Как расторгнуть договор ренты?

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Договор ренты — это соглашение, по которому получатель ренты передает в собственность плательщику ренты имущество в обмен на периодические денежные выплаты либо предоставление средств на содержание в иной форме. Рента может быть постоянной или пожизненной. Разновидностью пожизненной ренты является пожизненное содержание гражданина с иждивением (ст. 583 ГК РФ).

Договор ренты может быть расторгнут по соглашению сторон или при наличии оснований, предусмотренных законом. Основания и условия расторжения договора ренты зависят от ее вида.

Так, расторгнуть договор пожизненной ренты, в частности договор пожизненного содержания с иждивением, можно только по требованию получателя ренты, если плательщик ренты существенно нарушил условия договора. Расторгнуть договор постоянной ренты можно и по требованию плательщика ренты, если имущество, переданное под выплату ренты, случайно погибло (п. 2 ст. 595, п. 1 ст. 599, п. 2 ст. 605 ГК РФ).

Кроме расторжения договора ренты закон предусматривает также возможность выкупа ренты. При постоянной ренте требовать выкупа ренты вправе как получатель ренты, так и ее плательщик, при пожизненной ренте — только получатель (ст. ст. 592, 593, п. 1 ст. 599 ГК РФ).

Для расторжения договора ренты (выкупа ренты) рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Определите, имеются ли основания для расторжения договора ренты (выкупа ренты)

Есть определенные основания для расторжения договора ренты, а также для выкупа ренты плательщиком.

Основания для расторжения договора ренты

Получатель ренты вправе требовать расторжения договора ренты в следующих случаях (ст. ст. 587, 599, п. 2 ст. 605 ГК РФ):

1) плательщик ренты не выполняет обязанности по обеспечению своих обязательств или по страхованию риска ответственности за невыполнение этих обязательств или утратил обеспечение по своим обязательствам — если под выплату ренты была передана денежная сумма или иное движимое имущество. В этом случае помимо расторжения договора можно потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора;

2) плательщик ренты существенно нарушил условия договора пожизненной ренты. В этом случае получатель ренты вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков, а если имущество было передано бесплатно, то он может потребовать возврата имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты;

3) плательщик ренты существенно нарушил свои обязательства по договору пожизненного содержания с иждивением. В этом случае получатель ренты вправе потребовать возврата имущества без компенсации расходов, понесенных плательщиком ренты в связи с содержанием получателя. Право на возврат имущества принадлежит получателю ренты независимо от того, за плату или бесплатно оно передавалось плательщику ренты при заключении договора.

Существенное нарушение — это нарушение, которое влечет для получателя ренты такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Случаи существенного нарушения условий рекомендуется заранее указать в договоре ренты. Таким случаем может быть, например, непредоставление плательщиком ренты содержания в течение определенного периода времени.

Также существенным нарушением можно признать замену плательщиком ренты по своей инициативе без согласования с получателем ренты ухода за ним на выплату ему денежных средств, если согласно условиям договора прямо оговорен способ выполнения плательщиком ренты своих обязательств (Определение Верховного Суда РФ от 02.10.2012 N 5-КГ12-51).

Основания для выкупа ренты

Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в следующих случаях (ст. 593 ГК РФ):

1) плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на год;

2) плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;

3) плательщик ренты признан неплатежеспособным;

4) недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами.

В договоре ренты могут быть предусмотрены и иные основания для выкупа ренты.

Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Это возможно, если в договоре не предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть реализовано при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора (ст. 592 ГК РФ).

Получатель пожизненной ренты, в том числе получатель пожизненного содержания с иждивением, вправе требовать выкупа ренты плательщиком, если плательщик ренты существенно нарушил свои обязательства по договору (п. 1 ст. 599, п. 2 ст. 605 ГК РФ).

Шаг 2. Направьте другой стороне предложение о расторжении договора (выкупе ренты)

При наличии оснований для расторжения договора или выкупа ренты направьте другой стороне соответствующее предложение.

Плательщик постоянной ренты вправе заявить требование о ее выкупе в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, если он предусмотрен договором ренты (п. 2 ст. 592 ГК РФ).

Выкупная цена, как правило, определяется договором. Если она не определена, то ее приравнивают к сумме ренты, переданной получателю в течение последнего года. Если имущество было передано безвозмездно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества (ст. 594 ГК РФ).

Шаг 3. Заключите соглашение о расторжении договора ренты (выкупе ренты)

Соглашение о расторжении договора ренты (выкупе ренты) подлежит нотариальному удостоверению (п. 1 ст. 452, ст. 584 ГК РФ).

Одностороннее расторжение договора ренты по требованию стороны договора или принудительный выкуп ренты возможны только в судебном порядке.

