Земельное Право

Аренда – это предоставление земельного участка во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды.

Основными признаками аренды земель являются:

— срочность, т.е. аренда-право, действующее определенный период времени, определяемый в договоре;

— платность, т.е. возмездность арендных отношений, проявляющаяся в арендной плате;

— возвратность, т.е. по истечении срока аренды арендованное имущество – земля подлежит возврату арендодателю.

Арендные отношения оформляются договором аренды. Данный договор составляется в письменной форме, за исключением краткосрочной аренды на срок до одного года, который может заключен в устной форме и не подлежат государтсвенной регистрации.

Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Арендная плата может взиматься в денежной или натуральной форме, отдельно или в составе общей аренды за все арендуемое имущество, когда, кроме земли, в аренду переданы строения, сооружения и другие материальные и природные ресурсы.

Договор аренды земельного участка прекращается:

— по соглашению сторон;

— по решению суда;

— по истечению срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя.

Статья 22. Аренда земельных участков

2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

3. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

(в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 401-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3.1. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель.

(п. 3.1 введен Федеральным законом от 10.05.2007 N 69-ФЗ)

3.2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в пределах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается с пользователем водным объектом при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

(п. 3.2 введен Федеральным законом от 19.07.2011 N 246-ФЗ)

4. Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

(в ред. Федерального закона от 22.07.2005 N 117-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

(в ред. Федерального закона от 22.07.2005 N 117-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

7. Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.

8. При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

Положения пункта 9 статьи 22 (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ и обязательства сторон по которым не исполнены на день его вступления в силу (статья 7 Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ).

9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

(в ред. Федеральных законов от 24.07.2007 N 212-ФЗ, от 12.12.2011 N 427-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

10. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

11. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленны

Право аренды земли как товар

Аренда как альтернатива собственности

Земля является основным ресурсом государства, и оно не спешит с этим ресурсом расставаться. Это обуславливает нежелание органов государственной власти и местного самоуправления предоставлять земельные участки юридическим лицам в собственность. Что в свою очередь является причиной распространенности права аренды. Иногда срок таких договоров является непродолжительным, как, например, в Москве, где официальная политика направлена на предоставление земли на срок не более двух лет. Порой договоры заключаются на более долгий срок, до сорока девяти лет, что дает возможность делать долгосрочные инвестиции в проекты, связанные с пользованием арендованным участком.

В любом случае аренда во многих случаях является приемлемой альтернативой праву собственности, как по защите прав арендатора, так и по возможностям арендатора в отношении земельного участка. Особый интерес право аренды представляет для проектов, связанных со строительством, так как в случае наличия на земельном участке зданий, арендатор имеет право приобрести земельный участок под ним в собственность по цене, установленной земельным законодательством. Это своеобразный выход: не покупать земельный участок по рыночной цене, а взять в аренду, построить на нем объект недвижимости и получить по 36 статье ЗК РФ исключительное право на приобретение земельного участка в собственность по государственным расценкам.

Однако несогласованность и противоречивость норм законодательства создают на пути стабильного развития предпринимателей ряд трудностей, связанных с возможным изъятием арендованного земельного участка, досрочным расторжением договора по инициативе арендодателя и др.

И, несмотря на некоторые объективные преимущества права аренды, необходимо помнить, что право собственности является наиболее защищенным вещным правом. Зачастую основное преимущество права аренды сводится лишь к тому, что оно предоставляет более долгий, но при этом более дешевый путь к получению права собственности на земельный участок через возведение на нем объектов недвижимости.

Пользоваться или не пользоваться землей: ответственность

Согласно ст. 606 ГК РФ у арендатора возникает право владения и пользования арендованным имуществом.

Смотрите так же:  Штраф за езду без тех.паспорта

Но могут ли последовать негативные последствия, если земельный участок не используется? Может ли арендатору грозить прекращение прав на земельный участок?

Под неиспользованием земельного участка следует понимать бездействие арендатора, выражающееся в невыполнении обязанностей, требований, которые установлены законом или договором.

Ст. 287 ГК РФ установила, что прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством.

