Регистрация прав на кондоминиум в Казахстане: как зарегистрировать и зачем это нужно

Права на объекты кондоминиума – новое и не совсем понятное слово, все чаще мелькающее в обыденной жизни казахстанцев. Ранее мы рассказывали о том, как зарегистрировать права на недвижимость, что подразумевает право собственности на недвижимость, размеры ставок за операции с недвижимостью, и сколько стоит регистрация прав на недвижимость. В данной статье вы узнаете о правах на объекты кондоминиума, в каких случаях и каким образом необходимо их зарегистрировать и , наконец, какие преимущества открывает данная форма собственности.

Кондоминиум — это особая форма собственности или другого права на недвижимость, при которой отдельные части недвижимости находятся в раздельной/индивидуальной собственности граждан и/или юридических лиц, а те части недвижимости, которые не находятся в раздельной собственности, в том числе и земельный участок, принадлежат им на праве общей долевой собственности и не отделимы от прав на части недвижимости, находящейся в раздельной собственности.

Как пример дом, в котором каждая квартира является собственностью жильца, но совместно дом и прилежащий земельный участок является общей собственностью. Кондоминиум — это совместное владение между собственниками квартир в одном жилом доме или домами, расположенными на одном земельном участке.

Если рассмотрим бытовые ситуации, то каждый из нас задумывался о том, кому принадлежат балконы и лоджии, кто должен следить за общим состоянием дома, подачей тепла, ремонтом кровли крыши и лестниц в доме и прочими аспектами комфортного проживания. В статье вы найдете ответы на многие бытовые вопросы и узнаете, как улучшить свои жилищные условия.

Зачем необходима регистрация кондоминиума?

Актуальность регистрации данной формы собственности обусловлена, в первую очередь, готовностью и желанием граждан не зависеть от внешних обстоятельств и следить за своим объектом недвижимости самостоятельно. В настоящее время сфера управления и содержания жилых домов в большинстве представлена в основном деятельностью КСК, которые выступая одновременно заказчиками и подрядчиками ремонтных работ и услуг, занимают «монополистическое» положение и не стремятся оказывать качественные услуги по ремонту общего имущества.

Второй причиной является возможность получения поддержки от государства, к примеру, при капитальном ремонте. В связи с утверждением Программы модернизации ЖКХ, разработанной для того, чтобы повысить качество бытовых/коммунальных условий и услуг, многие виды поддержки предназначены именно для недвижимости, зарегистрированной как объект кондоминиума.

Еще одной причиной для государственной регистрации прав на объекты кондоминиума является прилежащий земельный участок. Если право на объекты кондоминиума зарегистрировано, то в том числе зарегистрированы коллективные права на землю (так как право на недвижимость и на землю, на которой она стоит, неразрывны), которая прилегает к дому и распоряжаться ей на свое усмотрение по договоренности с остальными жильцами.

Что относится к объектам кондоминиума?

Согласно Закону «О жилищных отношениях» в жилых домах, принадлежащих двум и более собственникам квартир, образуется кондоминиум. Каждый из собственников квартир вправе по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться помещением, принадлежащим ему на праве индивидуальной собственности. Общее имущество объекта кондоминиума принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности.

Согласно пункту 3 Правил государственной регистрации объекта кондоминиума объектом кондоминиума признается имущественный комплекс, состоящий из земельного участка, первичных и вторичных объектов, на который устанавливается в соответствии с законодательством РК собственность на недвижимое имущество в форме кондоминиума.

Таким образом, к объектам кондоминиума относится все, что сопровождает ваш дом – лифты, шахты, кладовки, крыша, лоджии, балконы и прочее.

Как зарегистрировать права на кондоминиум жилого дома?

Регистрация объекта кондоминиума заключается в занесении в регистрационные документы определенных сведений о земле и всех типах построек на ней. Данные заносятся по форме, которая содержит информацию, идентифицирующую земельный участок, описание первичных объектов и необходимые для регистрации объекта кондоминиума характеристики вторичных объектов, а также сведения о виде права, форме общей собственности и размерах долей участников кондоминиума в общем имуществе.

К первичным объектам относятся здания и сооружения особого функционального назначения, важные для градостроительства объекты, а ко вторичным – индивидуальное жилье (дома, коттеджи и т.д.), нежилые помещения (гаражи, сараи, времянки).

Объект кондоминиума должен быть зарегистрирован как единый комплекс в соответствии с законодательством, в территориальных органах юстиции, осуществляющих государственную регистрацию, по месту нахождения недвижимого имущества.