Если другая сторона отказалась расторгнуть договор (выкупить ренту) или если вы не получили от нее ответ в срок, указанный в предложении или установленный в договоре, а при отсутствии такового — в 30-дневный срок, вы вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора (выкупе ренты) (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Шаг 4. Обратитесь в суд с исковым заявлением о расторжении договора ренты (выкупе ренты) и дождитесь решения суда

Подайте исковое заявление в районный суд по месту жительства ответчика. Если в иске заявлено требование о возврате переданного плательщику ренты недвижимого имущества, то исковое заявление предъявляется в районный суд по месту нахождения этого имущества (ст. ст. 24, 28, 30 ГПК РФ).

Уплатите госпошлину исходя из цены иска (п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Размер госпошлины составляет при цене иска ( пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ):

— до 20 000 руб. — 4% от цены иска, но не менее 400 руб.;

— от 20 001 руб. до 100 000 руб. — 800 руб. плюс 3% от суммы, превышающей 20 000 руб.;

— от 100 001 руб. до 200 000 руб. — 3 200 руб. плюс 2% от суммы, превышающей 100 000 руб.;

— от 200 001 руб. до 1 000 000 руб. — 5 200 руб. плюс 1% от суммы, превышающей 200 000 руб.;

— свыше 1 000 000 руб. — 13 200 руб. плюс 0,5% от суммы, превышающей 1 000 000 руб., но не более 60 000 руб.

К исковому заявлению приложите следующие документы (ст. 132 ГПК РФ):

  • квитанцию об уплате госпошлины;
  • копии иска и прилагаемых к нему документов для ответчика и третьих лиц;
  • договор ренты;
  • расчет взыскиваемой суммы;
  • доказательства существенного нарушения договора ответчиком;
  • документы, подтверждающие досудебный порядок урегулирования спора — предложение о расторжении договора (выкупе ренты) и отказ (если имеется) (при наличии);
  • документы на переданное под выплату ренты имущество и др.

Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано. При этом срок для подачи апелляционной жалобы составляет один месяц со дня принятия решения суда в окончательной форме (ч. 1 ст. 209, ч. 2 ст. 321 ГПК РФ).

В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу после рассмотрения судом жалобы, если обжалуемое решение не было отменено. Если решение суда первой инстанции было отменено или изменено и принято новое решение, оно вступает в законную силу немедленно (ч. 1 ст. 209 ГПК РФ).

Если суд примет решение о взыскании с ответчика денежной суммы, получите исполнительный лист и представьте его в службу судебных приставов по месту жительства ответчика (ст. 30 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ).

Шаг 5. В случае возврата недвижимого имущества зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре

Если стороны договора ренты заключили соглашение о расторжении договора, предусматривающего возврат недвижимого имущества получателю ренты, или если соответствующее решение принял суд, переход права собственности нужно зарегистрировать в Росреестре (ст. 131 ГК РФ, ст. 9, ч. 1 ст. 14, ст. 15 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Для этого необходимо представить заявление о государственной регистрации, соглашение сторон либо решение суда и уплатить госпошлину.

Размер госпошлины за государственную регистрацию прав составляет 2 000 руб. При условии подачи заявления о регистрации и уплаты госпошлины через порталы госуслуг она рассчитывается с учетом коэффициента 0,7 ( пп. 22 п. 1 ст. 333.33 , п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления орган регистрации прав возвращает заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Смотрите так же:  Федеральный закон от 27 ноября 2010 г. N 311-фз

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ, п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):

  • непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
  • почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
  • в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

Кроме того, нотариус, который удостоверил соглашение о расторжении договора, может представить заявление о государственной регистрации самостоятельно (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017; п. 3 Приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утв. Банком России 29.06.2012 N 384-П).

Срок государственной регистрации составляет, в частности, семь рабочих дней с даты приема Росреестром заявления и документов, а если документы подаются через МФЦ — девять рабочих дней. Если регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенных документов (соглашение о расторжении договора ренты), ее срок составляет три рабочих дня, в случае поступления документов в электронной форме — один рабочий день, при обращении через МФЦ — пять рабочих дней (п. п. 1, 2, 9, 10 ч. 1 ст. 16 Закона 218-ФЗ).

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).

Проведенная регистрация перехода права на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН, которая может быть направлена вам в электронной форме (ч. 1 ст. 28, ч. 6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

Как заключить договор пожизненной ренты? >>>

Расторжение договора ренты

Рентные отношения возникли в середине прошлого века в Европе. Однако столь разнообразными и довольно запутанными стали уже в наши дни. Многообразие видов и подвидов этого договора и большое количество норм, регулирующих рентные отношения, делают этот договор одним из самых сложных во всем гражданском праве.

Вступить в рентные отношения легко и просто. А вот прекратить их по собственному желанию не всегда и получится. А потому яркая особенность этого соглашения – его рисковый характер. То есть ни одна сторона заранее не может точно рассчитать, будет ей выгоден конкретный договор или нет.