Согласно ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий и ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, необходимо наличие следующих фактов:

  • неиспользование земельного участка
  • вид разрешенного использования – сельскохозяйственное производство или строительство
  • срок неиспользования – не менее 3 лет

Однако дополнительно указанные в кодексах аспекты делают применение этих норм на практике невозможным:

  • договором аренды или законом может быть установлен срок более 3 лет
  • время, необходимое для освоения участка не засчитывается в указанный срок
  • неиспользования ввиду обстоятельств, исключающих такое использование

Под «обстоятельствами, исключающими такое использование» следует понимать, например, потерю денежных средств для инвестиций в результате денежной и иных реформ, дефолта и т.п.

Практика показывает, что доказать в суде обстоятельства, установленные как основания для прекращения права аренды, практически невозможно. И, несмотря на свою конкретику, указанные нормы используются полномочными органами лишь как «заказ», что является сильным административным ресурсом недобросовестной конкуренции.

Доказательствами же использования земельного участка могут послужить следующие факты: технико-экономические расчеты, сформированная программа строительства, закрытый конкурс по выбору подрядчика, согласованный график поэтапного производства работ, утвержденный бизнес-план создания производства энергетической установки.

Таким образом, доказательства, подтверждающие факт использования земельного участка представляются достаточно размытыми, и подготовить доказательственную базу для судебного процесса не составит труда.

Если же арендатор все-таки получил предупреждение полномочного органа и стал принимать активные меры по организации и началу строительства, то негативные последствия для него также маловероятны, так как прекращение права на земельный участок является мерой ответственности, которая должна быть соразмерна допущенному нарушению. А в данной ситуации арендатор старался добросовестно выполнить возложенные на него обязанности.

Собственно пользование арендованным имуществом нельзя даже рассматривать в качестве обязанности арендатора, поскольку именно в пользовании заключается его интерес.

Таким образом, главный вывод можно сделать такой: если арендатор не пользуется арендованным имуществом и при этом не нарушает принятых на себя обязательств, то такое неиспользование нельзя считать нарушением.

Как распорядится правом аренды?

Согласно действующему законодательству и разъяснениям Высшего арбитражного суда арендатор может передать свое право аренды третьему лицу одним из следующих способов: в порядке перенайма; внесением в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества; внесением в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

Вклад в уставный капитал

Если права внесены в качестве вклада в уставный капитал общества, то правом аренды общество может пользоваться оставшееся до окончания срока аренды время.

Однако следует иметь ввиду, что само по себе внесение в уставной капитал права аренды не является законным основанием для пользования обществом арендованным имуществом. И представляется целесообразным заключение юридическим лицом нового договора аренды с арендодателем, где юридическое лицо, в устав которого внесено право аренды выступает стороной договора.

При этом сумма вклада при внесении в уставной капитал общества определяется исходя из арендной платы за пользование данным имуществом в течение периода, на который арендатор передал свои права.

Однако регистрирующий орган для регистрации договора передачи права аренды в уставной капитал общества требует предоставить копии документов оценки, проведенной независимым оценщиком, с предъявлением подлинников.

По своей сути право аренды как право пользоваться имуществом всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования. Эти обязанности касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания, а также возврата имущества.

В договоре аренды обязанности всегда сопутствуют правам. И даже если арендатор исполнит свои обязательства по договору (внесет арендную плату, произведет капитальный ремонт), то у него все равно не будет права требования в чистом виде, которое он мог бы передать. У арендатора в любом случае остаются такие обязанности, как поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, не допускать его порчи и т.д.

Таким образом, в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением требований гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. Такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового арендатора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к прежнему договору аренды. Нарушение данных требований влечет недействительность договора перенайма.

Последние изменения в судебной практике сильно облегчили жизнь российского арендатора. Арбитражный суд официально занял позицию, что при перенайме нет необходимости добиваться согласия арендодателя, если иное не установлено самим договором. Передача прав и обязанностей по договору аренды возможна и без его согласия. А арендодателя необходимо лишь уведомить о свершившейся сделке в разумный срок.

Также необходимо иметь ввиду, что в силу пункта 2 ст. 389 ГК РФ если договор аренды подлежал государственной регистрации, то соглашение о перенайме тоже должно быть зарегистрировано.

По соглашению сторон договором аренды их права могут быть расширены или ограничены.

К примеру, условие договора аренды, которым арендатору предоставлено право осуществления перенайма, не противоречит п. 2 ст. 615 ГК РФ. По воле сторон договора согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

Расторжение договора по инициативе арендодателя

Общие положения о досрочном расторжении договора аренды земельного участка установлены Гражданским законодательством, а специальные – земельным.