  • Принять решение о создании кондоминиума и убедиться, что более половины (более 50%) жильцов-владельцев собственности разделяют это желание.
  • Выбрать уполномоченного представителя. Им может стать гражданин, избранный на собрании участников кондоминиума или любой участник кондоминиума, при условии что доли собственников в общем имуществе определены.
  • Обратиться в департамент юстиции со списком необходимых документов.

Перечень необходимых документов для регистрации объекта кондоминиума:

  • Письменное заявление по этой форме.
  • Технический паспорт самого объекта (многоквартирного/жилого дома) с указанием площади каждого вторичного объекта, заверенный в НАО «Государственной корпорации «Правительства для граждан».
  • Правоустанавливающий и идентификационный документы на земельный участок, если до момента регистрации объекта кондоминиума право на земельный участок не было зарегистрировано.
  • Размеры долей в общем имуществе, определенных в определенном порядке (имущество в доме имеет прямое влияние на долю в общем имуществе). Ниже описан пример расчета долей.
  • Документы, подтверждающие личность и полномочия* представителя участников кондоминиума.

Если заявление о регистрации объекта кондоминиума подает сам участник кондоминиума, его полномочия подтверждаются нотариально удостоверенной копией правоустанавливающего документа на принадлежащий ему на праве собственности вторичный объект недвижимости.

Каждый раз, когда доля участников кондоминиума меняется, регистрировать права необходимо заново.

  • Совместно с другими жильцами сформировать орган управления объектом кондоминиума. Данный орган обязан иметь счет в банке второго уровня, на который будут перечислять взносы участников кондоминиума. Также орган управления кондоминиума должен по запросу предоставлять необходимую отчетность, как по затраченным средствам, так и по их движению. Таким образом, вы всегда будете знать, на что были потрачены деньги, которые вы обычно платите КСК.

В расходы на содержание органа управления кондоминиумом обязательно стоит учесть следующие выплаты (для более точного расчета вы можете ознакомиться с методикой расчетов):

  • расходы на материальные затраты;
  • расходы по оплате труда;
  • расходы на услуги специализированных организаций;
  • расходы по содержанию придомовой территории, земельного участка;
  • расходы на приобретение общедомовых приборов учета.
  • Ежемесячно вносить на сберегательный счет органа управления объектом кондоминиума оговоренные (но не менее 0,02 МРП на каждый метр) средства для накопления на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума.

Права и обязанности собственников квартир в кондоминиуме

Стоит помнить, что помимо очевидных преимуществ регистрация кондоминиума имеет и свои отрицательные стороны. Вы выигрываете в материальной прозрачности затрат на обслуживание дома, точно знаете что, куда и сколько уходит на те или иные нужды, однако, в случае аварийной ситуации — ремонт так же ляжет на плечи собственников квартир.

Все собственники квартир имеют равные права на общие объекты кондоминиума, при этом главное учитывать согласованность тех или иных действий. Собственники также несут ответственность за сохранность и безопасную эксплуатацию общего имущества и помещений, находящихся в индивидуальной собственности.

Известны случаи, когда аварийное положение жилья может навредить имуществу других людей (к примеру, облицовка здания повредит припаркованный у дома автомобиль). В этом случае, собственники квартир обязаны за свой счет устранить ущерб либо возместить расходы по его устранению. Такую же обязанность несут и другие граждане, проживающие в здании либо использующие помещение, если они являются непосредственными причинителями ущерба.

При этом абсолютно неважно: живет ли собственник в своей квартире или сдает в аренду. Права на недвижимость и объекты кондоминиума не меняются в зависимости от того, пользуется гражданин своим имуществом или нет.

“Жилищно-коммунальное хозяйство Республики Казахстан”

Общереспубликанский информационно-аналитический Портал

  • Телефон горячей линии по вопросам ЖКХ 8-8000-8000-12. Звонок бесплатный
  • Общереспубликанский информационно-аналитический Портал ЖКХ Республики Казахстан

Информация для собственников квартир

1. Рекомендации по подготовке и проведению собраний

В соответствии со статьей 42-1 Закона РК «О жилищных отношениях» обязательного рассмотрения и одобрения на собрании собственников помещения (квартир) требуют следующие вопросы:

1) выбор или изменение формы управления;

2) утверждение размеров взносов;

3) принятие решения о заключении, изменении или расторжении договора управления объектом кондоминиума;

4) внесение изменений в правовой кадастр в органах юстиции;

Смотрите так же:  Осаго в ростовской области цена

5) изменение (расширение, модернизация, техническое перевооружение, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт) жилого дома (жилого здания);

6) принятие решения о проведении капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума и (или) определение суммы ежемесячных взносов на накопление денег на сберегательном счете;

7) расходование денег, накопленных на сберегательном счете;

8) выбор и (или) отказ от услуг субъекта сервисной деятельности;

9) утверждение сметы расходов на проведение капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума.

