Содержание статьи:

Пресса о ВАС РФ

Внесение изменений в договор аренды

Если договор аренды допускает изменение его условий по соглашению сторон, то при недостижении согласия стороны могут в судебном порядке требовать изменения его условий, только если это прямо предусмотрено договором (постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 № 1074/10).

При заключении договора аренды стороны часто предусматривают в нем условие о возможности изменения величины арендной платы по соглашению сторон в связи с наступлением тех или иных обстоятельств. Если согласие сторон не достигается, инициатор внесения изменений в договор обычно обращается с иском в суд. Ведь в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда, в частности в случаях, предусмотренных договором.

На сегодняшний день существует два противоположных подхода к решению вопроса о внесении изменений в договор по решению суда.

Первый заключается в том, что само по себе включение в договор аренды условия, предусматривающего изменение арендной платы по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки конкретных обязательств на себя по безусловному заключению соглашения об изменении договора в этой части. Такое условие подчинено принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств. Это, в свою очередь, подразумевает отсутствие у сторон права требовать в судебном порядке изменения договора.

Приверженцы другого подхода считают: если стороны в договоре согласовали условие о том, что размер арендной платы может быть изменен по их соглашению в связи с наступлением определенного события (например, с ростом уровня инфляции), то они тем самым приняли на себя взаимные обязательства по ежегодной корректировке арендной платы под влиянием данного условия (например, в зависимости от уровня инфляции).

Поэтому при уклонении одной из сторон от заключения допсоглашения другая вправе обратиться в суд с требованием об изменении договора в порядке п. 2 ст. 450 ГК РФ.

В целях выработки единого подхода при разрешении подобных споров одно из таких дел было передано в Президиум ВАС РФ.

Арендодатель обратился в суд с иском о принуждении арендатора к изменению договора аренды в части увеличения ставки арендной платы в связи с инфляцией.

Договором аренды предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год, исходя из официально установленного уровня инфляции, утверждаемого постановлением Правительства РФ или иным уполномоченным органом, не превышая его. При этом арендодатель путем направления арендатору письменного уведомления вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке при неподписании им в течение десяти дней соответствующего допсоглашения, изменяющего в пределах уровня инфляции размер арендной платы. В этом случае договор считается расторгнутым по истечении 30 календарных дней со дня направления арендодателем уведомления о расторжении.

Арендодатель, сославшись на инфляцию, предложил арендатору изменить договор и подписать дополнительное соглашение об увеличении ставки арендной платы. Но тот не согласился.

Указав на условие в договоре аренды о возможности ежегодного изменения размера арендной платы, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, выразившееся в резком изменении экономической ситуации, а также на недостижение соглашения об увеличении договорной цены, арендодатель обратился в суд с требованием об изменении договора.

Суды всех инстанций признали доводы истца обоснованными, посчитав, что в данном случае договор аренды подлежит изменению в судебном порядке как на основании ст. 451 ГК РФ вследствие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении сделки, так и на основании подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ по причине наличия в договоре условия о возможности изменения цены при росте уровня инфляции и отказа ответчика от подписания соответствующего дополнительного соглашения, несмотря на имевший место рост потребительских цен.

Однако ВАС РФ указал, что изменение судебным решением договора в порядке, предусмотренном ст. 451 ГК РФ, допускается только в исключительных случаях. Для этого необходимо наличие одновременно четырех условий, предусмотренных п. 2 ст. 451 ГК РФ, и установление хотя бы одного из прямо названных в п. 4 ст. 451 ГК РФ обстоятельств (установление того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях).

В рассматриваемом деле расторжение договора общественным интересам не противоречит, и из материалов дела не следует, что при его расторжении у сторон возникнет ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для его исполнения на измененных условиях. Поэтому договор не подлежал изменению в порядке ст. 451 ГК РФ.

Арендодатель не имел права требовать внесения изменений в договор в судебном порядке на основании подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ, поскольку исходя из его условий изменение ставки арендной платы допускается только по обоюдному согласию сторон. Закрепив в договоре аренды право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора в случае неподписания арендатором дополнительного соглашения об изменении арендной платы, стороны тем самым предполагали возможность не достижения ими соглашения по поводу увеличения цены сделки и установили дополнительные гарантии защиты прав арендодателя от негативных последствий, предоставив ему возможность подыскать нового арендатора, готового к использованию помещений за более высокую плату, чем та, которую был согласен вносить ответчик.

Итак, чтобы иметь возможность изменить договор в судебном порядке при недостижении согласия сторон, нужно в его тексте предусмотреть соответствующее условие.

