Уступка права требования

Иногда организации, которой задолжал покупатель, выгоднее продать его долг, чем ждать, когда этот контрагент расплатится. Такие операции называют уступкой права требования, или цессией. Разберемся, что представляет собой эта операция, как начислить налог на прибыль и НДС и какие проводки составить в бухгалтерском учете.

Допустим, компания А должна фирме В за товар 100 000 руб. Фирма В может продать право требования долга у компании А третьей организации — С, предположим, за 110 000 руб. Подобные операции проводятся на основании соглашений об уступке права требования (договоров цессии) (п. 1 ст. 382 ГК РФ). В результате такой уступки первоначальный кредитор (цедент — фирма В) выбывает из обязательства, а принадлежащие ему права в том же объеме и на тех же условиях переходят к новому кредитору (цессионарий — компания С) (ст. 384 ГК РФ). Иначе говоря, теперь требовать долг с компании А будет компания С.

Напомним правила, которые надо соблюдать при заключении соглашения об уступке права требования:

  • cоглашения об уступке права должны заключаться в той же форме, в какой были заключены первоначальные сделки (ст. 389 ГК РФ);
  • согласие должника, по общему правилу, не требуется. Исключение составляют ситуации, когда необходимость такого согласия предусмотрена законом или договором (п. 2 ст. 382 ГК РФ), а также случаи, когда личность кредитора имеет существенное значение для должника (п. 2 ст. 388 ГК РФ). К примеру, без согласия должника не допускается переход к другому лицу требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью (ст. 383 ГК РФ);
  • должник в обязательном порядке должен быть письменно извещен о состоявшейся уступке прав требования. Если этого не произойдет, должник может перечислить деньги первоначальному кредитору, и такое исполнение обязательств будет считаться правильным с точки зрения законодательства. А новый кредитор ничего не получит (п. 3 ст. 382 ГК РФ);
  • новый кредитор, который приобрел денежное требование, вправе либо предъявить его к оплате должнику, либо переус­тупить его другому лицу как в полной сумме, так и частично (п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 № 120);
  • кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования (п. 2 ст. 385 ГК РФ).

Рассмотрим особенности учета и налогообложения таких операций у первоначального и нового кредиторов.

Учет у первоначального кредитора

Уступка прав может осуществляться:

  • по цене, равной первоначальному обязательству (компания А должна фирме В за товар 100 000 руб. Фирма В продала этот долг организации С тоже за 100 000 руб.);
  • с убытком, то есть по цене, меньшей, чем цена первоначального обязательства (к примеру, если фирма В продала долг, равный 100 000 руб, за 90 000 руб.). Эта ситуация наиболее часто встречается на практике;
  • по цене, большей суммы первоначального долга (допус­тим, фирма В продала долг, равный 100 000 руб., за 110 000 руб.).

В случае, когда уступка права требования первоначальным кредитором произошла по цене большей, чем сумма долга, возникает необходимость исчислить НДС. Сумма НДС рассчитывается как произведение налоговой базы и ставки налога в размере 18%. В рассматриваемом случае налоговой базой будет превышение суммы доходов, полученных при уступке, над размером уступленного денежного требования (абз. 2 п. 1 ст. 155 НК РФ). То есть если долг в 100 000 руб. был продан за 110 000 руб., то налоговой базой по НДС будет 10 000 руб. (110 000 руб. – 100 000 руб.). Если же долг был продан с убытком или по цене, равной сумме долга, налоговая база по НДС равна нулю. Налог в этом случае не исчисляется и не уплачивается.

Внимание!
Уступка требований по обязательствам, вытекающим из договоров займа в денежной форме и кредитных договоров, НДС не облагается независимо от того, с прибылью или убытком прошла эта операция (подп. 26 п. 3 ст. 149, п. 1 ст. 155 НК РФ).

Налоговая база определяется на наиболее раннюю из дат (п. 1, 8 ст. 167 НК РФ):

  • на день подписания договора;
  • либо на день оплаты задолженности новым кредитором.

В течение пяти календарных дней с момента определения налоговой базы первоначальный кредитор обязан выставить покупателю долга счет-фактуру. Отметим, что счет-фактуру первоначальный кредитор должен составлять, даже если налоговая база будет равна нулю.

Счет-фактуру нужно отразить в журнале учета полученных и выставленных счетов-фактур, зарегистрировать в книге продаж (п. 1, 3 Правил ведения журнала учета полученных и выставленных счетов-фактур, п. 1—3 Правил ведения книги продаж, утв. постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 № 1137).

Покупатель долга на основании этого счета-фактуры вправе принять к вычету указанную в нем сумму НДС (п. 2 ст. 169 НК РФ).