Таким образом, на собраниях собственников помещений (квартир) рассматриваются и принимаются решения практически по всем вопросам, связанным с управлением и содержанием дома.

И от того, как будет проведена подготовка к проведению собрания, будет зависеть в принципе дальнейшая судьба дома. Относиться к собранию по принципу «как-нибудь» ни в коем случае нельзя.

1. Время и дата проведения собрания

Не рекомендуется проводить собрание в понедельник, пятницу, накануне больших праздников, в выходные и праздничные дни. В это время у людей много совершенно иных планов.

Начинать собрание лучше всего не ранее 19.00, завершать не позднее 21.00 часов, раньше многие просто не смогут приехать с работы, ну а после девяти часов вечера биологические ритмы большинства людей настроены на отдых.

2. Место проведения собрания

Наихудшее место проведения собрания — дворовая территория. Этот вариант желательно сразу исключить, так как эффективность такого собрания минимальна.

Наилучшее место проведения собрания – большой и просторный зал, например, актовый зал в школе или любой другой организации, с которой довольно легко можно договориться о проведении там собрания.

3. Оборудование зала для проведения собрания

Для качественного и быстрого проведения общего собрания необходимо:

1. Звукоусиливающая аппаратура, микрофон, лучше два. Без звуковой аппаратуры собрание быстро трансформируется в конкурс «кто кого перекричит». В результате большая часть участников просто махнут рукой и покинут зал. Два микрофона — один для выступающего, второй для вопросов участников.

2. Удаленный компьютер или ноутбук, подключенный к проектору . 90 % всей информации, воспринимаемой человеком, приходятся именно на зрение. Глаз способен воспринимать миллионы бит в секунду, а ухо – только десятки тысяч. К тому же данные, воспринятые с помощью глаз, глубже осознаются и лучше сохраняются в памяти. Не зря говорят – «Лучше один раз увидеть, чем сто раз услышать».

3. Офисный блокнот или школьная доска. На пальцах, конечно, можно показать все что угодно, но доверие к такой информации минимальное. Напишите на доске мелом крупными цифрами и буквами, и зал обязательно это оценит.

4. Порядок проведения собрания

1. Инициаторами собрания могут быть: орган управления объектом кондоминиума, одна десятая часть собственников помещений (квартир), а также местные исполнительные органы (акиматы).

2. Инициаторы собрания не менее чем за десять дней уведомляют всех собственников помещений (квартир) о дате, месте и повестке предстоящего собрания.

3. Собственники помещений (квартир) до проведения собрания имеют право ознакомиться у его инициаторов с материалами, необходимыми для принятия решений.

4. Для ведения собрания избираются председатель и секретарь.

5. Собрание правомочно при наличии не менее 2/3 от общего числа собственников помещений (квартир).

6. Каждый собственник помещения (квартиры) при голосовании имеет один голос. Если собственнику помещения (квартиры) принадлежит несколько помещений (квартир), он имеет соответствующее количество голосов.

7. Решение собрания принимается большинством голосов от общего числа собственников помещений (квартир), непосредственно принимавших участие в собрании либо проголосовавших с использованием электронной цифровой подписи.

8. В случае отсутствия кворума голосование проводится путем письменного опроса.

Хотелось бы отметить, что в настоящее время Министерством по инвестициям и развитию Республики Казахстан совместно с Акционерным обществом «Казахстанский центр модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства» ведется работа разработке и внедрению единой информационной системы в сфере ЖКХ — « E — SHANYRAQ ».

Архитектура этой системы объединяет личные кабинеты жильцов, управляющих компаний, субъектов естественных монополий, органов управления, местных исполнительных органов.

В системе жители смогут проверять корректность начислений и расчетов, вести мониторинг деятельности своей управляющей организации, контролировать расходы и доходы по дому, подавать обращения по проблемам. Кроме того, у жителей появится возможность проводить электронные голосования и принимать в них участие в удаленном доступе по всем вопросам дома, что позволит решить проблему обеспечения кворума .

2. Как зарегистрировать объект кондоминиума?

Согласно статье 32 Закона РК «О жилищных отношениях», объект кондоминиума должен быть зарегистрирован как единый комплекс в соответствии с законодательством Республики Казахстан о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

При регистрации объекта кондоминиума прежде всего определяются состав общего имущества и размер доли правообладателей каждого помещения в общей собственности.