Образец доп. соглашения к договору аренды нежилого помещения

Договор аренды нежилого помещения — это официальный документ, оговаривающий условия аренды помещения между сторонами, его заключившими.

Дополнительное соглашение заключается в том случае, когда возникает необходимость изменить или дополнить какое-либо из условий договора.

Дополнительное соглашение является неотъемлемой частью основного договора аренды, оформляется в том же порядке и начинает действовать с момента его заверения всеми участниками или в конкретные сроки, прописанные в соглашении.

Дополнительное соглашение с момента начала его действия, по юридической силе приравнивается к основному договору.

К одному договору может быть составлено и заверено неограниченное количество дополнительных соглашений.

Законодательство в этом вопросе не ставит никаких ограничений и не обязывает стороны регистрировать соглашения в Росреестре или уведомлять орган об изменении каких-либо пунктов договора, кроме изменения сроков его действия.

Сам договор аренды нежилого помещения, заключающийся на срок более одного года, должен пройти государственную регистрацию.

Дополнительное соглашение необходимо в таких случаях:

  • При увеличении или снижении арендной платы или изменении порядка ее внесения;
  • В случае изменения размера площади помещений, сданных в аренду, допустим, договор аренды предусматривал одно офисное помещение, а арендатор решил взять в аренду еще несколько;
  • При продлении срока аренды также заключается дополнительное соглашение;
  • Изменение некоторых условий договора, а именно наделение правом арендатора на сдачу помещения в субаренду;
  • В случае внесения в договор аренды нового раздела, например, обязать арендатора с определенной периодичностью производить косметический ремонт.

При аренде помещений возникает масса ситуаций, когда требуется изменить существующие изначальные условия договора. Каждый договора аренды содержит пункт, оговаривающий, что «любые изменения и дополнения к настоящему договору оформляются в виде дополнительного соглашения».

В случае если подобный пункт в тексте отсутствует, участники договора не вправе на словах менять условия сделки и обязательно должны отразить измененные договоренности в соглашении.

Дополнительное соглашение имеет юридическую силу только после его подписания каждым из участников договорных отношений.

Если, по каким-либо причинам, одна из сторон отказывается от заверения, то вступление соглашения в законную силу становится невозможным.

В подобных ситуациях, сторона, пожелавшая изменить условия аренды, может потребовать расторжения, если об этом в договоре нет оговорки.

Так же инициатор изменений в договоре аренды может подать иск в суд, с требованием обязать другого участника договорных отношений принять изменения и заключить дополнительное соглашение.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения: образец

Образец доп. соглашения здесь.

Дополнительное соглашение

№ 3 от «12» августа 20 16 г.,

к договору аренды нежилых помещений

№ 28 от 01.02. 20 14 г.

г. Барнаул «12 » августа 2016 г.

Общество с ограниченной ответственностью «Конкор», именуемое в дальнейшем Арендодатель, в лице генерального директора Авилова А.Е., действующего на основании Устава с одной стороны и Общество с ограниченной ответственностью «Уют», именуемое в дальнейшем Арендатор, в лице генерального директора Сергеева В.Н., действующего на основании Устава с другой стороны, а вместе в дальнейшем именуемые Стороны, заключили настоящее дополнительное соглашение о внесении изменений и дополнений в договор аренды нежилых помещений № 28 от 01.02. 20 14 г.

  1. Пункт 1.1. договора аренды нежилых помещений № 28 от 01.02. 20 14 г. изложить в следующей редакции: «Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилые помещения расположенные в здании по адресу: г. Барнаул, ул. Первомайская, д. 5, строение № 2, а именно комнаты: № 3, площадью 13 кв.м., № 4 площадью 7 кв.м., № 5 площадью 3 кв.м., общая площадь арендуемых помещений составляет 23 кв.м., в состоянии, позволяющем их нормальную эксплуатацию».
  2. Пункт 3.1. договора аренды нежилых помещений № 28 от 01.02. 20 14 г. изложить в следующей редакции: «Арендная плата устанавливается из расчета 36 000 (тридцать шесть тысяч рублей) рублей за один кв.м. в год, включая НДС, коммунальные услуги. Общая сумма оплаты в месяц составляет 96 000 (девяносто шесть тысяч) рублей 00 коп».
  3. Во всем остальном договор аренды нежилых помещений № 28 от 01.02. 20 14 г.остается без изменений.
  4. Указанные изменения вступают в силу с 01.09. 2016 г.
  5. Подписанные тексты настоящего дополнительного соглашения по одному экземпляру хранятся у Арендодателя и Арендатора.
Смотрите так же:  Расписка о получении алиментов на ребенка

АРЕНДОДАТЕЛЬ: ООО «Конкор»

Авилов А.Е. «________»

АРЕНДАТОР: ООО «Уют»

Сергееев В.Н. «________»

Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения: бланк

Бланк доп. соглашения здесь.