При этом ст. 46 Земельного кодекса «Основания прекращения права аренды земельного участка» отсылает к основаниям, указанным в гражданском законодательстве. А в свою очередь Гражданский кодекс делает отсылку к земельному законодательству (ст. 287, п. 2 ст. 450, ст. 619 ГК РФ). Договор аренды земельного участка может быть расторгнут по инициативе арендодателя при существенном нарушении договора со стороны арендатора, либо при неоднократном его нарушении.

А также в том случае, когда арендатор своими действиями существенно ухудшает имущество или более двух раз подряд не вносит арендную плату.

Пункт 2 статьи 46 ЗК РФ устанавливает специальные основания для прекращения права аренды земельного участка по инициативе арендодателя:

  • использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к определенной категории земель;
  • использование земельного участка, которое ведет к снижению плодородия и ухудшению экологической обстановки;
  • неустранение арендатором правонарушения (загрязнение почвы, порча, отравление и т.п.).

Данные основания подпадают также под действие 285 статьи ГК РФ «Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства», которое распространяется на собственников земельных участков.

Оставшиеся основания, такие как неиспользование земельного участка, изъятие его для государственных и муниципальных нужд, реквизиция земельного участка также повторяют соответствующие положения, предусмотренные для собственников – ст. 242 ГК РФ, 279 ГК РФ, 284 ГК РФ.

При этом арендодатель вправе требовать досрочного прекращения договора аренды лишь после направления в адрес арендатора письменного уведомления о необходимости исполнить принятые на себя обязательства в разумный срок. Для последующего доказывания данного факта необходимо направлять арендатору заказное письмо с уведомлением о вручении. Также имеет смысл указывать в нем конкретный срок, который, по мнению арендодателя, является разумным. Так как 314 статья ГК РФ, устанавливающая обязанность стороны исполнять свои обязательства в разумный срок, не раз вызывала судебные споры из-за нечеткости определения самой разумности срока.

Однако п. 9 ст. 22 Земельного кодекса установил, что в том случае, если договор аренды земельного участка заключен на срок более 5 лет, расторжение договора по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором. То есть даже если самим договором аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке расторгать договор аренды, данное положение не имеет правового значения, и договор расторгается только на основании решения суда.

Данный пункт является специальным основанием для досрочного прекращения договора аренды. Арендодатель должен предоставить суду доказательства, что нарушение договора носило существенный характер.

Смотрите так же:  Сколько стоит вернуть товар в алиэкспресс

Если же существенное нарушение было устранено арендатором в разумный срок, то сам факт такого нарушения не может служить основанием для досрочного прекращения договора аренды.

Таким образом, специальные основания для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, предусмотренные земельным законодательством, направлены на сохранение земельных ресурсов и являются также основаниями для изъятия земельных участков у собственников. Нельзя сказать, что они создают для арендатора большую угрозу его положению по сравнению с положением собственника. При этом при долгосрочной аренде законодатель дает арендатору дополнительные гарантии стабильности, устанавливая обязательный судебный процесс, как барьер на пути одностороннего расторжения договора.

1. Право аренды — это товар, который имеет свою цену и порой может быть использован более выгодно, чем право собственности. Необходимо лишь учитывать особые требования законодательства и можно, не опасаясь, инвестировать в земельный участок, находящийся у предпринимателя на праве аренды.

2. Ввиду неиспользования земельного участка прекращение права аренды представляется практически невозможным.

3. Передать права по договору можно без особых трудностей различными способами. Следует лишь учитывать особенности налогообложения. Однако по сравнению с правом собственности возможности арендатора по передачи своих прав по договору аренды существенно ограничены. Что, в общем, никак не влияет на оборотоспособность самого права аренды пусть и в суженых законодателем рамках.

4. Право аренды может стать серьезной защитой сохранности актива от любых недружественных по отношению к предпринимателю действий. Если собственник сдаст участок в аренду подконтрольной себе компании и его право собственности прекратится, то право аренды останется, так как смена собственника не влечет прекращение договора аренды. В данном случае право аренды дополняет право собственности в отношении защиты активов предприятия. Аренда земельного участка дает множество преимуществ, зная которые можно не только сэкономить на расходах, но и приобрести впоследствии арендованный земельный участок в собственность по цене существенно ниже рыночной. При этом никто не оспаривает, что стремится арендатор заполучить земельный участок именно на праве собственности, просто сделать это он хочет дешевле, пожертвовав при этом дополнительными временными ресурсами.