В налоговой декларации по НДС (утв. приказом Минфина России от 15.10.2009 № 104н), операции по уступке прав требования отражаются в разд. 3 «Расчет суммы налога, подлежащей уплате в бюджет по операциям, облагаемым по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 2—4 статьи 164 Налогового кодекса Российской Федерации» в графах 3, 5 строки 010.

Налог на прибыль

Доходы от реализации права требования налогоплательщик вправе уменьшить на цену приобретения и на сумму расходов, связанных с их приобретением. При этом налоговая база по налогу на прибыль по операциям уступки права требования определяется по правилам ст. 279 НК РФ (подп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ).

Если сумма, причитающаяся к получению от нового кредитора, меньше суммы уступленного долга, разница между ними считается убытком (п. 1, 2 ст. 279 НК РФ).

В налоговом учете сумму такого убытка сразу списать нельзя. Порядок его включения в расходы предусмотрен в п. 1, 2 ст. 279 НК РФ. Он зависит от того, наступил ли срок уплаты долга, установленный договором реализации товара (работ, услуг).

Ситуация 1. Срок платежа, установленный договором реализации товара (работ, услуг), уже наступил.

В этом случае сумма убытка от реализации права требования учитывается так: 50% суммы убытка списывается на дату уступки, оставшиеся 50% — через 45 календарных дней со дня уступки (п. 2 ст. 279 НК РФ).

В бухгалтерском учете сумма убытка списывается единовременно, поэтому возникает отложенный налоговый актив от разницы в сумме убытка, признаваемого в бухгалтерском и налоговом учете (ПБУ 18/02 «Учет расчетов по налогу на прибыль организаций»).

Компания «Альфа» 1 мая 2014 г. реализовала компании «Бета» товар на сумму 130 000 руб., в том числе НДС 18%, со сроком платежа до 12 мая 2014 г.

20 мая (после срока платежа) компания «Альфа» уступила право требования организации «Гамма» за 100 000 руб.

Налоговая база по НДС и сумма НДС компании «Альфа» равна 0 руб., поскольку от операции по уступке получен убыток 30 000 руб. (100 000 руб. – 130 000 руб.).

Убыток от уступки права требования в размере 30 000 руб. учитывается:

— в отчетном периоде — 1-е полугодие 2014 г. (на 20 мая) в размере 15 000 руб. (30 000 руб. х 50%);

— в отчетном периоде — девять месяцев 2014 г. (по истечении 45 календарных дней — на 4 июля) — в оставшейся сумме 15 000 руб. (30 000 руб. х 50%).

Проводки у компании «Альфа» в 1-м полугодии 2014 г. будут такими:

Дебет 76, субсчет «Цессия» Кредит 91.1

— 100 000 руб. — отражен прочий доход от уступки права требования;

Дебет 91.2 Кредит 62

— 130 000 руб. — списана сумма долга покупателя;

Дебет 51 Кредит 76, субсчет «Цессия»

— 100 000 руб. — получены денежные средства от компании «Гамма»;

Дебет 09 Кредит 68, субсчет «Налог на прибыль»

— 3000 руб. (15 000 руб. х 20%) — отражен отложенный налоговый актив от разницы в сумме убытка, признаваемого в бухгалтерском и налоговом учете.

Ситуация 2. Срок платежа, установленный договором реализации товара (работ, услуг), еще не наступил.

В такой ситуации на дату уступки списывается сумма убытка, не превышающая размер процентов по долговому обязательству, которые можно учесть в налоговых расходах по правилам п. 1 ст. 269 НК РФ (п. 1 ст. 279 НК РФ). Напомним, в п. 1 ст. 269 НК РФ говорится, что в расходы включаются проценты, начисленные по долговому обязательству при условии, что их размер существенно не отклоняется от среднего уровня процентов, взимаемых по долговым обязательствам, выданных на сопоставимых условиях. А при отсутствии сопоставимости (или по выбору налогоплательщика) величина процентов, включаемых в расходы, принимается равной ставке рефинансирования ЦБ РФ, увеличенной в 1,8 раз, — при рублевых займах (коэффициент 1,8 действителен для периода с 1 января 2011 г. по 31 декабря 2014 г.).

Проценты рассчитываются от суммы, причитающейся к получению от нового кредитора. Они начисляются со дня уступки до дня платежа, установленного договором реализации товаров (работ, услуг).

Воспользуемся условиями примера 1, но предположим, что компания «Альфа» уступила право требования долга «до даты платежа», то есть до 12 мая. Ставка рефинансирования ЦБ, действовавшая на дату уступки права требования, — 8,25%. В этом случае убыток, признаваемый в налоговом учете, составит:

Смотрите так же:  Как удерживают подоходный налог с больничных

100 000 руб. х 8,25% х 1,8 х 12 дн. : 365 дн. = 488 руб.

