • Передавать деньги только вместе с составлением сопутствующего документа.
  • Проводить сделку под контролем банка.
  • Предоставлять доступ к деньгам продавцу только после завершения сделки.

✔ Прописанные люди

Продавец обязан предупреждать покупателя о наличии «левых» людей в квартире (ст. 460 ГК РФ). Неисполнение этого требования закона является основанием для признания сделки недействительной.

Проверить недвижимость на наличие прописанных граждан можно, обратившись в паспортный стол за Расширенной выпиской из Домовой книги.

✔ Покупка ипотечного жилья оказалась проблемой, так как после осуществления сделки и передачи денег выяснилось, что продавец не был владельцем квартиры и подделал документы, банк при этом был обманут тоже. Как вернуть деньги или отвоевать квартиру?

Обратитесь в суд с требованием о возврате денег. Такое получение денежных средств считается незаконным обогащением и подлежит возврату на основании ст. 1102 ГК РФ.
Кроме того, действия мошенника уголовно наказуемы. Подайте иск о мошеннических действиях в отношении Вас и банка.

✔ В ипотечной квартире есть прописанный ребенок, владелец об этом не предупредил. Можно ли выписать этого ребенка и стоит ли покупать такую квартиру?

Хотя действия продавца и не соответствуют закону, ребенка «в никуда» выписать нельзя. Лучше сразу откажитесь от сделки. Если Вы уже заключили договор, Вы вправе обратиться в суд и признать сделку недействительной на основании п. 2 ст. 179 ГК РФ.

Ведущий специалист по недвижимости Саблий Юрий подробно расскажет по продаже ипотечной квартиры.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Покупка ипотечной квартиры

Участник программы «‎Работаю честно»

Анна, обратитесь в банк, выдавший ипотечный кредит, вы у них не первые с такой сделкой, согласуйте детали, сумму долга и т.п. Не нужен Предварительный договор. Оформляете ДКП, часть денег — в ячейку продавцу, часть — в ячейку банку. После регистрации Свидетельство у покупателя будет с обременением. Банк выдает подтверждение погашения кредита, на основании которого покупатель снимает обременение и получает новое Свидетельство уже без обременения.

Смотрите так же:  Как проверить доверенность на авто

Участник программы «‎Работаю честно»

В таком случае я бы не стала рисковать. Нет гарантии, что после погашения кредита продавец не передумает продавать. Можно, конечно, заморочиться через договор займа и Предварительный договор, но легче найти другую квартиру.

Участник программы «‎Работаю честно»

Анна, возможны различные варианты, подъезжайте на консультацию, все расскажем 😉

Банк говорит, что сначала должно быть полное погашение ипотеки, банк снимет обременение, а потом уже можно продавать как угодно и кому угодно.‌‌‌

Здравствуйте, Ольга! Если покупатель данной квартиры готов внести сумму на погашение ипотечного долга, то ведите его в этот банк и все договоры оформляйте через банк!

Оформите у нотариуса договор займа. Затем подпишите предварительный договор со всеми условиями. Гасите ипотеку, снимайте обременение и проводите сделку.

Участник программы «‎Работаю честно»

Все от конкретной ситуации зависит. Анна, пошаговую инструкцию здесь предложить сложно. Честно и объективно без иронии хороший Вам совет: обратитесь за помощью в сопровождении сделки к коллеги, имеющему достаточный опыт проведения подобного рода сделок. Да, придется поделиться гонораром, но знания получите бесценные, они Вам в будущем еще не раз пригодятся.

Участник программы «‎Работаю честно»

Анна, в данной ситуации я бы поступил так: продавец берет с покупателя ЗАДАТОК в размере долга продавца перед банком, погасить этой суммой ипотеку и снять обременение. После чего провести стандартную сделку купля-продажа. Главное что бы покупатель был готов ждать какое то время пока снимется обременение и располагал и был готов внести задаток. равный долгу продавца переде банком.