Орлов Александр, старший юрист консалтинговой группы «Тензор»

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

Право аренды земельного участка

Право аренды земельного участка в условиях рыночных отношений является ресурсом и товаром. Оно представляет собой комплекс прав арендатора, вытекающих из договора между арендодателем, являющимся собственником земельного участка, и арендатором, а также, в некоторых случаях, — и третьими лицами.

По договору аренды, согласно ст. 606 Гражданского кодекса (ГК) РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество на платной основе во временное владение и пользование, или же только во временное пользование. В ст. 607 ГК РФ оговорено, что законами могут устанавливаться дополнительные особенности предоставления в аренду участков земли и других обособленных природных объектов. Обязательным элементом договора аренды выступают данные об ее объекте, позволяющие определенно его установить, без таких данных договор не может считаться действительным.

В качестве арендодателей негосударственных земельных участков могут выступать их собственники – негосударственные юридические и физические лица. Собственниками же участков, находящихся в государственной собственности, являются уполномоченные государственные и муниципальные органы. Можно также взять в аренду участок у лица, которое уже его арендует.

В ст. 22 ЗК РФ (п.2) указано, что земельные участки, кроме земель, изъятых из оборота, могут предоставляться в аренду их собственниками. Земельные участки, изъятые из оборота, могут предоставляться в аренду только в исключительных случаях, которые установлены федеральным законодательством.

Существенным условием для заключения договора аренды земельного участка является размер арендной платы (ст. 65 ЗК РФ). Сроки, порядок и условия внесения арендной платы за участки земли, которые находятся в частной собственности, устанавливаются договором аренды. При аренде же государственных и муниципальных земель эти условия определяются органами государственной власти соответствующего территориального субъекта РФ либо органами местного самоуправления.

Права арендатора

Арендаторами земельных участков на территории РФ могут быть предприятия, учреждения, организации, зарегистрированные на территории РФ, также граждане России, других стран и лица без гражданства.

В ст. 22 ЗК РФ закреплены права арендатора земельного участка на период всего действия договора, которые включают:

    передачу своих прав и обязанностей по договору аренды участка земли третьему лицу, в том числе в качестве:

  • залога для обеспечения выполнения обязательств;
  • взноса в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества;
  • пая, вносимого в производственный кооператив;
  • передачу арендованного земельного участка или его части в субаренду в пределах действия срока аренды.
  • Указанные действия могут осуществляться арендатором без получения согласия собственника, но при соблюдении условия об его уведомлении, за исключением случаев, когда в договоре предусмотрено иное. Заключения нового договора аренды при этом не требуется. Ответственность по договору перед арендодателем перекладывается на нового арендатора, кроме случаев передачи прав аренды в качестве залога.

    Особенности аренды государственных земель

    Юридическое или физическое лицо может арендовать земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в таких случаях:

    1. Когда оно имеет оформленное в собственность здание, сооружение, строение, располагающееся на этом участке, и по каким-либо причинам не может и/или не желает приобретать прилегающий к нему участок. Договор аренды при этом может быть оформлен на срок до 49 лет, и его наличие в дальнейшем не препятствует выкупу земельного участка.
    2. Получения земли для осуществления строительства на срок проведения строительства. В этом случае обязательным будет проведение работ по формированию земельного участка с предварительным согласованиям места, где будет размещен объект строительства. Земельные участки в данном случае предоставляются исключительно на основе аукционных торгов, по результатам которых составляется протокол. Договор аренды с победителем торгов заключается на основании протокола и оформляется в срок до 5 дней от момента подписания протокола.

    Если договор аренды участка земли, находящегося в государственной или муниципальной собственности, оформлен на срок более 5 лет, то арендатор имеет право передавать свои права и обязанности, обусловленные договором аренды, третьим лицам на приведенных выше условиях, предусмотренных ст. 22 ЗК РФ (п. 5 и 6).

    В случае аренды государственных и муниципальных земель не допускаются изменения условий договора без получения согласия арендатора, а также последующие дополнительные ограничения прав арендатора, установленных договором.

    Здесь Вы можете узнать все детали установления частного сервитута.
    А как происходит выкуп арендованного земельного участка, подробно описано здесь: http://www.landatlas.ru/help/vykup-zemelnogo-uchastka-iz-arendy.htm.