Стоит учитывать и реалии нашей страны, когда платежеспособность граждан не может быть заранее просчитана. А потому любая сторона рентных отношений может столкнуться с жизненной необходимостью расторгнуть договор ренты, который висит на ней как камень на шее.

Если у вас возникла такая проблема – то разобраться в ней самостоятельно будет непросто. Об этом честно говорят даже опытные юристы. Еще сложнее через суд расторгать злосчастный договор. При этом расторгнуть договор – это полдела. Важно расторгнуть его так, чтобы потери были минимальными. А сделать это без грамотной правовой поддержки почти невозможно.

Чем может помочь опытный юрист при расторжении договора ренты

Наша фирма давно работает с клиентами, которым необходимо расторжение договора ренты. А потому наши специалисты имеют редкий опыт проведения всех необходимых процедур, требующихся при расторжении этого договора. И тем не менее наша задача – не бежать сломя голову в суд, а прежде поработать с клиентом, уяснить все нюансы и предоставить только ему право выбора: обращаться в суд или нет. Поскольку это самый демократичный и разумный подход к решению этого вопроса. А прочитав эту статью до конца, вы поймете причины такого отношения к делу.

В любом случае наши специалисты предложат следующие услуги:

  • совместно с клиентом разберут сложившуюся ситуацию;
  • проведут подсчет рисков расторжения договора, поскольку любые действия с договором будут иметь именно финансовые последствия;
  • дадут правовую оценку сложившейся ситуации, подробно расскажут о нормах, которые предусматривают порядок расторжения договора ренты;
  • покажут клиенту возможные пути действий и предоставят ему возможность выбрать тот вариант, который наиболее его устраивает как в части сроков, так материальных затрат;
  • возьмут на себя все вопросы переписки с контрагентом, так как часто можно договориться на довольно выгодных условиях без обращения в суд;
  • в случае одобрения клиентом и невозможности договориться мирно подготовят необходимые документы и исковое заявление в суд;
  • помогут собрать письменные доказательства, привлекут свидетелей, если этого потребует дальнейшее развитие ситуации;
  • грамотно и убедительно представят позицию клиента в суде, и в то же время будут проводить работу с другой стороной на предмет заключения выгодного мирового соглашения;
  • будут стремиться к достижению максимально выгодного для клиента решения суда;
  • при необходимости будут обращаться в вышестоящие судебные инстанции, а также проконтролируют ход исполнения судебного решения;
  • окажут иную правовую помощь, которая может потребоваться в конкретной ситуации.

Расторжение договора постоянной ренты

Возможность и условия расторжения договора постоянной ренты зависят исключительно от того, что стороны в нем изначально прописали. Как известно, имущество по договору ренты может быть передано бесплатно или за определенную плату. В обоих случаях уплачиваются рентные платежи. И именно от возмездности передачи имущества и будет зависеть возможность расторжения договора.

Если имущество передано за плату, то может быть применена статья 595 Гражданского кодекса России, которая определяет, что если в результате несчастного случая имущество не удается восстановить, то это дает право плательщику через суд требовать расторжения договора. А в случае, если имущество было повреждено, то у плательщика появляется право требовать пропорционального изменения его стоимости и размера рентных платежей.

Закон также предусматривает и еще один способ избавиться от злосчастного договора путем выкупа ренты плательщиком или путем требования такого выкупа со стороны получателя. При этом такими правами стороны наделяет закон, а, следовательно, лишить их этих прав договор не может. Но вот порядок выкупа ренты стороны вправе определить сами.

Если от договора ренты хочет отказаться плательщик, то алгоритм следующий. Он обязан за три месяца до прекращения платежей уведомить об этом получателя, а также заплатить выкупную цену. Обычно выкупная цена определяется договором. Эта сумма никак не связана со стоимостью имущества и определяется договором отдельно. Если она не определена, то ее приравнивают к сумме ренты, переданной получателю в течение последнего года.

Однако если речь идет о безвозмездном договоре ренты, то плательщику придется выплатить еще и стоимость имущества, которое он получил. При этом в указанном нами случае имущество останется у плательщика, а получатель ренты получит его стоимость, в которую будут включены выкупная цена и все произведенные рентные платежи.

Стоит обратить внимание и на еще одно условие, которое стороны могут указать в договоре, а именно невозможность выкупа ренты при жизни ее получателя или в течение определенного срока, но не более 30 лет. Если в договоре есть и такое условие, то выкуп ренты крайне невыгоден плательщику, а в течение этого срока и вовсе невозможен.

В ряде случаев появляется возможность потребовать расторжения договора и у получателя ренты. Он может это сделать, если:

  • выплата ренты просрочена более чем на год;
  • плательщик признан банкротом;
  • плательщик не соблюдает условие по обеспечению уплаты ренты;
  • при наступлении других обстоятельств, которые предусмотрены договором.