если кредит брался продавцами просто в конкретном банке, то проводиться закладка там же, банк выдает закладную на снятие обременения и после регистрации банк получает свой конверт, а продавцы — свой — разницу мехду стоимостью евартиры и долгом перед банком

Надо смотреть, какие гарантии и подстраховки для покупателя на случай непорядочности продавца обеспечивает система расчетов и соглашений, предлагаемая банком. Некоторым банкам безразличен этот момент. И тогда при покупке такой квартиры покупатель рискует. Никакие предварительные договоры и договоры займа не заменят нормального прохождения сделки. Все эти подстраховки, случись что, только в суде работают. Сделка должна быть построена так, чтобы у продавца не было вариантов на прыжки в сторону. Неужто во всем агентстве нет ни одного коллеги, который в курсе и помочь может?

Участник программы «‎Работаю честно»

разговаривайте с банком, а именно с начальником кредитно отдела. обычные условия у них могут быть именно такие как вы говорите, а если договориться то могут изменить все что угодно.

Предварительный договор с задатком в размере ипотеки и штрафными, как доп. Гарантия акт приема-передачи квартиры. Если есть возможность заложить все деньги на покупку, закладывайте, чтобы и продавца были гарантии

Участник программы «‎Работаю честно»

Самая неудобная схема снятия обременения..Все зависит от банка-залогодержателя, постарайтесь уговорить их на более конструктивную схему..

В такой ситуации возможно много вариантов. Я бы посоветовала вам привлечь более опытного коллегу. И опыт получите, и клиентам не навредите.

Участник программы «‎Работаю честно»

В вашем случае много вопросов и нюансов, решать которые нужно точно не на форуме.

На месте покупателя я вообще бы не связывалась с такой квартирой.

Почитайте кредитный договор, там сказано про возможность смены заемщика, включая дкп, если в кредитном договоре данность не указана, то исключительно через заем договор, и указываете что с такого то числа или в любое число любого года займодатель имеет право выставить обременение на квартиру такую то или любое имущество заемщика, также пишите что дается денег в заем на погашение ипотеки в силу закона на такую то квартиру и после снятие обременения/ипотеки покупаете эту квартиру за такие то деньги и цена не может быть изменена на квартиру эту, доп.документами отдаете копию заверенную нотариусом в Росреестр и желателен чек кассовый на имя покупателя от банка и всё. Ещё лучше аккредитив и дкп, но это если разрешается кредитным договором.

Договор купли продажи ипотечной квартиры Сбербанка

Сбербанк в 2017 году является лидером на рынке ипотечного кредитования, он предоставляет своим клиентам весь перечень услуг, в том числе оказывает помощь в покупке жилья для оформления ипотеки и предоставляет возможность продажи залоговых объектов. Разберем подробнее нюансы договора купли продажи в ипотеку квартиры, дома, земельного участка в Сбербанке особенности продажи таких объектов.Пристальное внимание уделим процедуре оформления сделки, содержанию договора и его образцам.

Продажа недвижимости в ипотеке

Многообразие сделок с недвижимостью порождает массу вопросов. Сегодня попробуем разобраться, какой договор необходимо заключать заемщику при покупке квартиры (или другой недвижимости) в ипотеку, а какой — на приобретение квартиры, которая уже находится в ипотеке. Речь пойдет о жилищных кредитах, предоставляемых Сбербанком.

Реализация залоговых объектов Сбербанка

Существует два способа продажи ипотечной квартиры в Сбербанке:

В первом случае клиент осуществляет поиск потенциального покупателя, заключает договор купли продажи квартиры и переоформляет необходимые документы своими силами. Таким способом продать квартиру в ипотеке можно человеку, который имеет личные средства для выплаты полной стоимости недвижимости.

Во втором случае все операции выполняет банк. Этот способ гораздо удобнее, потому что потенциальный покупатель имеет два варианта осуществления сделки:

  • Если он обладает необходимыми средствами, то имеет возможность выплатить всю стоимость объекта.
  • При отсутствии у покупателя нужных средств возможно переоформление ипотеки Сбербанка на другого заемщикам. Таким образом, банк выплачивает заемщику стоимость квартиры с вычетом остатка задолженности по ипотечному кредиту, а новый владелец жилья начнёт погашать остаток долга по ипотеке в Сбербанке.