    Расторжение договора, заключенного сроком более чем на 5 лет, до окончания предусмотренного в нем срока аренды земельного участка, возможно по требованию арендодателя только на основании решения суда при условии существенных нарушений арендатором условий договора.

    Муниципальными органами на местах может быть организован целевой выкуп права аренды земельных участков, который подразумевает предоставление земельных участков юридическим и физическим лицам в установленных соответствующим документом (Положением) случаях, без проведения процедуры торгов по фиксированной цене выкупа. Такой выкуп возможен в случае приобретения соседнего земельного участка (площадью до 30 % от общей площади основного участка), граничащего с основным, либо участка, занятого временными сооружениями, при условии последующего перевода их в капитальные.

    Особенности передачи прав третьему лицу

    При передаче прав третьему лицу нужно различать такие ситуации, как:

    1) передача (продажа/уступка) права на заключение договора аренды земельного участка, которая может произойти только до наступления момента заключения договора с арендодателем;

    2) передача арендных прав, которая осуществляется только в рамках уже заключенного ранее договора.

    Первая ситуация может возникнуть, в частности, когда победитель аукциона, выигравший право на заключение договора аренды земельного участка, желает передать это право третьему лицу. Как правило, такая передача осуществляется с использованием товарно-денежных отношений, то есть, имеет место приобретение права аренды третьим лицом – потенциальным арендатором у первоначального правообладателя, обычно по более высокой цене.

    Следует отметить, что данное право нельзя реализовать, если аукцион был признан несостоявшимся из-за того, что на нем не удалось обеспечить присутствие двух или более участников. В этом случае единственный участник в течение 10 дней после дня, когда был проведен аукцион, имеет право на заключение договора аренды по установленной стартовой цене аукциона, но осуществить переуступку права аренды земельного участка не может.

    Регистрация перехода права аренды

    Договор аренды земли, заключенный на срок более 1 года, подлежит обязательной государственной регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    Регистрация перехода права аренды регламентируется ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ. Она может осуществляться по инициативе как правообладателей, так и лиц, приобретающих данные права, с обязательным уведомлением правообладателей, при условии наличия государственной регистрации возникших ранее прав в Едином государственном реестре прав. Состоявшаяся регистрация перехода прав удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации прав.

    Смотрите так же:  Образец заявления в суд о признании родства

    Государственная пошлина за регистрацию перехода прав аренды составляет: для физлиц – 500 руб., для организаций – 7500 руб.

    Прекращение права аренды

    Прекращение права аренды земельного участка возможно в следующих случаях:

    • по окончанию срока аренды;
    • по соглашению сторон до наступления этого срока;
    • по инициативе одной из сторон;
    • нарушения условий договора;
    • ненадлежащего использования земли арендатором;
    • действий арендатора, ведущих к ухудшению земли;
    • непригодности земельного участка для использования.

    Право аренды земли

    Аренда земли — это основанное на договоре временное возмездное пользование земельным участком. В аренду могут быть переданы земельные участки, другие обособленные природные объекты, предприятия и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

    Аренда земли является разновидностью срочного землепользования. Это единственный вид временного пользования землей, основанный на гражданско-правовом договоре. По этому признаку аренда земли относится к обязательственным правам на землю.

    Договор аренды — двухсторонний, возмездный, заключаемый на началах добровольности и равноправия сторон кроме тех случаев, когда заключение договора аренды является обязательным в соответствии с законодательством — например, вместе со зданием, находящемся на участке (ст.ст. 627, 623 ГК). Поэтому условия аренды участка определяются по соглашению сторон (ст. 46 Кодекса о земле).

    Арендодателем может быть собственник земельного участка — государство, юридическое лицо или гражданин РБ, а также лица, уполномоченные законодательством или собственником сдавать участок в аренду (ст. 579 ГК). При аренде земель государственной собственности арендодателями выступают сельские, городские или районные исполнительные и распорядительные органы в пределах своей компетенции. При аренде земель, находящихся в частной собственности, арендодателями являются граждане и юридические лица РБ — собственники участков (ст. 44 Кодекса о земле).

    Арендаторами могут быть юридические и физические лица РБ, лица без гражданства, иностранные юридические и физические лица, иностранные государства, международные организации (ст. 43 Кодекса о земле). Иностранные субъекты могут получить землю только в аренду, кроме предприятий с иностранными инвестициями и иностранных государств в тех случаях, когда им предоставляется право собственности.