Дополнительное соглашение

№ _______ от «____» __________20__ г.,

к договору аренды нежилых помещений

№ … от … 20__ г.

г. ____________ «___ » __________ 201_ г.

Общество с ограниченной ответственностью «_______________________________________», именуемое в дальнейшем Арендодатель, в лице генерального директора ____________, действующего на основании Устава с одной стороны и Общество с ограниченной ответственностью «_________», именуемое в дальнейшем Арендатор, в лице генерального директора ____________, действующего на основании Устава с другой стороны, а вместе в дальнейшем именуемые Стороны, заключили настоящее дополнительное соглашение о внесении изменений и дополнений в договор аренды нежилых помещений № … от … 20__ г.

Образец доп. соглашения к договору купли-продажи.

Как составить доп. соглашение к договору аренды, читайте тут.

  1. Пункт 1.1. договора аренды нежилых помещений № … от … 20__ г. изложить в следующей редакции: «Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилые помещения расположенные в здании по адресу: г. _______________, ул. ______________________д. __, строение № _, а именно комнаты: № _____ площадью ___ кв.м., № ___ площадью ___ кв.м., № ____ площадью ___ кв.м., общая площадь арендуемых помещений составляет _____ кв.м., в состоянии, позволяющем их нормальную эксплуатацию».
  2. Пункт 3.1. договора аренды нежилых помещений № … от … 20__ г. изложить в следующей редакции: «Арендная плата устанавливается из расчета … (…) рублей за один кв.м. в год, включая НДС, коммунальные услуги. Общая сумма оплаты в месяц составляет … (…) рублей … коп».
  3. Во всем остальном договор аренды нежилых помещений № … от … 20__ г. остается без изменений.
  4. Указанные изменения вступают в силу с … 20__ г.
  5. Подписанные тексты настоящего дополнительного соглашения по одному экземпляру хранятся у Арендодателя и Арендатора.

Дополнительное соглашение к договору аренды: причины и порядок заключения

Различные жизненные обстоятельства могут стать причиной необходимости внесения изменений в заключенный ранее договор аренды нежилого помещения. Законодательство допускает такую возможность и в некоторой степени регламентирует порядок оформления дополнительных соглашений.

Порядок оформления дополнительного соглашения

Договор является официальным документом, который закрепляет достигнутые между сторонами договоренности по вопросам аренды помещения. При возникновении необходимости изменить какие-либо из этих условий стороны заключают дополнительное соглашение. Оно оформляется в том же порядке, что и сам основной договор. Дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора и вступает в силу с момента его подписания сторонами либо в иные сроки, которые оговорены в данном дополнительном соглашении. С момента вступления соглашения в силу оно приобретает силу договора.

Законодательство не ограничивает количество дополнительных соглашений, заключенных в рамках одного договора. В отличие от договора аренды, заключенного на срок более года, подлежащего государственной регистрации, дополнительное соглашение к такому договору не подлежит регистрации, и стороны не обязаны уведомлять Росреестр об изменении договорных условий, исключением является изменение сроков действия договора аренды.

Совет: если к договору аренды накопилось более пяти дополнительных соглашений по самым разным разделам, имеет смысл перезаключить основной договор с учетом всех изменений, в противном случае велик риск путаницы при использовании договора с большим числом дополнительных соглашений, изменяющих его.

Основания для заключения дополнительного соглашения

Нормативного регулирования обстоятельства заключения дополнительного соглашения не имеют, поэтому стороны вправе подписать данный документ в любое время, когда, на их взгляд, возникнет соответствующая необходимость. Из практики делового оборота можно выделить наиболее распространенные обстоятельства заключения дополнительного соглашения к договору нежилого помещения:

  • Изменение размера арендной платы, её структуры или порядка её внесения;
  • Изменения в количестве и площади арендуемых помещений, например, по договору аренды использовалось одно офисное помещение, а дополнительное соглашение предусматривает передачу в аренду еще двух офисов;
  • Изменение сроков действия договора аренды, например, досрочное прекращение аренды;
  • Изменение отдельных условий договора аренды, например, предоставление права арендатору на сдачу помещения в субаренду;
  • Дополнение отдельных разделов договора, к примеру, включение в обязанности арендатора производить косметический ремонт помещения с определенной периодичностью.