Соответственно, убыток в сумме 29 512 руб. (30 000 руб. – 488 руб.) не учитывается при исчислении налога на прибыль. Он отражается в строке 150 приложения 3 к листу 02 налоговой декларации. Эта сумма образует постоянную разницу, приводящую к возникновению постоянного налогового обязательства (п. 4, 7 ПБУ 18/02 «Учет расходов по налогу на прибыль организаций»):

Дебет 99.2 Кредит 68, субсчет «Налог на прибыль»

— 5902 руб. (29 512 руб. х 20%) — отражено постоянное налоговое обязательство.

Иногда стороны договора реализации товара (работ, услуг) договариваются об изменении срока платежа. Как разъясняет Минфин, если он был изменен до даты уступки права требования, то срок платежа в целях расчета налога на прибыль определяется в соответствии с условиями договора реализации с учетом внесенных изменений (письмо Минфина России от 20.01.2014 № 03-03-06/2/1395).

Бывает, что уже после подписания договора цессии (по которому долг и так продавался с убытком) стороны договариваются об уменьшении стоимости уступаемого права, составив дополнительное соглашение. В результате убыток увеличивается. Как указывает Минфин, сумму, на которую увеличен убыток, надо учитывать в периоде подписания данного соглашения (письмо от 14.05.2012 № 03-03-06/2/63).

Доходы и расходы при уступке требования отражаются в строках 100—170 приложения 3 к листу 02 декларации по налогу на прибыль.

Важно!
С 2015 г. вступят в силу поправки в п. 2 ст. 279 НК РФ, позволяющие списывать убытки от уступки права требования единовременно на дату уступки (подп. «а», «б» п. 13 ст. 1, ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 20.04.2014 № 81-ФЗ).

Учет у нового кредитора

Организация, купившая право требования у первоначального кредитора, является новым кредитором. Она, в свою очередь, тоже может продать этот долг еще кому-нибудь. Также новый кредитор может получить сумму долга от должника.

Если новый кредитор переуступил право требования по цене, большей, чем купил его, он должен уплатить НДС.

Налоговой базой будет превышение суммы доходов от переуступки над суммой расходов на приобретение денежного требования (п. 2 ст. 155 НК РФ).

Уступка денежного требования новым кредитором облагается НДС по расчетной ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ).

Новый кредитор должен выставить покупателю долга счет-фактуру (п. 1, 3 ст. 168, подп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ).

В случае когда новый кредитор предъявляет требование должнику и получает от него сумму долга, налоговой базой по НДС также будет превышение суммы дохода, полученного от должника, над суммой, которую новый кредитор потратил на приобретение этого долга (п. 2 ст. 155 НК РФ). Налоговая база определяется на дату прекращения обязательства, то есть получения суммы долга от должника (п. 8 ст. 167 НК РФ). В день получения денег от должника нужно выставить счет-фактуру в одном экземпляре и зарегистрировать его в журнале учета полученных и выданных счетов-фактур и в книге продаж (п. 3 Правил ведения журнала учета счетов-фактур, п. 2 и 3 Правил ведения книги продаж).

Налог на прибыль

Перепродажа новым кредитором приобретенного долга рассмат­ривается для целей налогообложения как реализация финансовых услуг (п. 3 ст. 279 НК РФ).

Налог на прибыль уплачивается с разницы между доходами от продажи права требования и расходами на его приобретение (п. 3 ст. 279 НК РФ). Понятно, что налог надо уплачивать только в случае, когда эта разница положительная, то есть долг перепродан по более высокой цене, чем приобретен.

Получение дохода отражается на дату переуступки права требования (если новый кредитор перепродал долг). Одновременно учитываются расходы, связанные с приобретением этого требования (п. 5 ст. 271 НК РФ, письмо Минфина России от 06.08.2010 № 03-03-06/1/530).

Если должник рассчитался с новым кредитором, то налоговой базой по налогу на прибыль у нового кредитора будет сумма превышения выплаченного долга над затратами, связанными с приобретением этого долга.

Бывает, что должник расплачивается частями. В этом случае расходы на приобретение права требования учитываются пропорционально сумме дохода, полученного в результате частичного исполнения (письма Минфина России от 29.07.2013 № 03-03-06/2/30028, от 08.11.2011 № 03-03-06/1/726). Налоговая база по налогу на прибыль в этом случае определяется на каждую дату получения дохода (п. 8 ст. 167 НК РФ).

Сумма, полученная новым кредитором (без НДС), включается в состав выручки и отражается в строке 013 приложения 1 к листу 02 декларации по налогу на прибыль. А расходы на приобретение требования (без НДС) включаются в состав расходов, связанных с производством и реализацией, в строке 059 приложения 2 к листу 02 декларации по налогу на прибыль (подп. 2.1 п. 1 ст. 268, п. 3 ст. 279 НК РФ).