К тому же, всю процедуру продажи контролируют менеджеры банка, а значит, возможность попасть на недобросовестного покупателя, сделать ошибку в договоре или получить фальшивые деньги исключается.

Узнайте подробнее узнать о том, как продать ипотечную недвижимость:

Любые перечисления средств осуществляются по безналичному расчёту внутри системы банка.

Процесс заключения сделки купли-продажи квартиры в ипотеке 2017 таков:

  • Первый шаг — это согласование со Сбербанком продажи ипотечного имущества, получение разрешения.
  • Поиск возможного покупателя любым вышеуказанным путём.
  • Подписание между заемщиком и покупателем предварительного договора купли-продажи ипотеки по установленному образцу Сбербанка. Новый заемщик по ипотеке вносит первоначальный взнос либо выплачивает всю стоимость жилья.
  • Закрывается ипотека, оформленная на продавца.
  • Последний этап — подписание основного договора купли-продажи, передача объекта в собственность нового владельца, перерегистрация хозяина дома. Продавцу возмещается положенная часть средств от продажи квартиры.

Поскольку в сделке непосредственно участвует сам банк, он выдвигает свои требования к процессу переоформления, к покупателю и состоянию самой квартиры.

Обратите внимание, продать недвижимость, находящуюся в ипотеке, можно с помощью Договора уступки права требования.

В 2017 году можно продать заложенные в ипотеку Сбербанка дом и земельный участок. Процесс не сильно отличается от процедуры продажи ипотечного жилья. Но всё-таки ещё раз разберем пошагово:

  • Поиск потенциального покупателя ипотеки.
  • Сбор пакета документов. Потребуется подтверждение прав собственности, технический паспорт на дом или кадастровый паспорт на земельный участок, справка из БТИ, выписка из Росреестра для владельцев квартиры либо домовая книга для владельцев домов или земельных участков.
  • После сбора документации проводится оценка ипотечной недвижимости независимым оценщиком за счёт покупателя.
  • Рассмотрение Сбербанком предоставленных документов на недвижимость (с учетом оценки) и кандидатуры покупателя в качестве заемщика.
  • Подписание предварительного договора купли продажи необходимого объекта: земельного участка или дома. Внесение покупателям стартового взноса по ипотеке.
  • Переоформление ипотеки на покупателя. Подписание итогового соглашения, переоформление владельца в ЕГРН.

Покупатель становится владельцем недвижимости, Сбербанк получает залоговый объект и смену заемщика, продавцу выплачивается положенные денежные средства.

Убедитесь в том, что в договоре цессии нет ничего криминального:

Договор купли продажи при использовании ипотеки

Чтобы заключить договор на максимально прозрачных условиях, следует воспользоваться хорошим примером. У Сбербанка нет строгих требований к заполнению формы, однако есть перечень рекомендуемых пунктов (все они содержатся в образцах, см. ниже). В 2017 году существенными условиями выступают:

  • Предмет соглашения (сведения о сторонах, об объекте недвижимости);
  • Цена и порядок расчетов (указывается стоимость объекта, расчет только через счета Сбербанка);
  • Условия передачи земельного участка (квартиры или дома) и перехода прав собственности.
  • Права и обязанности сторон;
  • Ответственность сторон;
  • Порядок разрешения споров;
  • Подписи сторон.

В обязательном порядке должны быть заполнены пункты содержащие:

  • Полное описание параметров квартиры, дома или земельного участка, включая месторасположение;
  • Данные документа, который подтверждает право владение продавца конкретным объектом.

Договор купли-продажи следует заверить юридически у нотариуса, а лучше заполнение и подписание сразу осуществлять в его присутствии.

Скачайте образцы 2017 года (дом, земельный участок, квартира)

Образец можно получить непосредственно в отделение банка, через которое собираетесь осуществлять процедуру переоформления. Специалисты помогут заполнить документы на основе образца договора купли продажи квартиры в ипотеке Сбербанка, даже если речь идет о земельном участке или жилом доме. Не забывайте, что документы нужно заполнять с особой внимательностью, ошибка даже в одной цифре может привести к серьезным неприятностям.