В отличие от сдачи авто в аренду в такси, которая также сопровождается подписанием арендного договора, аренда недвижимости предусматривает большое число ситуаций, требующих изменения первоначальных договоренностей. Любой пример договора аренды квартиры между физическими лицами (а также аренды нежилого помещения) предусматривает оговорку о том, что «любые изменения и дополнения к настоящему договору оформляются в виде дополнительного соглашения». Но даже отсутствие такой оговорки не дает возможность сторонам произвольно изменять условия договора, и они должны зафиксировать достигнутые изменения.

Отказ от заключения дополнительного соглашения

Дополнительное соглашение предусматривает принятие изменений каждой из сторон арендных отношений. Уклонение одной из сторон от подписания делает невозможным вступление изменений в силу. В таком случае инициатор заключения дополнительного соглашения может требовать расторжения договора аренды, если иное не оговорено в договоре. Кроме того, заинтересованная сторона имеет право обратиться в суд с иском об обязывании другой стороны заключить дополнительное соглашение.

Сохраните статью в 2 клика:

Необходимость внести изменения или дополнения в договор аренды нежилого помещения возникает достаточно часто. Как отмечают бухгалтеры некоторых компаний, иногда дополнительные соглашения к арендным договорам заключаются чаще, чем акт приема-передачи автомобиля. Поэтому порядок заключения дополнительного соглашения к договору аренды должен знать каждый собственник бизнеса, точно так же как и владеть информацией о том, как рассчитать отпускные при увольнении сотрудника или где получить кредит без первоначального взноса на подержанный автомобиль.

Изменения в договор аренды

Отношения аренды регулируются гражданским законодательством, опираясь на положения статьи 606 настоящего кодекса.

Они допускают расширения первоначально обозначенных функций.

Соглашение о внесении изменений в договор аренды

Использование долгосрочного найма иногда предусматривает утрату актуальности принятых изначально положений. В этом случае допускается внесение корректирующих сведений.

Такие сведения допускается вносить составлением дополнений контрактного типа, которые укладываются в рамки основного договора аренды и имеют вид дополнительного документа, прилагающегося к нему.

Автономной юридической силы такая документация не приобретает. Форма составления соглашения требует идентичности той, которая присуща основному договору, то есть – нотариальное удостоверение, регистрация в Росреестре и т.п.

Требуется, чтобы составители таких положений являлись сторонами договора аренды, то есть – лицами, заключившими главный контракт. Исключения составляют:

Данные прецеденты так же регулируются соответствующими поправками, составленными в виде соглашений, после юридически корректного составления и оформления, они вступают в силу.

Так, допускается корректировать неограниченное количество пунктов и положений, которые они олицетворяют в главном документе.

  • основной договор;
  • пункт, в котором обозначена допустимость внесения новых данных;
  • положение, которое сформулировано в отношении найма и подлежащее изменению.

По усмотрению сторон допускается нотариальное удостоверение контрактов, к этому числу относятся и обозначенные бумаги, если основной договор нотариально удостоверен (ст. 452 ГК РФ).

Внесение изменений в договор аренды в судебном порядке

Когда положения морально устарели, что становится очевидным для одной из сторон, заинтересованное лицо вправе передать контрагенту письменное уведомление с требованием внести дополнения или новые данные, по условиям найма.

При согласии – составляется соглашение, при отсутствии согласия, выраженном отказом, изменения вносятся по решению суда. Обращение в суд допустимо так же при условии игнорирования уведомления с переданным требованием, в течение одного календарного месяца.

Такое требование предъявляется официально, целесообразно передать его почтовым отправлением в виде заказного письма с уведомлением о получении адресатом. После получения уведомления о получении, нотариус предоставляет свидетельство о предупреждении, которое играет роль способа досудебного урегулирования прецедента.

К исковому заявлению прилагаются экземпляры договора и доказательства правомерности предъявляемых к контрагенту требований. Они должны опираться на заключённые требования. Если суд признает иск подлежащим удовлетворению, дополнения вносятся на основании выписки из решения суда. Если этого не произойдёт, в силе останутся действующие условия.

Подача искового заявления сопровождается оплатой пошлины, если истец не входит в перечень лиц, освобождающихся от её уплаты. От пошлины освобождены уполномоченные должностные лица, представляющие муниципальные организации и действующие в интересах населённого пункта.