Кроме, того, в течение пятнадцати рабочих дней со дня образования орган управления объектом кондоминиума обязан выполнить функции, связанные с регистрацией объекта кондоминиума.

Вместе с тем, согласно пункту 2-2 этой же статьи, — п ри первоначальной регистрации кондоминиума изготовление технического паспорта на объект кондоминиума производится за счет бюджетных средств.

Однако на сегодняшний день в Республике Казахстан отмечается низкий процент государственной регистрации объектов кондоминиума — около 26,6 % от общего числа многоквартирных жилых домов.

Основными причинами низкой регистрации являются :

нехватка средств на повторное изготовление утерянного технического паспорта на объект кондоминиума, зачастую технический паспорт и иные документы не передаются недобросовестными руководителями органа управления при его смене;

нежелание руководителей органов управления и отдельных собственников квартир заниматься сбором необходимых документов и дальнейшей сдачей документов в регистрирующие органы.

В целом весь порядок регистрации объекта кондоминиума регламентирован Правилами регистрации объекта кондоминиума, утвержденными Приказом Министра юстиции РК от 24 августа 2007 года №241.

Регистрация объекта кондоминиума заключается в занесении в регистрационные документы сведений о земельном участке, первичных объектах, вторичных объектах и размерах долей участников кондоминиума в общем имуществе.

Для государственной регистрации объекта кондоминиума заявитель, либо уполномоченный представитель предъявляет в регистрирующий орган следующие документы:

1. Заявление установленной формы;

2. Правоустанавливающий и идентификационный документы на земельный участок;

3. Размеры долей в общем имуществе;

4. Документы, подтверждающие личность и полномочия представителя.

Регистрация объекта кондоминиума осуществляется в течение трех рабочих дней с момента поступления заявления в регистрирующий орган.

После регистрации объекта кондоминиума регистрирующий орган возвращает заявителям или их уполномоченному представителю документ о расчете долей участников кондоминиума, правоустанавливающий и идентификационный документы на земельный участок со штампом регистрирующего органа, подтверждающим государственную регистрацию объекта кондоминиума.

Как уже было сказано ранее, для государственной регистрации объекта кондоминиума необходимо наличие идентификационного документа на земельный участок, то есть земля должна быть должным образом оформлена на объект кондоминиума

Порядок предоставления права на земельный участок предусмотрен Земельным кодексом РК и выглядит следующим образом:

1. Участники кондоминиума обращаются с заявлением в управление земельных отношений.

2. Данное заявление направляется в Департамент земельного кадастра для формирования материалов на земельную комиссию.

3. Заявитель обращается в частную организацию, имеющую лицензию для разработки топографической съемки.

4. Сформированный материал направляется в управление земельных отношений для рассмотрения на земельной комиссии.

5. При положительном заключении земельной комиссии, заявитель заказывает землеустроительный проект в департаменте земельного кадастра.

6. Изготовленный землеустроительный проект заявитель согласовывает с уполномоченными государственными органами.

7. Землеустроительный проект направляется в управление земельных отношений для вынесения постановления акима о предоставлении права на земельный участок.

8. Постановление направляется в Департамент земельного кадастра, после чего Департаментом устанавливаются границы земельного участка на местности и изготавливается идентификационный документ.

9. Заявитель получает идентификационный документ на земельный участок.

3. Куда обращаться в случае ….

В повседневной жизни мы часто сталкиваемся с проблемными вопросами, связанными с проживанием в многоквартирном жилом доме. Зачастую мы элементарно не знаем, куда и в какие организации обращаться в случае возникновения каких-то ситуаций, будь то аварийная ситуация, жалоба на руководителя органа управления объектом кондоминиума, перепланировка и т.д.

При возникновении аварийных ситуаций

При возникновении незначительных повреждений инженерных сетей в квартире либо в подвальном помещении дома необходимо обращаться в диспетчерскую службу сервисной организации.

В случае же возникновения серьезных аварийных ситуаций – в аварийные службы города, причем незамедлительно. Заявки должны рассматриваться в день поступления и устраняться, как правило, не позднее следующего дня. Неисправности и аварии, возникающие в ночное время, выходные и праздничные дни, устраняются специальными аварийно-техническими службами.

В случае невозможности оперативного устранения неисправностей, связанных с угрозой безопасности и повреждения имущества, эксплуатационные организации обязаны: принять неотложные меры по предотвращению угрозы обрушения конструктивных элементов (устройством временных креплений), затопления нижних этажей (перекрытием систем отопления, водоснабжения с одновременным обеспечением потребителей водой в переносных емкостях, устройством заглушек и др.); проинформировать граждан о принятых решениях и планируемых сроках устранения неисправностей.