    Предметом договора аренды земли является индивидуальноопределенный участок, в отношении которого должны быть указаны цель использования, местоположение, размер и качественная характеристика.

    Срок аренды земельного участка определяется договором. Законодательством установлено ограничение срока аренды земли. Для всех видов аренды максимальный срок составляет 99 лет; для аренды земель, используемых в сельскохозяйственных целях, дополнительно установлен минимальный срок — не менее 5 лет.

    Законодательством предусмотрены некоторые особенности аренды земельных участков, находящихся в частной собственности граждан РБ (ст. 47 Кодекса о земле). В частности, указывается на необходимость сохранения целевого назначения участка, возможность передачи строений только вместе с участком. На арендованных гражданами землях не допускается строительство жилых домов, дач, садовых домиков, других строений и сооружений. Несовершеннолетним гражданам (через опекуна) разрешается сдавать землю в аренду до достижения дееспособного возраста.

    Аренда земель, находящихся в государственной собственности, по целям использования и видам земель не ограничивается. В аренду могут сдаваться участки из любых категорий земель, но при передаче государственные органы определяют их целевое назначение.

    Для договора аренды большое значение имеет установление арендной платы, которая может быть определена в целом за земельный участок или за каждый контур отдельно; в виде платежей, вносимых периодически или единовременно. В качестве арендной платы возможно засчитывать определенный объем услуг арендатора арендодателю или обусловленную договором вещь в собственность или аренду, возложить на него затраты по улучшению земельного участка. Арендная плата может устанавливаться и в виде доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования земли.

    Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного ее внесения. Арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

    Содержание договора аренды закреплено в Гражданском кодексе, а также в ст. 8 Закона об аренде.

    Среди основных обязанностей арендодателя отмечены следующие: своевременно предоставить арендатору земельный участок, указав все имеющиеся ограничения пользования; осуществлять контроль за целевым использованием и охраной земли, не вмешиваясь в хозяйственную деятельность арендатора; возмещать убытки, причиненные неисполнением договора или ограничением прав арендатора; осуществлять экономическое стимулирование арендатора к сохранению и воспроизводству плодородия почв, защите земель от негативных последствий производственной деятельности (виды такого стимулирования установлены ст.

    К основным обязанностям арендатора относятся следующие: обеспечить эффективное и целевое использование предоставленного ему земельного участка; соблюдать условия договора; своевременно вносить арендную плату; осуществлять комплекс мероприятий по охране земель; не нарушать права других землевладельцев, собственников и пользователей земли. В права арендатора входят: использовать землю в соответствии с условиями ее предоставления; использовать имеющиеся на участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, водные объекты; возводить жилые, культурно-бытовые и иные строения и сооружения; быть собственником посевов и сельскохозяйственной продукции; с согласия арендодателя сдавать землю в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, передавать ее в безвозмездное временное пользование в пределах сроков действия договора аренды. Пунктом 2 ст. 586 ГК предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя отдавать арендные права в залог, вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ, паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством.

    В договоре аренды земли могут быть предусмотрены и другие, не противоречащие законодательству об аренде, права и обязанности сторон (ограничения прав арендатора на осуществление строительных работ, на проведение капитальных мелиоративных работ, условия досрочного расторжения договора и др.).

    Договор аренды или субаренды в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в соответствующем исполнительном и распорядительном органе по месту нахождения арендуемого земельного участка.

    Договор аренды земельного участка расторгается по основаниям, предусмотренным гражданским или земельным законодательством Республики Беларусь или договором. Прекращение действия договора аренды возможно по истечении срока, на который он был заключен. Далее сторонам предоставляется возможность продлить его действие.

    Досрочное расторжение договора аренды допускается по волеизъявлению сторон. Арендодатель может требовать в суде расторжения договора аренды досрочно в случаях, когда арендатор:

    • пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями;

    • существенно ухудшает имущество;

    • более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, по другим основаниям.

    Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 590 ГК).

    По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в следующих случаях, если:

    • арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию им;

    • переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

    • имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

    По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в указанный срок, а если в договоре он не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

    Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.ст. 581, 592 ГК). Размеры арендуемых участков, как правило, законодательством не ограничиваются. Исключением является норма, в соответствии с которой гражданам, проживающим в сельских населенных пунктах и поселках городского типа, разрешено передавать в аренду земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства в размере до 3 га (ст. 70 Кодекса о земле).