Организация «Альфа» приобрела у поставщика материалов задолженность покупателя по их оплате (материалы, реализация которых не облагается НДС) по договору поставки за 100 000 руб. Сумма долга покупателя перед поставщиком составляет 150 000 руб. До оплаты задолженности покупателем организация «Альфа» переуступила денежное требование организации «Бета» за 130 000 руб.

Бухгалтер «Альфы» сделает следующие проводки:

Дебет 58 Кредит 76, субсчет «Цессия»

— 100 000 руб. — отражено в учете приобретенное право требования (п. 3 ПБУ 19/02 «Учет финансовых вложений»);

Дебет 76, субсчет «Цессия» Кредит 51

— 100 000 руб. — оплачено приобретенное право требования;

Дебет 76, субсчет «Продажа» Кредит 91.1

— 130 000 руб. — отражен прочий доход от уступки денежного требования организации «Бета» (п. 34 ПБУ 19/02, п. 7, 16 ПБУ 9/99 «Доходы организации»);

Дебет 91.2 Кредит 58

— 100 000 руб. — списано денежное требование (п. 25 ПБУ 19/02, п. 11 ПБУ 10/99 «Расходы организации»),

Дебет 91.2 Кредит 68

— 4576,27 руб. [(130 000 руб. — 100 000 руб.) x 18 : 118] — начислен НДС по переуступке;

Дебет 51 Кредит 76, субсчет «Продажа»

— 130 000 руб. —- получены денежные средства от организации «Бета»;

Дебет 91.9 Кредит 99

— 25423,73 руб. (130 000 руб. – 100 000 руб. – 4576,27 руб.) — отражена прибыль от операции.

§ 2. Уступки права требования (цессия)

Уступка требования (цессия) совершается в форме договора, в котором по сложившейся юридической терминологии лицо, передающее требование, именуется цедентом, а новый кредитор — цессионарием. Такой договор должен быть совершен в той же форме, что и сделка, из которой вытекает уступаемое требование, т.е.

Предметом передаваемых прав чаще всего являются денежные требования, и назначение цессии состоит в проведении взаимных расчетов. Предметом цессии могут быть и другие обязательства, например о выполнении работ или оказании услуг. Однако уступка требования допускается в отношении не всех прав.

Согласно ст. 383 ГК переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, не допускается. По общему правилу не может передаваться другому лицу требование по банковской гарантии (ст. 372 ГК). Ряд ограничений на передачу права предъявлять претензии и иски к перевозчику грузов предусмотрен в транспортных уставах и кодексах.

Не могут передаваться и личные неимущественные права, например, основанные на членстве кредитора в коммерческой или общественной организации, а также права на нематериальные блага личности, непередаваемость которых прямо оговорена в законе (п. 1 ст. 150 ГК). Наконец, следует иметь в виду, что уступка права требования может быть исключена договором, и в крупных коммерческих сделках, когда их участники заинтересованы в стабильности взаимоотношений, такое условие нередко предусматривается.

Реализация некоторых коммерческих прав требует наличия у их субъектов выданной государством лицензии на осуществление соответствующей деятельности (перевозки, строительные работы и т.д.). Это обстоятельство также ограничивает возможности кредитора на передачу принадлежащих ему прав другим лицам, их круг становится ограниченным.

Уступка прав юридическим лицом, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве, может осуществляться согласно Закону о банкротстве в зависимости от стадии банкротства только после получения согласия на такую сделку временного управляющего (ст. 64) или собрания (комитета) кредиторов (ст. 112, 140).

При длящихся договорных отношениях возникает вопрос о допустимости уступки кредитором третьим лицам части его прав по таким договорам с сохранением самого договора в силе. Согласно ст. 384 ГК объем прав кредитора, переходящих к другому лицу, определяется законом или договором. Следовательно, в силу цессии возможна частичная уступка принадлежащего кредитору права.

Согласие должника на уступку требования другому лицу не нужно, однако если личность кредитора имеет существенное значение для должника, на уступку необходимо получить его согласие (п. 2 ст. 388 ГК). При этом суды принимают во внимание широкий круг обстоятельств, относящихся к содержанию и назначению передаваемого права.

Уведомление должника о состоявшейся уступке требования, как это следует из редакции п. 2 ст. 382 ГК, закон не рассматривает в качестве необходимого условия цессии. Однако новый кредитор несет риск неблагоприятных последствий такого бездействия, и при отсутствии уведомления исполнение обязательства первоначальному кредитору признается надлежащим исполнением.

В гл. 24 ГК об уступке требования нет прямых указаний о том, является цессия возмездным или безвозмездным договором. Этот вопрос должен решаться в заключаемом договоре цессии. В зависимости от назначения цессии она может быть как возмездной, так и безвозмездной (при погашении задолженности цедента перед цессионарием).