Смотрите так же:  Сколько стоит экспертиза некачественного товара

Жалоба на деятельность органа управления

В случае неудовлетворительной деятельности органа управления объектом кондоминиума, вы вправе обратиться в территориальные органы жилищной инспекции.

В соответствии со статьей 41-1 Закона РК «О жилищных отношениях» государственный контроль в сфере управления жилищным фондом осуществляется посредством проведения проверки должностными лицами жилищной инспекции местных исполнительных органов.

Таким образом, основанием для проведения проверки органа управления будет поданное вами обращение. В заявлении необходимо указать предмет обращения и факты, которые, по вашему мнению, являются незаконными.

В свою очередь, органы жилищной инспекции выносят предписание о проведении проверки, по окончании которой составляется акт о проверке, предписание об устранении выявленных нарушений и протокол об административном нарушении (в случае если оно имеет место).

В случае затопления квартиры

Нередко имеют место случаи, когда соседи с верхнего этажа оставили открытым кран, либо случился порыв на розливе и с потолка Вашей квартиры полилась вода. Тем самым был причинен материальный ущерб. В данном случае необходимо прежде всего устранить течь воды, а уже после принять необходимые меры по возмещению ущерба, нанесенного квартире. Для возмещения ущерба необходимо обращаться в судебные органы с исковым заявлением.

Однако, чтобы подтвердить законность своих требований, необходимо зафиксировать данный факт и объективно оценить нанесенный ущерб.

Для фиксации факта затопления необходимо пригласить представителя органа управления, соседей и по возможности представителей жилищной инспекции, после чего составляется акт, в котором указывается наличие факта затопления и его причины. Оценку ущерба устанавливают независимые эксперты, имеющие лицензию для данного вида деятельности.

В случае недогрева в квартире в отопительный сезон

В период отопительного сезона имеют место случаи недогрева в квартирах, а именно нарушения температурного режима. В данном случае необходимо комиссионно зафиксировать температуру в квартире и снять параметры давления и температуры сетевой воды в подвальном помещении. Данный акт направляется в теплопередающую либо энергоснабжающую организацию для выполнения перерасчета оплаты за поставленную тепловую энергию.

Общедомовые приборы учета, а в последующем и поквартирные счетчики, будут подключены к ЕИИС и в автоматическом режиме передавать данные о потреблении ресурсов в систему, в личный кабинет жильцов. Это возможно благодаря технологии интернета вещей. Онлайн отслеживание показаний приборов учета позволит жителям платить только за фактическое потребление, видеть прозрачность тарифов и корректность счетов.

Решили выполнить перепланировку в квартире

Если вы решили сделать перепланировку в своей квартире, вам необходимо знать, что для этого необходимо разрешение. Кроме того, в случае продажи этой квартиры в будущем, вы столкнетесь с трудностями при ее переоформлении.

Для того, чтобы получить разрешение на выполнение перепланировки в квартире, вам нужно обратиться с письменным заявлением в территориальный отдел или управление архитектуры, с приложением проекта, изготовлением которого занимаются аккредитованные организации.

Однако, не стоит забывать, что согласно Закону РК «О жилищных отношениях» переделка помещения собственником, включая перепланировку и переоборудование, связанная с производством работ, угрожающих общему имуществу или ухудшающих его, запрещается.

4. Как взыскать моральный вред с нарушителей тишины в многоквартирном жилом доме?

Проживая в многоквартирном жилом доме, каждый хотя бы раз сталкивается с нарушением тишины соседями в ночное время. Для кого-то такие моменты являются редкостью, а кто-то из жильцов ведет непрерывную «войну» с ночным шумом.

В соответствии со статьей 437 Кодекса Республики Казахстан «Об административных правонарушениях» нарушение тишины в ночное время (с 23 до 6 часов утра) , в том числе проведение в жилых помещениях и вне их сопровождаемых шумом работ, не связанных с неотложной необходимостью, препятствующее нормальному отдыху и спокойствию физических лиц, является административным правонарушением и влечет за собой наложение административного штрафа на физических и юридических лиц.

В том случае, если соседи даже в результате появления сотрудников полиции и привлечения к административной ответственности продолжают нарушать нормальные условия проживания в многоквартирном доме, за восстановлением нарушенных прав и возмещением морального вреда жители дома могут обратиться с исковым заявлением в суд.

Основаниями для обращения с иском в суд служат нормы Гражданского кодекса Республики Казахстан, которые указывают на то, что защита гражданских прав осуществляется судом путем признания прав и восстановления положения, существовавшего до нарушения прав, а также нормы Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» , в которых прописано, что использование жилища не должно нарушать условия проживания других жильцов и причинять ущерб окружающей среде.

В соответствии со статьей 65 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Следовательно, при обращении в суд проживающий в многоквартирном жилом доме должен доказать следующие обстоятельства:

  1. Факт, подтверждающий, что обратившееся лицо является соседом нарушителя тишины.
  2. Наличие противоправного поведения соседей, выразившегося в нарушении условий проживания в многоквартирном доме.
  3. Наличие причинной связи между нарушением условий проживания в многоквартирном доме соседями и наступившим моральным вредом.
  4. Факт ухудшения здоровья (физического, психологического) обратившегося лица в результате нарушения соседями условий проживания либо факт испытания им чувств унижения, раздражения, подавленности, гнева, стыда, отчаяния, ущербности, состояния дискомфортности.

Жильцы, обратившиеся в суд, должны представить доказательства, указывающие на наличие противоправного поведения соседей.

Такими доказательствами могут служить:

· вызовы сотрудников полиции на пульт «102»; наличие таких вызовов может быть подтверждено распечаткой вызовов, выданной сотрудниками полиции обращавшимся лицам;

· протоколы о привлечении нарушителей тишины к административной ответственности;

· показания свидетелей, располагающих сведениями о нарушении условий проживания ответчиком (соседи, сотрудники правоохранительных органов, выезжающие на место по вызову и т.д.).

В результате представленных каждой из сторон доводов и доказательств, суд произведет их оценку и вынесет решение в соответствии с законодательством Республики Казахстан

Что такое кондоминиум в РК?

Кондоминиум (лат. con – вместе и dominium – владение) – это имущественный комплекс жилых и нежилых помещений. При этом каждая жилая площадь (принадлежащая двум и более собственникам) является собственностью законного владельца, а нежилая и помещения совместного пользования считаются совместным имуществом всех жильцов многоквартирного дома.

Жильцы делают ремонт, убирают по своему усмотрению в личных квартирах. Вопросы по сервису балконов, подъездов, лифтов становятся камнем преткновения между собственниками. Решением вопроса и является такая форма. К объектам общего владения относятся: шахты и подвалы, балконы и лоджии, лифты и кладовки, инженерные коммуникации, чердак и кровля, абонентские почтовые ящики.

Кондоминиум: причины, преимущества и порядок регистрации

Первой причиной является желание жильцов лично следить за состоянием архитектурных элементов, работоспособностью инженерных систем и не зависеть от местного и областного управления. А также проводить своевременные ремонтно-профилактические действия. Вторая – заинтересованность и поддержка государства РК, например, в случае капитальных изменений. Согласно утвержденной «Программе модернизации ЖКХ РК на 2011-2020 гг.», основная помощь рассчитана на недвижимость, зарегистрированную как объект новой формы собственности.

Если здание попадает под снос, участники зарегистрированного объекта получают от застройщика рыночную стоимость не только за общую площадь квартир, но и за свою долю и придомовую территорию, в случае ее государственной регистрации. Доказанным фактом является минимальное влияние состояния самой квартиры в случае продажи. Главными факторами на формирование конкурентоспособной цены считаются местоположение, метраж придомовых участков, состояние подъезда, износостойкость комплексов и инженерных коммуникационных систем. По отдельным показателям в многоквартирных домах, где был обновлен фасад и кровля, стоимость квартир выросла на 35-40%.

Еще один плюс – сдача владения в аренду. Доход идет на содержание дома, уменьшаются ежемесячные сборы. С помощью сервиса topksk.kz собственники квартир и КСК налаживают конструктивный диалог.

Чтобы провести регистрацию нужно:

  1. Организовать собрание собственников квартир по инициативе органа управления и по требованию минимум 1/10 части собственников.
  2. После принятия решения, утвердить председателя с делегированием прав представлять интересы членов объекта в госучреждениях. Решение считается принятым, если проголосовали более 50% присутствующих.
  3. Представитель обращается в региональную исполнительную структуру (акимат) города. После рассмотрения комиссией выдается протокол, направление на обмер земельного участка и подготовки проекта.
  4. После получения постановления и направления от Городского отдела земельных отношений, обращайтесь в областной филиал Государственного научно-производительного центра земельных ресурсов и землеустройства. Проводится обмер участка с определением доли каждого владельца общего имущества. Подготавливается землеустроительный проект.
  5. После получения постановления акимата о предоставлении земельного участка на регистрацию объекта кондоминиума, обращайтесь в ГУ «Городской отдел земельных отношений» для получения идентификационного государственного акта.
  6. За изготовлением технического паспорта обращайтесь в филиал «Центра недвижимости».
Смотрите так же:  Учебное пособие для автошкол вождение rus

Руководство объектом или как выбрать главу?

С момента поступления документа в органы юстиции, регистрация прав осуществляется в течение 15 рабочих дней. В течение месяца после этого участники утверждают одну из форм правления: совместное всеми собственниками (если количество меньше 20); с помощью управляющей компании. Избираются члены руководства (2 и более инициативных граждан), ревизионная комиссия или ревизор (если в кооператив входит менее 10 человек).

Согласно приказу руководителя Агентства РК по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства, на пост председателя кооператива требуется мужчина/женщина 60/40 лет, с опытом работы председателем 10-15 лет и проживающим в обслуживающем доме. Также со знанием действующего Законодательства Республики Казахстан, которое касается управления кондоминиума. Будущий управленец должен быть с навыками оперативного принятия и реализации управленческих решений, ведения деловых переговоров, иметь опыт публичных выступлений и быть заинтересованным в прозрачной и честной работе.

Выбранный руководитель открывает текущий (оплата услуг по обслуживанию здания) и накопительный (средства на капитальный ремонт) счета. Если есть спорные вопросы и форма по истечении срока не утверждена, жилищная инспекция назначает обслуживающую организацию управляющим органом на 3 месяца.

Общение с собственниками происходит с помощью рассылок, смс и WhatsApp оповещений. Для утверждения вопросов объявляется онлайн-голосование, где принимают участие только жители дома.

Права и обязанности собственников

Все собственники имеют равные права. Если квартира продается, права и обязанности передаются новому хозяину. Каждый из членов обязан вносить оплату на содержание многоквартирного здания, отвечать за сохранность и безопасную эксплуатацию объекта.

Если уход ненадлежащий, существует риск утраты инженерно-технических свойств общего имущества. Как следствие, эксплуатация личной собственностью становится небезопасной. Если здание не соответствует требованиям безопасности и качеству жилой недвижимости, перед надзирательными органами все участники зарегистрированной территории отвечают в равной степени. Владельцы могут использовать его для получения дохода. Полученные суммы за аренду помещений направляются на благоустройство многоквартирного дома (текущий косметический ремонт, озеленение, благоустройство территории).

Если владелец наносит ущерб общей территории, за свой счет проводит ремонтные работы. Ежемесячная оплата обязательна, в случае просрочки насчитывается пеня в размере 5,5% годовых за каждый день задержки. При отсутствии платежей в течение 90 дней без уважительной причины, кооператив подает в суд для взимания материальных средств в принудительном порядке.

Что относится к расходам на обслуживание?

Размер ежемесячных взносов жильцов утвержден и, в среднем, составляет 27 тенге. Дополнительные затраты зависят от типа здания, этажности, площади, благоустройства территории, количества подъездов, технического состояния, изношенности конструктивных элементов. Размеры взносов рассчитываются согласно проектно-сметной документации и разделению итоговой суммы на количество участников.

Детализация фактических затрат предоставляется на портале, отчеты формируются ежемесячно бухгалтерией, Алсеко и ИВЦ по каждому дому. На сайте жители оставляют заявки, обсуждают жилищные проблемы. Если решение есть, собственники видят текущее состояние заявки. Если проблема не решается, данные передаются в районный или городской акимат. Деятельность КСК прозрачна, как на ладони.

Содержание объектов осуществляется путем:

  • проведения косметического и капитального ремонта;
  • соблюдения норм экологической безопасности, технического и санитарного содержания;
  • расчета сметы на обслуживание и бухгалтерский учет;
  • заключения договоров с организациями по обслуживанию и ремонту многоквартирных зданий.

Что делать, если управление кондоминиумом неудовлетворительное?

Единственный орган, которому подчиняется КСК – сами граждане, законодательно вся инициатива и наблюдение за работой отдано в руки людей. Если председатель или ревизионные комиссии работают неудовлетворительно, не устраняются проблемы, не проводится обязательный сервис – ситуацию можно изменить. Для этого обжалуйте работу действующего лица, ставьте вопрос о переизбрании, выдвигайте на голосование новые кандидатуры. Председатель КСК переизбирается ежегодно путем голосования совладельцев объекта и оформлением протокола. Если соглашение не достигнуто, выбирается новая форма правления или обсуждается вопрос о переходе в другой кооператив.

Права участников кондоминиума на индивидуальное имущество

Кондоминиумом является форма собственности, которая образуется из помещений (квартир), принадлежащих физическим и юридическим лицам на праве индивидуальной собственности. Право собственности на индивидуальное имущество возникает в результате совершения гражданами или юридическими лицами гражданско-правовой сделки. Что является индивидуальной собственностью? Ограничено ли право собственности каким-либо сроком? Можно ли распорядится индивидуальным имуществом по своему усмотрению?

Что такое индивидуальная собственность в кондоминиуме?

Индивидуальной (раздельной) собственностью является собственность граждан, юридических лиц или государства на помещение в составе жилого дома (жилого здания) (подпункт 2) статьи 2 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях»).

Что относится к индивидуальной собственности?

К индивидуальной собственности, входящей в состав жилого дома (жилого здания) относятся:

  • жилые помещения (квартира)
  • нежилые помещения (кафе, магазины и другое индивидуальное имущество не используемое собственником для проживания).

Что не входит в состав индивидуальной собственности?

К индивидуальной собственности не относится следующее имущество, находящееся в составе жилого дома (жилого здания):

  • подъезды;
  • лестницы;
  • лифты;
  • крыши;
  • чердаки;
  • подвалы;
  • внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование;
  • абонентские почтовые ящики;
  • земельный участок;
  • другое имущество общего пользования.

(подпункт 24) статьи 2 Закона «О жилищных отношениях»)

Указанное имущество является общим имуществом, в состав которого входят помещения, не являющиеся частью индивидуальной собственности и предназначенные для обслуживания более одного помещения в жилом доме (жилом здании).

Нужно ли согласие участников кондоминиума на распоряжение индивидуальным имуществом?

Пунктом 2 статьи 31 Закона «О жилищных отношениях» установлено, что каждый из собственников помещений (квартир) вправе по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться помещением, принадлежащим ему на праве индивидуальной (раздельной) собственности.

То есть собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия по своему усмотрению и без согласования с членами семьи, участниками кондоминиума и другими лицами.

Может ли собственник завладеть частью общего имущества (подъезда, земельного участка, подвала?), присоединить его к своему помещению?

Нередко участники кондоминиума сталкиваются с ситуацией, что собственники индивидуального имущества без согласования с другими владельцами присоединяют к своему помещению (квартире) часть общего имущества.

Например, в многоквартирных жилых домах, оборудованных тамбурами, владельцы индивидуальной собственности без согласования с соседями присоединяют часть подъездного тамбура к своему помещению с целью увеличения площади индивидуального имущества.

Пунктом 2 статьи 41 Закона «О жилищных отношениях» установлено, что изменение границ между соседними (смежными) помещениями может производиться по взаимному согласию собственников этих помещений.

Отсутствие согласования между собственниками общего имущества на изменение границ между соседними помещения путем захвата одним из владельцев индивидуального имущества площади подъезда является нарушением норм действующего законодательства и прав участников кондоминиума на владение, пользование и распоряжение общим имуществом.

Также владельцы индивидуального имущества, расположенного на первых этажах жилого дома, увеличивают площадь, принадлежащего им помещения, путем возведения пристроя в виде балкона на придомовом земельном участке.

Что касается площади подвального помещения, то данный объект общего имущества также порой используется собственниками с нарушением норм действующего законодательства. Так подвал чаще всего поделено между «старожилами» жилого дома или занят одним из собственников индивидуального имущества для осуществления предпринимательской деятельности. В результате чего остальные владельцы индивидуального имущества в жилом доме лишены права извлекать из подвального помещения, являющегося общим имуществом, его полезные свойства.

Нередки и случаи когда КСК без согласования с участникми кондоминиума передают площадь подвального помещения или ее часть в найм. В результате чего арендаторы владеют и пользуются предоставленным КСК подвальным помещением, а КСК извлекает из заключенной сделки доход.

Согласно пункту 3 статьи 41 Закона «О жилищных отношениях» изменение границ между помещением и общим имуществом может производиться только с согласия других собственников и органа управления объектом кондоминиума.

В соответствии с пунктом 2 статьи 31 Закона «О жилищных отношениях» общее имущество объекта кондоминиума принадлежит собственникам помещений (квартир) на праве общей долевой собственности.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 212 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть)).

Таким образом, изменение границ общего имущества и распоряжение общим имуществом без согласования с собственниками индивидуального имущества противоречит нормам действующего законодательства.

Факт нарушенного права на распоряжение общим имуществом предоставляет владельцу индивидуальной собственности возможность обратиться с исковым заявлением за защитой нарушенных прав в судебном порядке.