В случае расторжения договора по перечисленным основаниям получатель имеет право требовать от плательщика выкупа ренты. Механизм выкупа нами описан, а потому единственным его отличием является принудительность выкупа ренты. И это является единственной возможностью прекратить договор получателю ренты, так как требовать расторжение договора и возмещение убытков получатель постоянной ренты не вправе.

Расторжение договора пожизненной ренты

Другой разновидностью договора ренты является пожизненная рента. Отличие от постоянной ренты очевидно. В договоре постоянной ренты срок договора заранее не установлен, тогда как договор пожизненной действует в течение жизни ее получателя и подлежит прекращению в связи с его смертью. Несмотря на такие небольшие различия, основания расторжения этих договоров существенно различаются.

Одним из оснований расторжения договора пожизненной ренты является существенное нарушение его условий плательщиком ренты. В этом случае ее получатель вправе требовать в судебном порядке выкупа ренты или расторжения договора и возмещения убытков. Эта норма закреплена в статье 599 Гражданского кодекса нашей страны, однако на практике ее применение сопровождается многочисленными вопросами.

Во-первых, неясно, что закон понимает под существенным нарушением. Во-вторых, неясно, каким образом оценивать убытки, понесенные получателем ренты. И будет ли их компенсация больше чем выкупная цена ренты. Для того чтобы понять и прочувствовать на практике эти ситуации, необходимы опыт, знание судебной практики.

Поэтому специалисты-правоведы, прежде чем расторгать договор, советуют проконсультироваться с профессионалами. Поскольку толковать и правильно применить правовые нормы способны только специалисты очень высокого класса. А если толкованием договоров и норм закона занимаются люди, не имеющие даже юридического образования, то ставка на их понимание норм закона неизбежно потерпит фиаско.

Именно поэтому лучше обратиться к нашим специалистам, чем к соседке, которая судится с ЖЭКом, и как она полагает, знает все законы, или к соседу – сотруднику милиции, который виртуозно составляет протоколы на местных хулиганов, а потому полагает себя доктором юридических наук. Они обязательно что-нибудь посоветуют, но последствия следования таким советам могут быть печальными.

Исходя из анализа судебной практики, и, в частности, постановлений Верховного суда России, можно сделать вывод, что существенным нарушением договора следует считать возникновение таких обстоятельств, когда сторона договора лишается большей или существенной части того, на что она могла рассчитывать при нормальном исполнении обязательства. Одним из таких обстоятельств может выступать проведение процедуры банкротства в отношении плательщика ренты. Поскольку в случае признания его банкротом получатель лишится всех платежей, положенных ему по договору. Также такими существенными нарушениями могут быть признаны регулярные просрочки рентных платежей или накопившиеся за длительный период долги по ним.

Смотрите так же:  Экспортная и импортная лицензия

Возможны и другие нарушения. Например, несоблюдение условий договора о страховании имущества, переданного безвозмездно. Так как подобное нарушение подвергает интересы получателя ренты существенному риску.

Если нарушения договора будут признаны судом существенными, то получатель ренты вправе потребовать выкупа ренты, согласно описанному нами ранее механизму. Но взамен этого может потребовать расторжение договора и компенсацию убытков.

Поскольку данная ситуация касается возмездного договора пожизненной ренты (порядок расторжения безвозмездного разберем позже), то в счет убытков должна быть включена стоимость переданного имущества за минусом полученной компенсации и произведенных ранее рентных платежей. При этом практика идет по тому пути, что потребовать возврата имущества не получится. А потому сравнить выгодность обоих вариантов самостоятельно очень сложно. Именно для этого и нужна своевременная квалифицированная юридическая помощь.

Некоторые договоры предусматривают бесплатную передачу плательщику ренты недвижимого имущества. При расторжении такого варианта соглашения получатель ренты вправе потребовать возврата имущества. При этом его стоимость должна быть зачтена в счет выкупной цены ренты.

Отдельно стоит заострить внимание на таком моменте, как несчастный случай, повлекший порчу имущества. В отличие от договора постоянной ренты случайная гибель имущества не освобождает плательщика от уплаты рентных платежей. А потому он обязан будет их продолжать в прежнем объеме.

При анализе норм Гражданского кодекса нашей страны можно сделать вывод, что условия избавления от договора пожизненной ренты гораздо жестче, чем от постоянной ренты. Так при пожизненной ренте плательщик имеет возможность ее выкупить, тогда как пожизненную ренту выкупить невозможно.

А потому закон лишает возможности плательщика ренты расторгнуть договор. Такая возможность есть только у получателя, и то в случае наличия существенных нарушений.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Пожизненное содержание с иждивением является подвидом пожизненной ренты. Однако порядок и условия расторжения такого договора имеют свои индивидуальные особенности, которые необходимо отметить.