Заключение договора об уступке требования усложняет структуру обязательственных отношений и создает правоотношения между тремя ее участниками: цедентом, цессионарием, который становится новым кредитором, и должником по обязательству. При этом возникают и требуют решения три группы вопросов: 1) легитимация нового кредитора; 2) определение объема переданных по цессии прав; 3) пределы ответственности цедента и должника по обязательству перед новым кредитором.

Смотрите так же:  Развивающее пособие планеты

1. Должник (за названными выше изъятиями, когда цессия невозможна) не вправе возражать против состоявшейся цессии, однако может не исполнять обязательство новому кредитору до представления доказательств перехода требования к данному лицу (его легитимации). В этих целях первоначальный кредитор должен предоставить новому кредитору документы, удостоверяющие переданное право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для реализации требования.

2. В отношении объема переданных новому кредитору прав ст. 384 ГК устанавливает, что право первоначального кредитора переходит к новому в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе на неуплаченные проценты.

Эти правила ГК сформулированы применительно к цессии денежных требований и нуждаются в двоякого рода уточнениях. Во-первых, принадлежащее кредитору по банковской гарантии право требования к гаранту не может быть передано третьему лицу, если в гарантии не предусмотрено иное (ст. 372 ГК). Во-вторых, осуществление новым кредитором уступленного ему права может быть связано с выполнением им определенных обязанностей, например сообщить отгрузочные и платежные реквизиты, предоставить транспорт для перевозки груза, участвовать в приемке товара.

На практике сомнения вызывал вопрос о том, охватывает ли формулировка ст. 384 ГК также условие обязательства об особом порядке разрешения между сторонами возможных споров (арбитражную оговорку). В постановлении Президиума ВАС РФ 1997 г. по одному из дел было разъяснено, что предъявление иска в защиту нарушенных прав представляет собой одну из составных частей содержания права требования, перешедшего к новому кредитору, следовательно, условие обязательства об особом порядке разрешения споров для нового кредитора обязательно*(326).

3. Для определения ответственности цедента, передающего другому лицу свое право, принципиальное значение имеет норма ст. 390 ГК, согласно которой первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, кроме случаев, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором.

Недействительность переданного новому кредитору требования определяется в соответствии с правилами ГК о недействительности сделок (см. § 4 гл. 11 Учебника) и может вызываться различными основаниями. Бремя доказывания лежит на стороне, которая возбуждает вопрос о такой недействительности. Возможно признание уступленного обязательства недействительным в части (ст. 180 ГК). В случае полной или частичной недействительности уступленного цедентом требования для него должны наступить последствия, предусмотренные ГК в качестве таковых при недействительности сделок.

За недостатки и неполноту юридических формулировок, определяющих содержание уступленного права, которые могут затруднить новому кредитору практическое осуществление этого права, первоначальный кредитор должен нести ответственность согласно общим началам гражданского права, в частности обязан возместить доказанные убытки нового кредитора (например, дополнительные судебные издержки).

Возможное при цессии поручительство цедента за должника по обязательству должно быть ясно выражено в условиях цессии и подчиняется правилам ГК о договоре поручительства (см. § 6 гл. 24 Учебника). На практике такое поручительство встречается крайне редко.

Иначе решается вопрос об ответственности цедента при уступке требования по ордерной ценной бумаге, в частности векселю, когда ответственность цедента является более строгой. В силу специальной нормы законодательства лицо, совершившее индоссамент (индоссант), отвечает не только за существование переданного права, но и за его осуществление (п. 3 ст. 146 ГК). Однако индоссант может исключить свою ответственность за исполнение, добавив к совершенному им индоссаменту оговорку «без оборота на меня».

Если практическое осуществление права по ордерной ценной бумаге оказывается невозможным, например вследствие гибели предмета обязательства (товарный коносамент, складское свидетельство), индоссант несет ответственность за неисполнение по общим правилам гражданского законодательства (см. гл. 26 Учебника).

При цессии правовое положение должника по обязательству не может быть ухудшено, и он вправе выдвигать против требования нового кредитора все те возражения, которые имел против первоначального кредитора к моменту своего уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору (ст. 386 ГК). Если же уведомление не последовало, этим моментом должна считаться дата предъявления к нему требования новым кредитором.

Такие возражения могут иметь как процессуальный, так и материальный характер и включать все допускаемые законом средства правовой защиты. В частности, возможно заявление должником просьбы о зачете его требования к первоначальному кредитору (ст. 412 ГК). Должник может также использовать в своих интересах возможные встречные требования к новому кредитору.

Договор уступки прав требования на квартиру

Договор уступки прав требования на квартиру в новостройке Покупателю может предложить существующий дольщик, который вошел в проект на более ранних этапах строительства (заключил ДДУ — Договор долевого участия) и, не дожидаясь окончания строительства, переуступает свои права новому дольщику (Покупателю). Причем, уступает он именно право требования, т.к. права собственности на квартиру в недостроенном доме еще не существует.