Выписка из решения суда, зарегистрированная в Росреестре, прилагается к пакету с документацией по аренде.

Регистрация изменений в договоре аренды

Составленное соглашение требуется провести через регистрацию. Сведения о нём требуется внести в записи государственного кадастра недвижимости, где данный объект поставлен на кадастровый учёт.

Смотрите так же:  Срочный трудовой договор это временная работа или постоянная

Для этого стороны подходят с гражданскими паспортами в Многофункциональный центр (МФЦ) или кадастровую палату по месту расположения недвижимости. Регистратору требуется представить и передать под расписку документацию:

  • два экземпляра основных договоров найма объекта недвижимости (копии);
  • три экземпляра составленных соглашений;
  • как альтернативу – решение суда;
  • квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию.

Пошлина оплачивается в размере 350 рублей за один экземпляр соглашения. Если за время использования недвижимости таковых собралось несколько экземпляров, при передаче права аренды требуется передать полный комплект.

Аренда муниципального имущества

Муниципальная недвижимость и социальные квартиры передаются в наём гражданам населённого пункта на типовых условиях. Они рассматриваются на основе федеральных актов и Постановлений, а так же широко применяют систему регионального законодательства.

Не вступая в противоречие с источниками федеральных постановлений, местные органы самоуправления вправе корректировать условия аренды по собственному усмотрению. Иногда в отношении конкретных положений, касающихся найма, принимаются локальные акты.

Исходя из этого, имущественные интересы граждан подстраиваются под законодательные положения. Такие изменения принимаются только резолютивным положением, выданным в виде официальной бумаги, прилагаемой к соглашению, которое составляется на основании резолюции.

Администрация приобретает заведомые преимущества, выступая в роли:

  • собственника недвижимости;
  • уполномоченного органа, действующего в интересах общества.

Физическое или юридическое лицо может выиграть иск только при условии, что докажет:

  • факт нарушения гражданских прав со стороны исполкома;
  • что администрация не действует в интересах населённого пункта (региона).

На основании составленного соглашения или решения суда вносятся изменения через процедуру регистрации.

Урегулирование стоимости

Цена аренды устанавливается отдельным положением основного договора, указывается цифрами и письменно.

Далее следуют пункты, санкционирующие её выплату арендатором взамен за использование предоставленного объекта. Здесь же требуется указать, что указанная сумма допускает изменений (п.2 ст. 424 ГК РФ). При иных условиях, правовые основания регулируются ст. 614 ГК РФ.

В дополнении формулируется положение, включающее в себя обозначенные положения. Далее указываются:

  • Основания, требующие изменить цену. Например, повышение кадастровой стоимости или коэффициент, добавленный в соответствии с инфляцией.
  • Изначальная цена объекта, сумма, на которую повышается или понижается стоимость найма и его окончательная цена. Все ценовые варианты вносятся цифрами и прописью.

Если ранее цена повышалась или понижалась, в актуальный вариант вносятся сведения о принятии более ранних изменений. Здесь требуется выразить всю цепочку увеличения и уменьшения цен.

  • акты независимого оценщика;
  • кадастровая выписка о переоценке и изменении кадастровой стоимости.

Если цена изменяется оформлением дополнений по усмотрению сторон, обозначенную документацию допустимо предъявлять только в качестве аргумента арендодателя.

Изменение объекта

По объективным причинам объект может утратить свою правоспособность, а так же – выставляться на торги владельцем. В этом случае допускается расторжение контракта.

Если у владельца недвижимости в собственности находится аналогичный объект, допускается предложение их замены.

Если недвижимость реквизируется или изымается дача – исполкомы обязаны возместить имущественные права граждан, передав в наём приблизительно такие же по площади и по качественным характеристикам, участки или квартиры (см. Принудительное прекращение права собственности). Условия обсуждаются до достижения взаимно выгодных вариантов, или – через суд.

При составлении соглашения указывается ссылка на договор, далее указываются причины, на основании которых производится замена объекта, после чего указывают:

  • сведения об отчуждаемом объекте;
  • сведения о вновь приобретаемом объекте.

Данные о первоначальном объекте дублируются из предмета договора, в отношении нового – указывают те же характеристики. Если при проведении замены изменяется стоимость аренды, следует указать, чем она обусловлена.

Те же условия предусматриваются, когда вводятся новые данные относительно предмета договора, в том числе – изменяется адрес или иные параметры недвижимости, используемой по найму.

Смена собственника в договоре аренды

Такие дополнения требуется проводить путём составления документа о переходе распоряжения недвижимостью на условиях найма. Он относится к виду договоров цессии.

Цессионарий передаёт право на аренду в виде документации, которая составлена за предшествующий период, пока недвижимость находилась в распоряжении цессента. В этом случае в соглашении формулируется факт перехода прав, перечисляются главные полномочия цессионария и указывается положение о том, что право распоряжения передаётся в том объёме, в котором оно предоставлялось цессионарию.

Цессент относится к принимающей стороне и в юридическом смысле становится на место предшественника. Из соглашения должно быть понятно, что цессионарий полностью прекращает гражданско-правовые отношения по условиям арендных прав. А цессент вступает в данные права в полном объёме, предоставленном изначально арендодателем в сторону лица, осуществившего наём.

При этом прекращения действия договора не наступает (п.1 с. 617 ГК РФ). Контрагенты получили замену, но это практически не отразилось на текущих юридических основаниях контракта.

Исключение составляют случаи, когда арендодателем выступает юридическое лицо, которое ликвидируется.

Изменения при аренде нежилого помещения

Помещения, относящиеся к статусу нежилых торговых и иных площадей, участвуют в отношениях аренды наиболее часто. Они занимают первые этажи многоэтажных домов, в том числе – новостроек (см. Перевод жилого помещения в нежилое).

В их сторону отчуждаются права на здания и иные сооружения. Из этого следует, что объём законодательных источников, допускающих их регулирование, многочисленен. Это статьи гражданского кодекса: 650-655, санкционирующие непосредственное использование нежилых помещений, так же – статьи настоящего кодекса 656-664, которые оглашают правила аренды помещений предприятий и организаций.

Они же санкционируют положения о внесении дополнений, в зависимости от функциональных особенностей, которые выполняют нежилые помещения и от статусов правообладателей, которыми выступают как физические, так и юридические лица.

Оплата предусматривает определённые траты арендодателем, которые требуют регламента и соблюдения нормативов. При нарушении объёмов выплат, арендодатель вправе предъявить претензии контрагенту и затребовать оплачивать перерасход. Этот момент требует составления соглашения, которым станут регулироваться имущественные и гражданско-правовые отношения.

Внесение поправок при аренде участка

При введении дополнительных сведений, касающихся получения в наём земельных участков, следует выделить нюанс – существенные условия договора аренды, которые связаны с проведением торгов, дополнениям и изменениям не подлежат.

Это связано с тем, что организация аукциона земельных участков регулировалась действием законодательных положений как федерального, так и регионального значения. Изменить произвольно положения, основанные на источниках гражданско-правовой юридической силы, недопустимо (п.2 ст.621 ГК РФ). Если надел получен в наём без торгов, например, на условиях льготного, внеочередного предоставления, данные основания не вступают в силу (см. Как взять землю в аренду у города).

Дополнения следует прилагать в случае любых прецедентов, происходящих с земельным участком. Например, когда изменяется его площадь, категория или разрешённое использование. При возведении строения могут понадобиться новые сведения, которые вносятся по усмотрению сторон или через суд.

Если арендатор возвёл на участке капитальное строение, санкционированное арендодателем – судьба земли следует за судьбой дома, что допускает инициативу требований не только от собственника надела, но и от собственника дома.

Замена объекта аренды по договору аренды

Есть необходимость полностью изменить объект субаренды (помещения одного этажа на помещения другого этажа) по действующему договору субаренды.

Юридически правильнее расторгнуть прежний и заключить новый. Но в связи с тем, что фактически это произошло некоторое время назад (сейчас исполнители вспомнили о необходимости документального оформления) и наличием обязательств по получению согласия собственника на сдачу в субаренду, новый договор заключить получится только с распространением действия на предыдущий период. Это немного криво.

В связи с чем полагаю, может быть заключить ДС с указанием условий о новации обязательств по договору с изменением его предмета. Как считаете?

21 Января 2016, 12:32 Вика, г. Москва

Ответы юристов (15)

Вика, совершенно верно мыслите и в нем прописать, что пункт… читать в след. редакции:…

И прописать, что в субаренду сдается…

Соответственно дата ДС должна быть не ранее даты полчения согласия арендодателя

Юридически правильнее расторгнуть прежний и заключить новый.
Вика

Да и щзачем такие сложности, если можно все через ДС сделать!)

Уточнение клиента

Все же полностью меняется предмет договора, то есть вся суть сделки изменяется. Негативных правовых последствий при поверхностном рассмотрении не вижу. Но не хотелось бы, чтобы у контролирующих органов данная сделка вызвала сомнение или замечание.

21 Января 2016, 12:49

Есть вопрос к юристу?

Добрый день, в согласии арендодателя на передачу в субаренду указывался конкретный объект недвижимости?

Уточнение клиента

нет, объект не указывался. у нас на самом деле уведомительный порядок для собственника — 5 дней с даты заключения договора субаренды для его уведомления о заключении договора субаренды. в уведомлении указываем только дату заключения договора субаренды и наименование Субарендатора. в текущий момент срок пропущен, если заключать новый договор от фактической даты — конец декабря 2015 г.

21 Января 2016, 12:52

А возможности заключить договор задним числом не является возможным?

Вы в ДС будете прописывать новый пункт, я не вижу ничего критичного в данной ситуации

В таком случае остается только ДС, либо действовать через расторжение ( что для Вас так же не выгодно, оплату за прошедший период как то нужно будет оформлять, не берется в расчет «черная касса»)

Уточнение клиента

можно договор от сегодняшнего числа, но с распространением на предыдущий период. но такие конструкции мне не по душе.

ДС с элементами соглашения о новации?

21 Января 2016, 12:59

При новации, у вас отпает необходимость в ранее взятых обязательствах, в связи с принятием новых обязатальств

Новация происходит только тогда, когда действия сторон направлены на то, чтобы обязательство было новировано (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 № 103). Таким образом, квалифицировать соглашение как направленное на новацию возможно только в том случае, когда стороны четко указали, что с момента вступления в силу заключаемого ими соглашения первоначальное обязательство считается прекращенным с одновременным возникновением нового обязательства, предусматривающего иной предмет или способ исполнения.

Смотрите так же:  Приказ минтранса 309 от 12.12.2011

Стороны должны согласовать существенные условия обязательства, в котором указывается на прекращение первоначального обязательства (п. 1 информационного письма № 103). В противном случае новый договор не будет заключен. Следовательно, не будет прекращено и первоначальное обязательство. Например, согласно ст. 818 ГК РФ по соглашению сторон долг, возникший из купли-продажи,аренды имущества или иного основания (в том числе и векселя), может быть заменен заемным обязательством, с соблюдением требований о новации (ст. 414 ГК РФ) и совершается в форме, предусмотренной для заключения договора займа (ст. 808 ГК РФ).

можно договор от сегодняшнего числа, но с распространением на предыдущий период. но такие конструкции мне не по душе.
Вика

Предыдущий период Вы в договоре от сегодняшнего числа не пропишите

Уточнение клиента

Законом не запрещено распространение договора на предыдущий период.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Приложение. Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

8. Если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.

Одна из сторон обратилась в арбитражный суд с иском о признании договора аренды незаключенным.

Из представленных суду документов следовало, что между сторонами был подписан договор аренды здания сроком на шесть месяцев, но стороны распространили действие договора на их отношения, существовавшие в течение года до подписания договора.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что фактически срок действия договора аренды составил более одного года и, следовательно, в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор подлежал государственной регистрации. Однако договор не был зарегистрирован и поэтому не может считаться заключенным.

Арбитражный суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям.

Срок аренды был указан сторонами в договоре и составлял менее одного года. Согласно пункту 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Таким образом, из содержания пункта 2 статьи 425 ГК РФ следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями ГК РФ.

На этом основании арбитражный суд признал, что для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания, не должен включаться в срок аренды. Поэтому договор аренды здания следует считать заключенным на срок, указанный в договоре, то есть на шесть месяцев. Поскольку в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ данный договор не подлежал государственной регистрации, нет оснований для признания его незаключенным.

21 Января 2016, 13:22

А что мешает составить договор новации?

Уточнение клиента

С новацией пытаюсь убедиться, что есть изменение предмета. Рассуждаю так, что объект аренды составляет его предмет, поэтому при замене объекта, меняется и предмет. Так?

21 Января 2016, 13:29

Вика, Вы не верно понимаете, так и указано, что

8. Если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.
Вика

Более того, вы планируете новацию сделать, а не новый договор заключить аренды

Уточнение клиента

Выделенный Вами фрагмент про исчисление срока аренды для определения необходимости госрегистрации. посмотрите первые 2,5 строчки.

21 Января 2016, 13:28

объект не указывался.
Вика

О какой замене объекта будет идти речь, если у вас его нет просто в договоре

Договор выложите пожалуйста

Уточнение клиента

Виолетта, объект не указывался в уведомлении, направленном собственнику при заключении первоначального договора!

21 Января 2016, 13:38

Согласно Гражданскому кодексу РФ:

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора
1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Статья 453. Последствия изменения и расторжения договора
3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора,
если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Таким образом вы можете заключить доп соглашение к договору субаренды, изменив предмет договора и прописав период с которого оно(доп соглашение) вступает в силу.

Один только ньюанс, новое помещение вы получаете от арендатора в субаренду по акту приема-передачи, который нельзя будет сделать датой более ранней чем доп соглашение.

Я бы на вашем месте сделал доп. соглашение задним числом и зарегистрировал его сейчас, если у вас долгосрочный договор субаренды. Если нет, то не вижу причину почему нельзя оформить документы задним числом.

Извините, не так поняла.

Вика, в таком случае нет повода для беспокойства, порядок действий я указала ранее:

подписать ДС с внесением изменениий в п. договора. Ничего критичного в этом не будет

Я бы на вашем месте сделал доп. соглашение задним числом и зарегистрировал его сейчас, если у вас долгосрочный договор субаренды. Если нет, то не вижу причину почему нельзя оформить документы задним числом.
Скрябнев Дмитрий

Задним числом невзможно, т.к. уведомительный характер — 5 дней- что и является помехой

Коллега, Вы не правы. Действие договора аренды можно применять к отношениям возникшим до подписания договора, срок аренды, при этом, указывается с даты фактической передачи имущества в аренду. Но, только в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, срок аренды, который был ДО подписания договора не включается в срок аренды. Именно об этом и говорится в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59.

С новацией пытаюсь убедиться, что есть изменение предмета. Рассуждаю так, что объект аренды составляет его предмет, поэтому при замене объекта, меняется и предмет. Так?
Вика

В данном случае меняются существенные условия договора аренды, а именно изменяется объект аренды. Следовательно можно сказать, что и предмет договора меняется — аренда другого объекта. Поэтому Вы можете заключить соглашение о новации.

Уведомление арендодателя необходимо в случае заключения договора субаренды, а не в случае внесения изменений к этому договору. Или я что-то не так понял?

И к вопросу о передаче объекта, помимо принятия нового помещения по акту-приема-передачи, так еще и предыдущее вернуть по акту приема-передачи.

По-моему не совсем так. Если под объектом понимать помещение, а под предметом — права и обязанности касательно этого объекта, то смена объекта, не всегда может привести к изменению предмета предыдущего договора.
То есть, если меняется только помещение а права и обязанности сторон идентичны предмету первого договора, то в таком случае нужно заключать Доп. Согл., если же предмет меняется — допустима новация.

Сергей, я писала применительно к новации.

И ранее уже было предложено заключить соглашение о новации, либо доп соглашение

Вика, здравствуйте. Я бы не стала в доп. соглашении ничего писать о новации, так как при новации старое обязательство прекращается, соответственно, логично предположить, что прекращается предыдущий договор аренды на одно помещение и заключается новый договор аренды на другое помещение. Это не соответствует Вашим целям. Об этом — решение суда по ссылке khabarovsk.arbitr.ru/files/%D0%9E%D0%B1%D0%B7%D0%BE%D1%80%20%D1%81%D1%83%D0%B4%D0%B5%D0%B1%D0%BD%D0%BE%D0%B9%20%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%BA%D1%82%D0%B8%D0%BA%D0%B8%20_%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%B0.pdf (пункт 1 обобщения).

Полагаю, заключение такого доп. соглашения возможно. Предмет договора является существенным условием договора аренды, но нигде не сказано, что стороны не вправе менять существенные условия путем заключения дополнительного соглашения. Хотя у Росреестра, конечно, могут возникнуть вопросы к подобному соглашению. Правда их отказы в гос. регистрации доп. соглашения об изменении предмета аренды признаются незаконными:

Выдержка из последнего Постановления 2012 года: Проанализировав условия подписанных сторонами договора аренды от

30.05.2008 № 187 и дополнительного соглашения от 19.10.2009 № 289 к нему, суды
в соответствии со статьями 432, 450, 452, 607 Гражданского кодекса Российской
Федерации правомерно посчитали, что изменение сторонами площади и состава
арендуемых помещений свидетельствует не о заключении ими нового договора
аренды, а об изменении условий уже заключенного договора. Из названных статей
не следует, что стороны не могут изменить условие об объекте аренды,
относящееся к существенным условиям договора аренды, путем внесения
изменений в договор; необходимость в таком случае прекращения ранее
заключенного договора и заключения нового договора из общих норм об
обязательствах и договорах, а также специальных норм, регулирующих арендные
отношения, не следует.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.