Самым распространенным основанием прекращения пожизненного иждивения является смерть человека, который является получателем иждивения. Однако, помимо этого, закон предусматривает и другие обстоятельства, когда такой договор может быть расторгнут. Здесь речь идет о существенном нарушении условий договора плательщиком ренты. Однако в отличие от последствий расторжения договора пожизненной ренты в нашем случае иждивенец вправе требовать возврата имущества либо выкупа ренты. При этом все вещи или денежные средства, переданные в качестве рентных платежей (содержания), остаются у получателя. А плательщик лишается права требовать их обратно.

Другие условия расторжения договора пожизненного иждивения схожи с условиями расторжения договора пожизненной ренты.

Общие условия расторжения договора

Перечисленные нами условия расторжения 3 договоров являются специальными и характерны только для каждого из них. Тем не менее на эти договоры также распространяются и общие нормы гражданского законодательства.

Прежде всего, это касается общего правила, которое применяется к недействительным и ничтожным сделкам.

Так сторонам договора ренты стоит помнить, что он может быть признан недействительным в силу ряда причин. К таковым следует отнести:

  • Заключение сделки под воздействием обмана, применения или угрозы насилия, посредством использования ситуации, когда контрагент не в силах понимать и оценить значение своих действий.
  • Заключение сделки лицом, не имеющим такого права. Причем это правило применяется как к гражданам (малолетним, не имеющим прав на имущество, которое является предметом договора), так и к организациям. Так, например, получателем ренты не может быть коммерческая организация.
  • Заключение договора при несоблюдении требований, предъявляемых к нему. Это несоблюдение его формы, грубые противоречия законодательству, непрохождение процедуры государственной регистрации сделки, если ее предметом выступает недвижимость;
  • Другие подобные обстоятельства.

Как показывает наша практика, доказать факт заключения договора ренты под угрозой насилия или лицом, которое не осознавало значение своих действий, очень сложно. Это требует проведения массы экспертиз, привлечения свидетелей, сбора других существенных доказательств. Тем не менее очень часто сторонами таких договоров выступают пожилые люди, которым необходимы деньги на лечение, еду или обеспечение других потребностей.

Непорядочные граждане или организации этим активно пользуются, навязывая совершенно кабальные условия пожилым и материально зависимым гражданам. Поэтому если кто-то из ваших родственников вдруг заключил подобный договор, не поленитесь взять его и обратиться к нашему специалисту. Наша фирма проведет его юридическую экспертизу и выяснит, каким образом он был заключен. Наша практика показывает, что такие договоры очень редко бывают полезными для пожилых людей.

В таких договорах есть и еще одна проблема. Пожилые люди, заключая договор на пожизненное иждивение, становятся очень зависимыми от другой стороны сделки. Скажем прямо, что плательщику ренты выгодно, чтобы ее получатель прожил как можно меньше. А потому возможны всякие действия, в том числе и противоправные. В этих случаях действует еще одно специфическое правило, позволяющее расторгнуть договор.

Действующее законодательство устанавливает, что при безвозмездной передаче имущества по договору пожизненной ренты (содержания с иждивением) на эту сделку распространяются также нормы, касающиеся договора дарения. А договор дарения, в свою очередь, может быть расторгнут, если одаряемый совершил противоправные действия в отношении дарителя. А потому, если со стороны плательщика ренты наблюдаются противоправные действия в отношения получателя ренты, то такой договор также должен быть расторгнут. Плательщика ренты необходимо привлекать уже к уголовной ответственности.

Расторгнув договор, можно спасти жизнь человека

О такой перспективе также не стоит забывать. Ведь именно с подобной ситуацией однажды и столкнулись наши специалисты. Родственники пожилой и одиноко проживающей москвички вовремя узнали о том, что бабушка, послушав рекламу, обещавшую золотые горы, решила заключить подобный договор. При этом очень заботливые люди приехали к ней домой, привезли подарки. А бабушка с радостью передала им свою квартиру в счет весьма солидных сумм, лекарств и вещей, которые были ей положены по договору.

Юридически договор был безупречен, прошел государственную регистрацию и нареканий не вызывал. Если бы не одно обстоятельство. Специалисты подсчитали, что за 10 лет действия договора рентные платежи должны были превысить рыночную стоимость квартиры в 3 раза, что и насторожило родственников, а потому наши специалисты по их просьбе нашли способ расторгнуть такой договор. А секрет удивительной благотворительности раскрылся просто. Через некоторое время в отношении работников этой фирмы было возбуждено уголовное дело по нескольким десяткам эпизодов гибели пожилых и одиноких людей и последующими аферами с их жильем.

Расторжение договора ренты

Договор ренты является соглашением между двумя сторонами, одна из которых является получателем и передает свое имущество (квартиру, автомобиль, землю) в собственность плательщику по договору. В свою очередь вторая сторона обязана выплачивать на регулярной основе установленную сумму денег получателю. Рента может носить постоянный и пожизненный характер. Основное условие сделок данного вида: распоряжение переданным имуществом для плательщика возможно только после смерти получателя ренты.