Тогда такой Договор уступки прав требования по Договору долевого участия в строительстве (как и сам ДДУ) тоже проходит Откроется в новой вкладке.»>государственную регистрацию.

Если уступка прав происходит по другому типу договора (кроме ДДУ), то регистрация Договора уступки НЕ происходит. Для Покупателя, в таком случае, повышается риск утери (неполучения) прав на квартиру.

Другой тип договора (кроме ДДУ), по которому также могут уступаться права, бывает, когда Откроется в новой вкладке.»>Застройщик, например, рассчитывался построенными квартирами с подрядчиком или соинвестором строительства, а подрядчик/соинвестор затем уступает (переуступает) свое право (право требования квартиры по договору) уже конечному Покупателю квартиры. При этом подрядчик может иметь права на квартиры, например, по инвестиционному договору или по договору взаимозачета с Застройщиком (не ДДУ).

«Плюс» в варианте с подрядчиком в том, что подрядчик (когда ему срочно нужны деньги на текущую стройку) может выставить часть своих квартир на продажу, по ценам ниже, чем Застройщик.

«Минус» варианта с подрядчиком в том, что для Покупателя здесь гораздо выше риски, по сравнению с уступкой прав на основе Договора долевого участия (ДДУ). Откроется в новой вкладке.»>Повышенный риск здесь в том, что права самого подрядчика на конкретную квартиру могут быть четко не определены, либо подрядчик может не выполнить свои обязательства перед Застройщиком, а значит, его права на квартиры могут быть оспорены. То есть если головная Откроется в новой вкладке.»>сделка признается недействительной (сделка подрядчика с Застройщиком), то уступка прав по ней – тоже.

Кроме того, уступка прав подрядчиком в этом случае не проходит регистрацию в Откроется в новой вкладке.»>Росреестре, а значит, подрядчик имеет возможность продать одну и ту же квартиру по переуступке несколько раз.

Уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ)

Если покупать квартиру по Договору уступки прав требования, то рекомендуется заключать его только в случае, когда уступка происходит на основе именно Договора долевого участия (ДДУ), с регистрацией в Росреестре. Тогда риски такой сделки для Покупателя будут минимальны.

Образец Договора уступки прав требования по Договору долевого участия представлен ниже.

Отметим также, что при переуступке прав Продавец (прежний дольщик) отвечает перед Покупателем (новым дольщиком) только за действительность переданных прав, и НЕ отвечает за неисполнение обязательств Застройщиком. То есть после уступки прав требования, Покупатель будет решать все вопросы, касающиеся строительства дома и выполнения или изменения условий основного договора (ДДУ) уже не с прежним дольщиком, а непосредственно с Застройщиком.

Уступка права требования не прекращает действие первоначального Договора долевого участия, а лишь изменяет стороны в обязательствах по этому договору ДДУ. Соответственно, полностью сохраняются все условия существующего договора (ДДУ), в частности это касается сроков строительства и условий передачи квартиры. Все права, равно как и обязанности первоначального дольщика, в полном объеме переходят к новому участнику долевого строительства.

Если дольщик, уступающий право требования, еще не выплатил всю сумму Застройщику за строящуюся квартиру, то вместе с продажей права требования происходит и перевод долга к новому дольщику (Покупателю). при обязательном письменном согласии самого Застройщика – Откроется в новой вкладке.»>ст. 391 ГК РФ.

Чтобы остатки долга перед Застройщиком не всплыли неожиданно для Покупателя и не «повисли» на нем, ему следует получить у Застройщика акт сверки платежей первоначального дольщика. Из этого акта сверки будет видно, выплатил ли первоначальный дольщик всю сумму за квартиру, или у него еще остался долг перед Застройщиком. Если долг остался, то часть суммы по Договору уступки идет в уплату остатка долга Застройщику, а оставшаяся часть передается Продавцу.

Уступка права требования на квартиру первоначальным дольщиком может происходить лишь ДО подписания им Откроется в новой вкладке.»>Акта приема-передачи квартиры. Связано это с тем, что после подписания акта Застройщик считается исполнившим свои обязательства по договору и перестает быть должником по обязательству.

Если же Акт приема-передачи уже подписан, но в собственность квартира еще НЕ оформлена, то первоначальный дольщик может ее продать только по Откроется в новой вкладке.»>Предварительному договору купли-продажи. А после оформления собственности – уже по обычному Откроется в новой вкладке.»>Договору купли-продажи квартиры.

Согласие Застройщика на уступку прав требования квартиры

По закону, в общем случае, согласие Застройщика при заключении Договора уступки прав требования – не обязательно (Откроется в новой вкладке.»>статья 11 закона ФЗ-214). Но закон (Гражданский Кодекс РФ), однако, позволяет указать в первоначальном ДДУ условие обязательного письменного согласия Застройщика на переуступку прав по такому договору. В таком случае, дольщику придется это условие выполнять (и иногда даже платить Застройщику за его согласие).