Кто заинтересован в составлении договора ренты?

Составление договора ренты выгодно для обеих сторон, так как получатель ренты имеет возможность повысить свой уровень жизни, получить пожизненную помощь и заботу, дополнительные доходы. Плательщик ренты, хоть и несет определенные материальные и физические затраты, получает возможность приобретения имущества по низкой стоимости.

Как свидетельствует практика, в рентные отношения часто вступают одинокие пенсионеры и больные люди преклонного возраста, оставшиеся без поддержки родных и близких. Они нуждаются в постоянном уходе. А выплаты по договору позволяют обеспечить повседневные потребности рентополучателя при жизни. Закон определяет такие обязанности, как обеспечение потребностей в пище, жилье, одежде, уходе и уплате ритуальных услуг. Конкретный договор может расширить или сократить эти обязанности.

Не теряйте время на поиск информации. Получите быстрый ответ у юриста! или задайте вопрос

Почему происходит расторжение договора пожизненной ренты

Тем не менее, после оформления рентных отношений не редки случаи, когда участники желают расторгнуть договор ренты по различным причинам. Эта процедура имеет определенный правовой порядок и требует наличия необходимых оснований. Основания расторжения договора пожизненной ренты могут носить общий характер, применяемый ко всем договорам данного типа, а могут обладать и специальными причинами, которые касаются требований закона о ренте.

Компания «Семейный правовед» оказывает квалифицированную юридическую поддержку в вопросах расторжения договорных рентных отношений. Мы обеспечим полное изучение дела, представительство ваших интересов в суде, подбор доказательной базы и формирование необходимого перечня документов. Мы составим грамотное и полное соглашение о расторжении договора ренты, позаботимся о ваших правах!

Частые основания расторжения договора ренты и возможности его избежать:

  • недееспособность рентополучателя (для того, чтобы застраховаться от такой вероятности в дальнейшем, стоит до заключения сделки ознакомиться с медицинской картой пожилого человека и получить справки о состоянии его здоровья из НД и ПНД).
  • введение в заблуждение рентополучателя (необходимо заранее точно определить объемы предоставляемых услуг по договору и размеры платежей);
  • корыстное использование тяжелого положения рентополучателя (если у человека безвыходная ситуация и он ищет возможность избежать печальной участи, слишком невыгодные условия договора могут трактоваться, как использование трудного положения. Таким образом, услуги по договору должны быть взаимовыгодны.).

Список специальных оснований по расторжению договора ренты рассмотрен в Гражданском кодексе РФ. Стоит обратить внимание, что постоянная рента не предусматривает расторжение договора ренты в одностороннем порядке. Однако расторжение договора пожизненной ренты предусматривает такую возможность в случае безвозмездного отчуждения имущества, находящегося под выплатой ренты. Плательщик ренты, принявший на себя соответствующие обязательства, не имеет права от них отказываться.

Расторжение договора пожизненной ренты может востребоваться получателем с просьбой о выкупе ренты или расторжении договора и возврате убытков.

Жилищный юрист. Опыт 15 лет! Звоните!

Как расторгнуть договор пожизненной ренты через выкуп?

Закон обеспечивает возможность расторжения неудобного договора ренты путем выкупа ренты. В случае постоянной ренты на это имеют право как плательщик, так и получатель. При пожизненной ренте и пожизненном содержании с иждивением, требование на выкуп ренты могут предъявлять только ее получатели.

Выкупная цена устанавливается с согласия сторон, как твердая сумма или ставится в зависимость от стоимости отчуждаемого имущества, суммы договорной и фактически выплаченной ренты, а также других показателей, выбранных сторонами.

Смотрите так же:  Когда надо платить минимальный налог по усн

Нормативно размер цены выкупа предопределяется на случай отсутствия пункта о ней в договоре. В таком случае выкупная цена соответствует годовой сумме ренты (если оплачена стоимость отчужденного имущества) или годовой сумме с учетом цены имущества, которое передается под ренту бесплатно.

Как расторгнуть договор пожизненной ренты из-за существенных нарушений?

Рентные отношения могут быть расторгнуты в судебном порядке, когда плательщик уклоняется от взятых обязательств и не выполняет условий договора. Существенными нарушениями договорных обязательств признаются постоянные (систематические) нарушения, которые влекут негативные последствия для второй стороны. Обычно договор оговаривает перечень существенных нарушений договорных условий.

В судебном порядке нужно доказать наличие существенных нарушений. Доказательствами становятся:

  • заявления, претензия, жалобы, которые составляет рентополучатель после нарушения;
  • чеки на вещи и продукты, которые обязан приобретать плательщик ренты;
  • свидетельские показания;
  • другие документальные подтверждения нарушений.

Другие особенности расторжения заключенного договора ренты

Существует ещё целый ряд нюансов, которые необходимо знать при желании разорвать рентные отношения. К ним относятся вопросы неуплаты ренты в срок, смерть получателя пожизненной ренты, повреждение имущества, передаваемого по ренте, объем содержания и др.

Без помощи квалифицированного юриста в этих вопросах сложно разобраться. Поэтому доверившись надежному специалисту компании «Семейный правовед», вы можете быть уверены в полноценной защите своих прав и интересов. Компетентное сопровождение судебного процесса, грамотное составление соглашения о расторжении договора ренты, оптимальное представительство интересов позволит не только сократить расходы, уменьшить переживания, но также даст возможность получить ожидаемый результат исхода дела.

Мы станем гарантом строгого соблюдения норм закона, обеспечим возможность избежать неприятных последствий заключения договора ренты, рассмотрим нюансы и противоречия сделки.

Обращайтесь за помощью профессиональных юристов, имеющих большую практику дел по семейному и жилищному праву!

Расторжение договора ренты

По мнению аналитиков российского рынка недвижимости, отчуждение недвижимого имущества на основании договоров ренты в последние годы набирает значительные обороты. Несмотря на детальную регламентацию рентных обязательств в Гражданском кодексе РФ, а также наработанную судебную практику, вопросы, связанные с расторжением договора ренты, сегодня актуальны как никогда.

В соответствии с договором ренты, одно лицо (получатель ренты) передает другому (плательщику ренты) в собственность определенное имущество, а взамен получает периодически выплачиваемую денежную сумму либо средства на свое содержание в другой форме.

Не стоит забывать о том, что договор ренты относится к числу алеаторных (или рисковых) договоров. Его достаточно просто заключить, но очень непросто расторгнуть. Кроме того, риски случайной гибели либо повреждения имущества, выступающего предметом ренты, всегда лежат на ее плательщике. Эти обстоятельства необходимо учитывать при заключении договора ренты.

Расторжение договора ренты может быть произведено по общим и специальным основаниям, предусмотренным в законе.

Общие основания для расторжения договора ренты

К договорам ренты в полной мере применяются положения гл. 9 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) о недействительности сделок.

Как показывает практика, наиболее распространенные основания для признания договора ренты недействительным следующие:

  • сделка совершена лицом, не понимающим значение своих действий и не способным руководить ими (ст. 177 ГК РФ);
  • если сторона по договору действовала под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ);
  • сделка совершена под влиянием обмана, в результате насилия либо угрозы его применения, а также вследствие неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ).

При признании договора ренты недействительным по этим основаниям, стороны будут обязаны возвратить все полученное по сделке либо возместить его стоимость.

Специальные основания расторжения договора ренты

Специальные основания для расторжения договора ренты изложены в гл. 33 ГК РФ.

Независимо от вида ренты, ее плательщик обязан представить обеспечение исполнения своих обязательств или застраховать риск ответственности за их неисполнение (ненадлежащее исполнение). Это является существенным условием заключения договора.

При неисполнении плательщиком ренты этой обязанности, а также при утрате обеспечения либо ухудшения его условий по независящим от получателя ренты обстоятельствам, последний имеет право расторгнуть договор и поставить вопрос о возмещении убытков.

Остальные специальные основания расторжения этого договора зависят от вида ренты, используемой сторонами.

Виды ренты по ГК РФ

Законодатель выделяет три вида ренты:

  • постоянная рента, при которой конечный срок ее выплаты не фиксируется. Такая рента может устанавливаться в денежной форме либо реализовываться путем передачи вещей, производства работ, оказания каких-либо услуг, эквивалентных денежной выплате;
  • пожизненная рента – денежная сумма, выплачиваемая до смерти получателя ренты;
  • пожизненное содержание с иждивением. Выбирая такую форму ренты, ее плательщик, получая недвижимость в собственность, обязан пожизненно содержать с иждивением получателя ренты или указанного последним другого лица.

Расторжение договора постоянной ренты

Расторгнуть договор постоянной ренты имеет право ее плательщик при наличии двух условий:

  • имущество, выступающее предметом договора, было получено им возмездно, то есть за плату;
  • имеет место факт случайной гибели этого имущества.

Если имущество было передано бесплатно (под выплату ренты), все риски его случайной гибели или повреждения несет плательщика ренты. Утрата такого имущества либо его существенное повреждение не освобождает плательщика от исполнения обязательств по договору ренты.

Иных специальных оснований для расторжения договора постоянной ренты законом не предусмотрено.

Расторжение договора пожизненной ренты

Такое расторжение возможно по требованию получателя ренты при существенном нарушении ее плательщиком условий договора (ч. 1 ст. 599 ГК РФ).

Из толкований закона, а также сложившейся судебной практики следует, что существенным признается такое нарушение условий договора, при котором сторона не получает значительной части того, на что она могла рассчитывать при надлежащем исполнении обязательств.

Прекращение договора о пожизненном содержании с иждивением

По общему правилу, действие такого обязательства прекращается со смертью получателя ренты (или указанного им лица).

Если же плательщиком ренты существенно нарушены его обязательства, рентополучатель может потребовать возврата переданной недвижимости или уплаты выкупной цены по общим правилам ст. 594 ГК РФ.

В такой ситуации плательщик ренты не получает никакой компенсации расходов, понесенных им в связи с предыдущим исполнением договора.

От расторжения договора ренты необходимо отличать процедуру ее выкупа, которая влечет прекращение договора.

Вне зависимости от особенностей производства выкупа ренты по таким обязательствам, смысл этого действия в том, что договор ренты прекращается посредством уплаты ее плательщиком выкупной цены рентополучателю.

Основания выкупа постоянной ренты

Постоянная рента – это единственный вид ренты, предоставляющий возможность ее выкупа не только получателю ренты, но и плательщику.

В соответствии со ст. 592 ГК РФ, реализуя свое право на отказ от дальнейшей уплаты ренты посредством ее выкупа, плательщик обязан заявить об этом в письменном виде не позднее чем за 3 месяца до истечения срока действия договора.

Общее правило, закрепленное в ч. 1 ст. 592 ГК РФ, имеет одно исключение, специально оговоренное в законе. В договоре постоянной ренты может быть указано, что ее выкуп невозможен при жизни получателя ренты либо в течение срока до 30 лет со времени заключения договора.

Если такое положение в договоре отсутствует, соблюдения иных условий для реализации плательщиком постоянной ренты права на ее выкуп не требуется.

Основания для постановки требования о выкупе постоянной ренты со стороны ее получателя (ст. 593 ГК РФ):

  • выплата рентных платежей просрочена более чем на год;
  • плательщиком ренты нарушены его обязательства по обеспечению ее выплаты;
  • признание плательщика ренты неплатежеспособным либо возникновение иных обстоятельств, объективно свидетельствующих о том, что рента не будет выплачиваться в установленном договором порядке;
  • недвижимость, переданная в этом договоре, перешла в общую собственность либо поделена между различными лицами;
  • иные случаи, предусмотренные договором.

Основания выкупа пожизненной ренты и ренты, выплачиваемой по договору о пожизненном содержании с иждивением

Законом предусмотрено единственное основание, при котором получатели этих видов ренты могут поставить вопрос об ее выкупе плательщиком ренты. Это основание – существенное нарушение условий договора, рассмотренное выше.

Прекращение договора ренты в данном случае происходит после полной уплаты плательщиком ренты выкупной цены.

Договор ренты может быть расторгнут сторонами добровольно, а при наличии спора – в судебном порядке.

Расторжение договора ренты по соглашению сторон

Договор ренты, независимо от ее вида, может быть расторгнут по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ).

Для исключения в дальнейшем спорных ситуаций, в соглашении о расторжении ренты целесообразно прописывать основные моменты, такие как форма, способ и размер выкупной цены ренты, а также решение вопроса об убытках (их возмещении или отсутствии).

Поскольку договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, должно быть нотариально удостоверено и соглашение об его расторжении (ст. ст. 452, 584 ГК РФ). Договор будет считаться расторгнутым с момента такого удостоверения соглашения сторон.

Если соглашение о расторжении договора ренты между сторонами не достигнуто, он может быть расторгнут в судебном порядке.

Расторжение договора ренты в судебном порядке

В соответствии с общими правилами гражданско-процессуального законодательства, исковое заявление о расторжении договора ренты подается в районный суд по месту жительства ответчика.

Если в иске поставлен вопрос об истребовании недвижимого имущества, заявление направляется в суд по месту его нахождения.

Помимо формальных данных (наименование суда, данные истца и ответчика и пр.), в исковом заявлении обязательно должны быть указаны следующие обстоятельства:

  • в чем именно заключается нарушение прав истца, а также его требования;
  • обстоятельства, которые по мнению истца обосновывают его требования;
  • доказательства всех обстоятельств, на которые истец ссылается в иске (ст. 131 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее — ГПК РФ)).

Стоит отметить, что свидетельские показания, которые очень часто приводятся сторонами в качестве бесспорных доказательств, таковыми не являются. Они оцениваются судом в совокупности с другими доказательствами, исследованными в судебном заседании.

Напротив, как свидетельствует судебная практика, большей силой пользуются объективные документальные свидетельства.

К исковому заявлению, направляемому в суд, обязательно прикладывается квитанция об уплате государственной пошлины. В противном случае, оно будет оставлено без движения (ст. 136 ГПК РФ).

Договор ренты считается расторгнутым с момента вступления в законную силу судебного решения об этом.