Смотрите так же:  Апелляционная жалоба по уголовному делу при особом порядке образец

При этом Застройщик имеет законное право отказать в переуступке, если первоначальный дольщик еще не выплатил всю сумму по своему договору ДДУ.

Если уступка прав требования происходит БЕЗ согласия Застройщика, то Покупателю следует в любом случае уведомить его письменно об этом событии, иначе он (Покупатель) несет риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой (Откроется в новой вкладке.»>п.3 ст.382 ГК РФ). В частности, из-за этого Покупатель может быть лишен возможности требовать с Застройщика неустойки или штрафных санкций за нарушение сроков строительства.

Регистрация Договора уступки прав требования

Государственная регистрация Договора уступки прав требования происходит только в том случае, если первоначальный договор тоже подлежал регистрации в Росреестре. То есть только в случае, когда уступка совершается на основании ДДУ.

Для регистрации Договора уступки прав требования нужны следующие документы:

  • Зарегистрированный Откроется в новой вкладке.»>Договор долевого участия (тот, права по которому переуступаются; впоследствии он передается Покупателю);
  • Сам Договор уступки прав требования (подписанный сторонами и переданный на регистрацию, не менее 2-х экземпляров);
  • Письменное согласие Застройщика на уступку права и на перевод долга (если оплата по ДДУ была произведена Продавцом не полностью, или если такое согласие прямо предусмотрено в ДДУ);
  • Нотариально удостоверенное согласие супруги/-га Продавца на совершение сделки, либо документ, свидетельствующий о том, что уступаемые имущественные права не являются Откроется в новой вкладке.»>совместной собственностью супругов (брачный договор, соглашение супругов или решение суда о разделе общего имущества супругов);
  • Откроется в новой вкладке.»>Разрешение Органа опеки и попечительства на уступку прав, если участником долевого строительства является несовершеннолетний или недееспособный;
  • Заявление на регистрацию Договора уступки прав требования (от Продавца и от Покупателя);
  • Заявление от Покупателя на регистрацию ипотеки в силу закона (если покупка идет на кредитные средства банка);
  • Кредитный договор с банком, закладная и документы, названные в закладной (если покупка идет на кредитные средства банка);
  • Нотариальная доверенность (если в сделке участвуют доверенные лица Продавца и/или Покупателя);
  • Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию.

Если Продавец – юрлицо, то для регистрации понадобятся еще учредительные документы этого юрлица и документ, подтверждающий полномочия его представителя действовать от имени юрлица. Для акционерных обществ может потребоваться протокол решения собрания акционеров об одобрении крупной сделки.

Куда подавать документы для регистрации Договора уступки прав требования по Договору долевого участия? Здесь все как обычно – весь пакет документов подается в МФЦ «Мои документы» (в Москве, например). В других городах России документы на регистрацию могут подаваться как в МФЦ, так и в местные отделения Росреестра.

После регистрации уступки прав, Покупателю надо не забыть забрать у предыдущего дольщика оригинал ДДУ. Он понадобится Покупателю позже, при регистрации своего права собственности на построенную квартиру.

Денежные расчеты по Договору уступки проводятся так же, как при обычных Откроется в новой вкладке.»>расчетах в сделках с недвижимостью (см. по ссылке).

Продавцу, кстати, не стоит забывать, что при продаже (уступке) своих имущественных прав, он должен заплатить налог с полученного дохода. О расчете Откроется в новой вкладке.»>налогов и налоговых вычетов в недвижимости можно узнать в соответствующем разделе Глоссария по ссылке.

Вообще, уступка прав требования в долевом строительстве – довольно распространенное явление на Откроется в новой вкладке.»>первичном рынке жилья. И покупка квартиры по уступке прав нередко позволяет Покупателю приобрести квартиру на завершающем этапе строительства дома (снижая риск недостроя), в то время как все квартиры напрямую от Застройщика могут быть уже проданы на ранних этапах.

Уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ) регулируется статьей 11 Откроется в новой вкладке.»>закона ФЗ-214 и нормами Гражданского Кодекса (Откроется в новой вкладке.»>Глава 24 ГК РФ – «Перемена лиц в обязательстве»).

Договор уступки прав требования может заключаться как в простой письменной форме (ППФ), так и в нотариально заверенной.

Откроется в новой вкладке.»>Нотариус здесь обеспечивает Покупателю дополнительную защиту и снижение рисков при покупке квартиры по Договору уступки прав требования. В этой сделке он контролирует не только сам договор уступки, но и первоначальный договор Продавца с Застройщиком, на основании которого переуступаются права.

Договор уступки (или переуступки) прав называют также Договором цессии. Того, кто уступает свои права, называют цедентом, а того, кто эти права получает – цессионарием.

Особенности сделки по переуступке прав

Дополнительно о некоторых особенностях и Откроется в новой вкладке.»>рисках переуступки прав на квартиру (с позиции Покупателя новостройки) можно почитать по ссылке.

А для Продавца – последовательность действий для Откроется в новой вкладке.»>продажи квартиры по переуступке прав подробно описана в отдельной заметке по приведенной ссылке.

Уступка прав требования может быть и Откроется в новой вкладке.»>безвозмездной. Например, в случае, когда дольщик хочет подарить еще не построенную квартиру своему родственнику. Особенности такой сделки – см. по ссылке.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ .

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!

Договор цессии: разбираем особенности составления и оформления

Текущая ситуация в стране привела экономику в состояние тотальной дестабилизации. В подобных условиях серьезно возрастают шансы закрытия любого бизнеса, заморозки строительства, а также банкротства бизнес-партнеров.

Подобное положение дел в экономике может повлиять на то, что кто-то в результате закрытия бизнеса останется должен значимую денежную сумму кредиторам. Все это влияет на рост популярности переуступки прав на требование финансовой задолженности. Такая операция называется договором цессии.

Итогом такого цессионного соглашения станет передача прав требования от кредитора к новому кредитору. Такие права основываются на четких обязательствах заемщика, которые возникают на основе товарных закупок, денежных займов, всевозможных подрядов или же при оформлении договора о купли-продажи.

Схема выполнения обязательств (нажмите для увеличения)

Кроме того, дольщики могут переуступать права другим дольщикам. В этом случае, такое цессионное соглашение должно производится через уведомление застройщика.

Так же форму цессинного договора может принимать соглашение по перестрахованию. Подобный договор предполагает переуступку страховой компанией части рисков на перестраховщика, а также переуступку страховой премии.

Уступка допускается в следующих случаях:

  • цессионарий (покупатель, заемщик) получает от цедента права, которыми он обладает. Данные права должны иметь документальное подтверждение;
  • цедент берет на себя ответственность о действительности переуступаемых требований, но он не может выступать в качестве гаранта их исполнения;
  • в законодательстве описаны случаи, когда на проведение процедуры цессии требуется согласие должника;
  • при подписании цессионного соглашения финансовое положение заемщика не может быть подвержено ухудшению.

Специфика сделки

Резюмируя, если все же было принято окончательное решение по переуступке прав требования долговых обязательств с вашего дебитора, то необходимо учитывать следующие подводные камни:

  • переуступка дебиторской задолженности может быть произведена лишь в полной мере;
  • передаваемая цедентом цессионарию дебиторская задолженность должна быть действительной. Для ее подтверждения предоставляется вся сопровождающая документация, включая договор купли-продажи, всевозможные накладные, а также счета-фактуры;
  • согласие должника по общим правилам для смены кредитующей стороны не требуется. Но несмотря на это цессионарий должен быть об этом проинформирован;
  • в ряде специфических случаях, которые регламентируются действующим законодательством, может потребоваться письмо о переуступке прав по договору для уведомления о сделке всех стороны, участвующих в цессии;
  • уступка будущего требования и форма ее договора должна иметь аналогичную форму сделки, на которую она опирается.

В отдельных случаях такие соглашения заверяются нотариально. Главным образом, это касается кредитных договоров. При подобных раскладах уступка допускается в следующих случаях: наличие всей документации, нотариальная регистрация.

Соглашение об уступке требований составляется в письменной форме. Оно может быть заключено как в простой, так и в нотариальной форме.

Регистрация Росреестре цессионого соглашения потребуется лишь в том случае, если самим предметом соглашения будет выступать сделка, которая предполагает регистрацию.

Для того чтобы в последствии договор цессии не был признан, как недействительный, он должен обязательно включать лишь сам предмет цессионой уступки. Кроме того, стороны договора уточняют какие конкретно права уступаются и из каких обязательств они вытекают.

Пункты требований по исполнению двухсторонних обязательств по договору могут иметь всевозможные формы:

  • перечисление денежных средств за различные подрядные работы;
  • денежная компенсация за поставленную продукцию или товар;
  • денежная компенсация за просроченные платежи по кредитной задолженности.

Вместе с этим, незаконным действием будет передавать требования, которые связаны с денежной компенсацией за причиненный вред здоровью, а также выплатами по алиментным искам.

Стороны определяют конечную стоимость сделки, вместе с тем какие документы должны быть при сопровождении сделки. Также сама сделка может иметь безвозмездную форму, принимая формат дарения.

В обязательном порядке проводится документальное подтверждение перехода всех прав требования к цессионарию. Иначе говоря, кроме взаимного подписания сопровождающего соглашения нужно провести процедуру документального оформления всевозможных сопутствующих документов.

Скачать образец договора цессии Вы можете здесь

В следующем видео юрист расскажет о всех тонкостях заключения договора цессии: