Содержание статьи:

Купля продажа земельного участка 2012

Михайлов Иван 29 августа 2012, 15:33

25 сентября 2012

В соответствии с действующим законодательством договор купли-продажи земельного участка заключается в простой письменной форме и сам по себе не подлежит государственной регистрации.

Поэтому договор купли-продажи земельного участка считается заключенным и, соответственно, обязательным для исполнения не с момента государственной регистрации, а с момента подписания его сторонами.

В соответствии с действующим законодательством переход права собственности подлежит государственной регистрации (п.1 ст.551 ГК РФ). Процедура государственной регистрации начинается со дня подачи заявлений продавцом и покупателем документов на государственную регистрацию с приложением необходимых для регистрации документов. В соответствии с п. 4 ст. 2, п. 7 ст. 16 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности от Продавца к Покупателю переходит с даты внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав.

В случае, если после заключения договора купли-продажи и получения оплаты продавец умирает, не успев представить документы на государственную регистрацию, данный земельный участок переходит к наследникам и покупатель может обраться в суд с иском о признании права собственности к наследникам.

В соответствии с позицией Верховного Суда РФ (высказанной в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за IV кв. 2005 г.), обязанность исполнить договор входит в состав наследства и, соответственно, наследники умершего продавца обязаны данный договор исполнить надлежащим образом (в т.ч. и в части государственной регистрации права собственности), тем более, если между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи, так же обязательства по оплате покупателя были исполнены.

Так же п.62 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», указывает на то, что Покупатель право в данной ситуации обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам продавца.

Таким образом, исходя из разъяснений Пленума ВАС РФ и Пленума ВС РФ, обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его правопреемникам, поэтому Покупатель может обратиться в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности, предъявив его к наследникам или иным правопреемникам.

Однако, в Вашем случае, необходим анализ имеющихся у Вас правоустанавливающих документов, так как исходя из Вашего вопроса не понятно, произошла ли передача земельного участка, использовали ли Вы его все это время.

Купля-продажа земельного участка

Земельные участки ─ основной компонент недвижимого имущества. Хотя бы потому, что все жилые и нежилые строения в своем подавляющем большинстве расположены на земле, и судьбы зданий и строений с одной стороны и земельных участков, на которых они построены, ─ с другой, не могут не быть тесно связанными между собой. Не только в реальной жизни, но и согласно юридическим нормам. В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (ЗК РФ) одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, которые следуют судьбе земельных участков.

Одна земля ─ два права

Взгляд на землю исключительно сквозь призму товарно-денежных отношений позволяет видеть в ней только недвижимое имущество. Но относиться к земле как к обычному товару недопустимо, да и едва ли возможно. Она ─ основа жизни и деятельности человека, природный объект, важнейшая составная часть природы. Правовое регулирование оборота земельных участков не должно препятствовать рациональному использованию и сохранению природной ценности земли.

Да и чтобы в полной мере отвечать на сопровождающие оборот земли порой очень острые вопросы социально-экономических и даже политических отношений, одного гражданского права недостаточно. Необходимо еще специальное ─ земельное. Поэтому земельные отношения регулируются не только гражданским, но и земельным правом.

Все, что относится к вещным правам на земельные участки, а также к сделкам с земельными участками, (сделка купли-продажи земельного участка ─ не исключение) регулируется нормами гражданского права. Необходимо подчеркнуть, что объектом гражданско-правовых отношений является не земля в целом, а конкретные земельные участки. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) «отвечает» за общие положения их гражданского оборота. Например, договор купли продажи земельного участка: его понятие, признаки, форму, общие положения о заключении и другие.

Вопросы, связанные с рациональным использованием и охраной земель, регулируются нормами земельного права.

Когда однородные отношения регулируют разные нормы права, необходима их синхронизация. Ведь даже если нормы гражданского и земельного законодательства не противоречат друг другу напрямую, в контексте правового механизма между ними может проявляться юридическое «соперничество». Тем более, акты гражданского и земельного законодательства, «ответственные» за связанные между собой вопросы, в т. ч. и правовое регулирование купли-продажи земельных участков, принимались в разное время, и не всегда между ними соблюдается безупречно строгое соответствие. По мере внесения изменений в Гражданский и Земельный кодексы число такого рода неувязок сокращается. Еще одна из причин не всегда абсолютно гладкой «притирки» гражданского и земельного права заключается в том, что гражданское законодательство в соответствии с Конституцией РФ является предметом исключительного ведения Российской Федерации, а земельное отнесено к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов.

Порядок купли-продажи земельного участка

Сделка купли-продажи земельного участка ─ не самая простая среди других сделок с недвижимостью ─ залогом, меной, дарением, передачей в качестве вклада в уставный капитал коммерческих и некоммерческих организаций и т. д. (Сделки ─ это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их гражданских прав и обязанностей).

Процедура купли-продажи земельного участка сопряжена с определенными рисками, как для продавца, так и для покупателя. Покупатель рискует больше. Впрочем, в зоне повышенного риска может оказаться и продавец. Например, если в договоре будет указана цена земельного участка, существенно ниже реальной.

Важнейшие правила купли продажи земельного участка ─ точное следование букве закона и скрупулезное внимание к деталям — помогут снизить возможные риски. Процесс купли-продажи земельного участка не терпит невнимательности и юридической неграмотности.

Покупателю следует убедиться в том, что у продавца есть необходимые правоустанавливающие документы на земельный участок. Не ограничиваясь представленным им свидетельством о государственной регистрации права собственности, желательно самостоятельно получить выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Данные из ЕГРП позволят «протестировать» документы продавца на «легальность» и «прозрачность».

Во-первых, так удастся застраховать себя от разного рода неприятных «открытий», таких как, к примеру, наличие другого собственника участка. (Бывают ситуации, когда после проведения регистрационных действий новый собственник получает свидетельство о государственной регистрации, а старое остается у прежнего). Во-вторых, будет сведен к минимуму риск того, что недобросовестный продавец продаст землю, полученную в результате самозахвата; выставленный на продажу земельный участок находится под арестом, сдан в аренду и т. д. В общем, получится своевременно узнать то, о чем продавец может «деликатно» умолчать.

Покупая землю, необходимо четко понимать, какой вид разрешенного использования имеет земельный участок и к какой категории земель относится. (Согласно ЗК РФ категория земель указывается в договорах, предметом которых являются земельные участки). Это требуется для того, чтобы не упустить особенности, свойственные обороту отдельных категорий земель, и ничего не помешало реализации дальнейших планов по использованию участка. Например, строительству на нем жилого дома.

Покупателю небесполезно обезопасить себя от конфликтных ситуаций с третьими лицами, которые можно получить «в нагрузку» вместе с землей. Помогут в этом изучение кадастрового паспорта, межевого плана, акта согласования местоположения границ земельного участка. Можно лично встретиться с владельцами смежных земельных участков, чтобы из первых уст услышать об отсутствии споров между ними и их соседом.

Выезд «в поле» должен развеять все сомнения относительно соответствия реальных и указанных в документах местоположении и площади земельного участка.

Если на земельном участке есть здания, строения и сооружения, необходимо, чтобы их наличие было отражено в договоре, а у продавца имелись соответствующие правоустанавливающие документы.

Нужно убедиться в том, что документ, удостоверяющий личность владельца участка (паспорт), и сам в полном порядке, и данные в нем полностью соответствуют указанным в правоустанавливающих документах на земельный участок. Если у участка несколько совладельцев, это относится к паспортам каждого из них. На совершение сделки купли-продажи земельного участка должно быть нотариально заверенное согласие супруги (супруга) продавца.

Если продавцом земельного участка является юридическое лицо, необходимо удостоверится в том, что тот, кто подписывает с его стороны договор купли-продажи земельного участка, наделен всеми необходимыми полномочиями. Желательно внимательно изучить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц. А также убедиться, что для совершения сделки не нужны (а, если нужны, то затребовать их) такие документы, как решение совета директоров, учредителя или общего собрания акционеров.

Сделки – действительные и недействительные

Недействительная сделка недействительна с момента своего совершения и не влечет юридических последствий, за исключением связанных с ее недействительностью.

Сделка может быть признана недействительной в силу самых разных причин. Например, если она нарушает требования закона, иного правового акта или совершена с целью, противной основам правопорядка или нравственности. Недействительными являются мнимые и притворные сделки.

Недействительной признается сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным или ограниченным судом в дееспособности, не способным понимать значение своих действий или руководить ими; а также сделка, совершенная под влиянием существенного заблуждения, обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств.

Оборотоспособность земельных участков ограничивают не только традиционные для гражданского права способы. Установлен особый порядок совершения сделок с земельными участками, включая договора купли-продажи. Обусловленный категорией земельного участка, формой собственности, целями приобретения, он предопределяет значительные особенности купли-продажи земельных участков в зависимости от этих и других факторов.

В соответствии со статьей 37 ЗК РФ признаются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

  • устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
  • ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в т. ч. ограничивающие ипотеку, передачу в аренду, совершение иных сделок с землей;
  • ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Договор купли-продажи земельного участка

Договор купли-продажи земельного участка ─ особая разновидность договора продажи недвижимости. Специфика предмета договора – земельного участка, определяет специфику самого договора.

Смотрите так же:  Адвокат ходня

Согласно статье 432 «Основные положения о заключении договора» ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются условия о предмете договора и о цене продаваемого земельного участка.

В соответствии со статьей 554 «Определение предмета в договоре продажи недвижимости» ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор не считается заключенным.

Согласно статье 555 «Цена в договоре продажи недвижимости» ГК РФ в договоре продажи недвижимости должна быть предусмотрена ее цена. Если в договоре, согласованном сторонами в письменной форме, условия о цене недвижимости отсутствуют, он считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ («в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги») не применяются.

Необходимо, чтобы договор полностью соответствовал всем установленным законодательством требованиям. Для его составления можно привлечь квалифицированного юриста или юридическую компанию, которые наняты оформить куплю-продажу земельного участка, или использовать типовой бланк купли-продажи земельного участка. Образец договора купли продажи земельного участка представлен на сайтах некоторых территориальных подразделений Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) и сайтах компаний, оказывающих юридические услуги. В 1993 году типовой договор купли-продажи (купчую) земельного участка утвердил Роскомзем.

Заключительный «аккорд» сделки купли-продажи земельного участка

«Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав» ─ говорится в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии со статьей 551 «Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость» ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору ее продажи к покупателю подлежит государственной регистрации. Таким образом, только после государственной регистрации перехода права собственности покупатель становится собственником приобретенного в результате сделки земельного участка. Государственная регистрация прав ─ это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав. Регистрацией прав завершается оформление купли-продажи земельного участка. Выражаясь образно, регистрация прав – это заключительный акт купли-продажи земельного участка. Хотя сам договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (статья 425 ГК РФ).

Достаточно часто употребляемые выражения – «зарегистрировать куплю-продажу земельного участка» и «регистрация купли-продажи земельного участка» не совсем точны, поскольку прямого требования о государственной регистрации договоров купли-продажи земельных участков в нормативных документах не содержится. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимость. Поэтому можно говорить, что сделки с земельными участками подлежат государственной регистрации тогда, когда на их основании возникает, переходит или прекращается право собственности (иное вещное право) на земельный участок.

Купля-продажа земельных участков и домов на них

Земельный участок и расположенные на нем строения образуют единый имущественный комплекс. В статье 35 ЗК РФ, устанавливающей нормы перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание (строение, сооружение), получил развитие принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимого имущества. Статья содержит положение о невозможности отчуждения земельного участка без находящихся на нем зданий, строений и сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу. (При этом купля-продажа части земельного участка без зданий, строений и сооружений правилами, установленными в статье 35 ЗК РФ, не ограничивается). Отчуждение объекта недвижимого имущества, находящегося на земельном участке и принадлежащего одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Правда возможны исключения, например, если земельный участок изъят из оборота.

При переходе права собственности на здание, строение и сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка. Причем, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Продажа недвижимости на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования участком, установленным законом или договором.

Статья 273 ГК РФ устанавливает, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (строения, сооружения) переходят право собственности на участок, занятый ими и необходимый для их использования.

Заключение договора купли-продажи земельного участка

Совершение любой сделки в отношении земельных участков требует соблюдения определенной формы. Для отчуждения участка продавцом и приобретения его покупателем требуется заключить договор купли-продажи.

Требования закона к форме сделки. Последствия несоблюдения формы сделки

В отношении заключения договоров купли-продажи участков земли в Российской Федерации предусмотрены следующие формы сделки:

1) Простая письменная форма. Данное требование сформулировано в статье 550 Гражданского кодекса РФ и применимо к большинству случаев отчуждения земельных участков. От сторон договора, заключаемого в простой письменной форме, требуется заверить его своими подписями и передать на государственную регистрацию в органы Росреестра;

2) Нотариальная форма. Закон не предусматривает обязательного удостоверения договора купли-продажи участка земли, однако в ряде случаев такое требование прямо предусмотрено нормативным актом.

Нотариальное удостоверение требуется:

а) для сделок по отчуждению земельного участка, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;

б) при отчуждении долей в праве общей долевой собственности на участок земли (в том числе, если все участники распоряжаются своими долями в одной сделке).

Вне зависимости от формы совершения сделки купли-продажи участка земли, договор подлежит государственной регистрации.

Последствия несоблюдения формы заключения договора отчуждения земельного участка предусмотрены статьей 550 ГК РФ – несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Список документов для совершения сделки купли-продажи земельного участка

Официальный сайт Росреестра, доступный по адресу https://rosreestr.ru/ , также предлагает пользователям электронный ресурс, позволяющий смоделировать конкретные условия заключения сделок с недвижимым имуществом. Данный сервис доступен по адресу http://ls.rosreestr.ru/usecases.html.

В отношении требований к заключению договора купли-продажи земли на данном ресурсе пока отсутствует перечень документов, однако можно использовать по аналогии ситуацию со сделкой в отношении жилого дома.

Для совершения сделки купли-продажи участка и ее государственной регистрации требуются следующие документы:

  • Заявление в орган Росреестра о регистрации перехода права собственности и регистрацию права собственности у покупателя. Данный документ заполняется заявителем при непосредственном обращении в территориальное подразделение Росреестра;
  • Договор купли-продажи земельного участка. В данном документе сторонами будут сформулированы все условия сделки отчуждения земли. Составляется в трех экземплярах, по одному для каждой из сторон и один для регистрирующего органа;
  • Документы, подтверждающие полномочия сторон сделки. В качестве таких документов признаются паспорта, а также иные документы, удостоверяющие личность;
  • Правоустанавливающие документы на земельный участок. В отношении объектов, зарегистрированных до 15.07.2016 года таким документом будет являться свидетельство о праве собственности, начиная с 15.07.2016 года – выписка из ЕГРП, подтверждающая факт регистрации права собственности;
  • Кадастровый паспорт на участок земли. Данный документ является следствием проведения кадастрового учета в отношении участка и содержит основные количественные и качественные характеристики конкретного земельного участка;
  • Акт приема-передачи участка. Вместо данного документа в самом договоре купли-продажи может содержаться ссылка о фактической передаче участка;
  • Нотариально заверенное согласие супруга продавца на отчуждение участка, если он был приобретен в период брака;
  • Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за совершение регистрационных действий.

Пошаговое руководство для заключения договора купли-продажи земельного участка

Вся процедура совершения сделки по отчуждению участка земли, от момента согласования условий до государственной регистрации, состоит из следующих этапов:

  • Определение взаимной заинтересованности в сделке путем изучения спроса и предложения на рынке оборота земли;
  • Согласование существенных условий предстоящей сделки (предмет договора, цена договора и порядок расчетов, порядок передачи участка покупателю, наличие или отсутствие ограничений (обременений) в отношении участка;
  • Составление и подписание договора купли-продажи с учетом требований к его форме. Договор может быть составлен сторонами самостоятельно либо при помощи услуг профессионального юриста;
  • Подача заявления в органы Росреестра о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности;
  • Внесение сведений с ЕГРП с получением зарегистрированных документов сторонами сделки.

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 1 августа 2014 г. N Ф10-4287/13 по делу N А62-1236/2013 (ключевые темы: переход права собственности — передача земельных участков — договор купли-продажи земельного участка — акт приема — Смоленская область)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 1 августа 2014 г. N Ф10-4287/13 по делу N А62-1236/2013

01 августа 2014 г.

Дело N А62-1236/2013

Резолютивная часть постановления оглашена 29.07.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 01.08.2014.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

при участии в заседании:

открытого акционерного общества «Вяземский завод синтетических продуктов»

Администрация МО «Вяземский район» Смоленской области

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области

общества с ограниченной ответственностью «Фаворит-Авто»

представителя Внукова Д.Е. по доверенности N 2 от 04.04.2014

не явился, извещен надлежаще;

не явился, извещен надлежаще;

представителя Кондратьева С.М. по доверенности N 1 /14 от 10.01.2014 г. ( сроком 1 год)

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фаворит-Авто», г. Вязьма, Смоленской области, на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2014 по делу N А62-1236/2013

Открытое акционерное общество «Вяземский завод синтетических продуктов» (далее — истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области к администрации муниципального образования «Вяземский район «Смоленской области» (далее — ответчик, администрация) с исковым заявлением о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок площадью 350 кв. м, с кадастровым номером 67:02:0010274:34, расположенный по адресу: Смоленская область, г. Вязьма, ул. 25 Октября, д. 55. Исковые требования мотивированы уклонением администрации от регистрации перехода права собственности на земельный участок.

В последующем истец уточнил требования и просил суд первой инстанции признать право собственности на земельный участок площадью 350 кв. м, с кадастровым номером: 67:02:0010274:34, расположенный по адресу: Смоленская область, г. Вязьма, ул. 25 Октября, д. 55, и возложить на управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (далее — управление Росреестра по Смоленской области, Росреестр) обязанность зарегистрировать переход права собственности на указанный земельный участок. Заявленные требования также мотивированы тем, что отказ администрации предоставить документы, необходимые для регистрации права собственности на приобретённый объект недвижимости, препятствует покупателю зарегистрировать переход права собственности на спорный земельный участок.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 10.07.2013 исковые требования удовлетворены.

Определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2013 производство по апелляционной жалобе ООО «Фаворит-Авто» прекращено в связи с отсутствием оснований полагать, что решение суда первой инстанции затрагивает права и интересы заявителя жалобы.

Смотрите так же:  Заявление на смену расчетного периода по больничному листу

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 18.12.2013 определение Двадцатого арбитражного апелляционного суда о прекращении производства по апелляционной жалобе отменено, в соответствии со статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ) дело направленно на новое рассмотрение в Двадцатый арбитражный апелляционный суд.

При повторном рассмотрении апелляционной жалобы ООО «Фаворит-Авто» апелляционный суд привлек общество третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора, на стороне ответчика, перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции (определение суда от 05.03.2014).

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2014 решение Арбитражного суда Смоленской области от 10.07.2013 по делу N А62-1236/2013 отменено.

Исковые требования открытого акционерного общества «Вяземский завод синтетических продуктов» к администрации муниципального образования «Вяземский район» Смоленской области о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок площадью 350 кв. м, с кадастровым номером: 67:02:0010274:34, расположенный по адресу: Смоленская область, г. Вязьма, ул. 25 Октября, д. 55 удовлетворены.

В удовлетворении исковых требований к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области об обязании зарегистрировать переход права собственности к ОАО «Вяземский завод синтетических продуктов» на земельный участок площадью 350 кв. м, с кадастровым номером: 67:02:0010274:34, расположенный по адресу: Смоленская область, г. Вязьма, ул. 25 Октября, д. 55, отказано.

Так же отменены обеспечительные меры в отношении земельного участка площадью 350 кв. м, с кадастровым номером: 67:02:0010274:34, расположенного по адресу: Смоленская область, г. Вязьма, ул. 25 Октября, д. 55, принятые на основании определения Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2014.

Ссылаясь на незаконность и необоснованность принятого постановления, общество с ограниченной ответственностью «Фаворит-Авто» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, в части удовлетворения иска и в иске отказать либо передать дело на новое рассмотрение.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей истца и заявителя, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного постановления в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела и установлено судом, постановлением администрации от 01.07.2011 N 616 и от 26.08.2011 N 766 истцу предоставлен в собственность за плату по рыночной цене земельный участок площадью 350 кв. м, с кадастровым номером 67:02:0010274:34, по адресу: Смоленская область, г. Вязьма, ул. 25 Октября, д. 55.

Согласно договору купли-продажи от 14.05.2012, заключенному между истцом и ответчиком, последний на основании постановлений администрации муниципального образования «Вяземский район» Смоленской области от 01.07.2011 N 616 и от 26.08.2011 N 766 продает, а истец покупает в частную собственность земельный участок площадью 350 кв. м, с кадастровым номером 67:02:0010274:34, по адресу: Смоленская область, г. Вязьма, ул. 25 Октября, д. 55. Пунктом 2.1 договора цена земельного участка установлена сторонами в размере 386 000 рублей.

Истец исполнил принятые на себя обязательства по оплате земельного участка в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями от 16.11.2012 N 315 и от 22.11.2012 N 372 на сумму 193 000 рублей каждое (т. 1, л. д. 87), вышеуказанные суммы поступили в бюджет муниципального образования «Вяземский район» Смоленской области.

В дальнейшем в целях регистрации права собственности на земельный участок истец обратился к ответчику с просьбой выдать дубликат договора купли-продажи земельного участка и акт приема-передачи земельного участка по причине утраты данных документов, однако запрашиваемых документов не получил. В отказе, изложенном в письме от 19.12.2012 N 2911/01-30, администрацией указано на то, что запрашиваемые документы были переданы истцу с актами приема-передачи земельного участка.

В связи с невозможностью регистрации перехода права собственности в установленном порядке при отсутствии подлинников договоров купли-продажи истец, расценив данный отказ в предоставлении документов как уклонение от регистрации перехода права собственности, обратился в Арбитражный суд Смоленской области.

Разрешая спор, суд апелляционной инстанции обоснованно указал и руководствовался следующим.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Суд пришел к выводу о том, что основания для удовлетворения требования открытого акционерного общества «Вяземский завод синтетических продуктов» на земельный участок площадью 350 кв. м, с кадастровым номером: 67:02:0010274:34, расположенный по адресу: Смоленская область, г. Вязьма, ул. 25 Октября, д. 55, о признании за ним права собственности на данный объект отсутствуют. Вместе с тем, согласно разъяснениям пункта 3 постановления Пленума N 10/22 суд самостоятельно дает правовую квалификацию иска о защите права собственности, определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам, и не связан правовыми основаниями требований, указанных истцом. Истцом первоначально заявлен иск о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок. При этом исковые требования мотивированы уклонением администрации от регистрации перехода права собственности на земельный участок. В последующем истец уточнил исковые требования и в окончательном варианте сформулировал требования как признание права собственности и возложение на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области обязанности зарегистрировать переход права собственности. Основания данных требований не изменились. Уточненные требования также были мотивированы уклонением администрации от регистрации перехода права собственности.

В этой связи следует признать, что, обращаясь с различными требованиями, истец преследовал одну материальную цель — зарегистрировать в ЕГРП право собственности на имущество, находившееся в его фактическом владении.

Суд при квалификации возникших правоотношений должен исходить из очевидно преследуемого истцом материально-правового интереса — о необходимости государственной регистрации перехода права собственности. Аналогичный правовой вывод сделан Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской в постановлениях от 03.04.2012 N 14397/11 и от 19.08.2012 N 2665/12.

В связи с изложенным суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что истцом заявлены исковые требования, вытекающие из спора между продавцом и покупателем по договору купли-продажи земельного участка от 14.05.2012, относительно государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и возложения на управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области обязанности зарегистрировать переход права собственности на спорный земельный участок.

В предмет доказывания входят: установление обстоятельств уклонения администрации от осуществления действий, направленных на переход права собственности истца на спорный объект недвижимости, а также факт передачи земельного участка во владение истца.

Бремя доказывания данных обстоятельств лежит на истце.

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основание возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права продавца в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

Статьями 165 и 551 ГК РФ установлено, что в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и переходе права собственности.

Названная правовая позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 27.05.2003 N 1069/03, от 01.09.2009 N 1395/09 , в пункте 63 постановления Пленума N 10/22.

Истцом в суде апелляционной инстанции было представлено заявление от 07.04.2014, составленное в порядке статьи 70 АПК РФ, о достижении сторонами соглашения по обстоятельствам дела (т.3, л. д. 12-13).

В указанном соглашении стороны (истец и администрация) установили в качестве фактов, не требующих доказывания, достижение между сторонами согласия по всем существенным условиям договора купли-продажи спорного земельного участка, его заключения, подписания договора и акта приема-передачи земельного участка, а также передачи администрацией истцу комплекта документов для регистрации перехода права собственности.

В соответствии с абзацем 2 части 3 статьи 70 АПК РФ факт признания сторонами обстоятельств заносится арбитражным судом в протокол судебного заседания и удостоверяется подписями их представителей.

Ввиду отсутствия в судебном заседании 07.04.2014 представителя истца соглашение по факту признания истцом и администрацией определенных обстоятельств, связанных с заключением и исполнением спорного договора, не может быть до конца дооформлено, согласно требованиям АПК РФ, в связи с чем такое признание обстоятельств оценено судом апелляционной инстанции наряду с другими доказательствами исходя из положений статьи 71 АПК РФ.

Данная правовая позиция согласуется с пунктом 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 «Об отдельных вопросах практики применения АПК РФ»

В целях регистрации права собственности на земельный участок истец обращался к ответчику с просьбами выдать дубликат договора купли-продажи земельного участка и акт приема передачи земельного участка, указывая причину — утрату данных документов (т. 1. л. д. 34-35).

Положениями статьи 16 Закона о регистрации прав предусмотрено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Как следует из содержания пункта 61 постановления Пленума N 10/22, иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В материалах дела отсутствует передаточный акт о передаче истцу спорного имущества в собственность, являющегося предметом договора купли-продажи от 14.05.2012.

Вместе с тем земельный участок площадью 350 кв. м, с кадастровым номером 67:02:0010274:34, расположенный по адресу: Смоленская область, г. Вязьма, ул. 25 Октября, д. 55, ранее находился у общества в аренде на основании договора аренды земли от 16.07.2010 N 186 (т. 1, л. д. 151-153).

Согласно пункту 1.1 договора аренды указанный земельный участок был предоставлен обществу для размещения и обслуживания производственной базы, магазинов.

Согласно пункту 1.4 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, что свидетельствует о передаче истцу во владение спорного земельного участка.

Договор аренды от 16.07.2010 N 186 не предусматривает составление отдельного документа о передаче предмета аренды, равно как и ГК РФ не запрещает передачу в аренду объектов недвижимости путем фиксации передачи в тексте договора.

Смотрите так же:  Уральские пельмени баня спор

В соответствии с пунктом 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента ( пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

Спорное недвижимое имущество передано истцу 16.07.2010 на основании договора аренды N 186, т.е. признается переданным во владение общества с указанной даты ( пункт 2 статьи 224 ГК РФ).

В письме ОАО «Вяземский завод синтетических продуктов» от 20.09.2012 N 1237 в адрес администрации истец просил продавца предоставить правоустанавливающие документы на земельный участок (постановление администрации от 01.07.2011 N 616 и дубликат договора купли-продажи от 14.05.2012 N 95) в целях осуществления государственной регистрации прав на земельный участок. Одновременно общество гарантировало, что по получении документов оно произведет полную оплату согласно договору.

Согласно пункту 2.2 договора покупатель обязан оплатить стоимость земельного участка до регистрации права собственности на земельный участок. Сроки выполнения обязанности покупателем по оплате не установлены, равно как и не определены порядок и сроки передачи администрации земельного участка покупателю, в том числе после его оплаты.

Как указывалось ранее, истец исполнил принятые на себя обязательства по оплате земельного участка в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями от 16.11.2012 N 315 и от 22.11.2012 N 1372 на сумму 193 000 рублей каждое (т. 1, л. д. 33, 82).

Из письма истца в адрес администрации от 27.11.2012 N 1959 (т.1., л. д 35) следует, что истцом в ноябре 2012 произведена оплата стоимости земельного участка, в связи с чем общество просило собственника выдать акт приема-передачи спорного земельного участка.

В письме от 19.12.2013 N 2911/01-30 администрация на обращения истца подтвердила обстоятельства по выделению в собственность общества земельного участка, одновременно сообщив о том, что договор купли-продажи от 14.05.2012 N 95 вместе с актами приема-передачи земельного участка были выданы обществу (т. 1, л. д. 36). В суде апелляционной инстанции администрацией представлена копия книги учета выдачи договоров купли-продажи (т.2, л. д. 97-98), из которой следует, что обществом 14.05.2012 получен истребуемый договор купли-продажи земельного участка. Количество экземпляров передаваемого договора купли-продажи, а также вручение покупателю акта приема передачи земельного участка из данного журнала не усматривается.

В силу статьи 16 Закона о регистрации прав обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности по сделке должны обе ее стороны, а не истец в самостоятельном порядке ( постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.04.2010 N 312/10, от 06.09.2011 N 5263/11 ).

Следовательно, в данном случае уклонение администрации от совершения названных действий создало ОАО «Вяземский завод синтетических продуктов» препятствия в регистрации перехода права собственности.

Поскольку общество представило в суд доказательства обращения к администрации за содействием в регистрации перехода права собственности на земельный участок, а администрация отказала в предоставлении необходимых для регистрации документов, оснований считать недоказанным факт уклонения не имеется.

Сходный подход к правовой оценке уклонения для целей государственной регистрации сформулирован в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2010 N 6267/10 и от 19.06.2012 N 2665/12. На основании пункта 3 статьи 551 ГК РФ, пункта 61 постановления Пленума N 10/22 с учетом преследуемого истцом материально-правового интереса (преодоление препятствий в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности) суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования ОАО «Вяземский завод синтетических продуктов» к администрации муниципального образования «Вяземский район» Смоленской области о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок площадью 350 кв. м, с кадастровым номером: 67:02:0010274:34, расположенный по адресу: Смоленская область, г. Вязьма, ул. 25 Октября, д. 55, подлежат удовлетворению.

Поскольку недвижимое имущество истцу фактически было передано собственником, сделка по купле-продаже исполнена (истцом произведена оплата), к указанной сделке могут быть применены правила статьи 551 ГК РФ, поскольку по обстоятельствам спора это не противоречит существу правоотношений сторон.

В суде первой и апелляционной инстанциях администрация признавала исковые требования общества, указывала на правомерность предоставления спорного земельного участка истцу в начале в аренду, а потом в собственность в связи с наличием у общества на основании пункта 8 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого земельного участка (т. 2 л. д. 58-60)

Оценивая правомерность заключения между истцом и администрацией договора купли-продажи от 14.05.2013 N 95, апелляционный суд так же указал следующее.

Порядок предоставления земельных участков в зависимости от их целевого назначения и разрешенного использования установлен статьями 30 , 34 ЗК РФ.

При этом, исходя из общих принципов земельного законодательства, сформированные земельные участки, свободные от прав третьих лиц, подлежат отчуждению путем проведения торгов (конкурсов, аукционов).

По смыслу положения пункта 8 статьи 22 ЗК РФ арендатору земельного участка принадлежит право его преимущественной покупки, подлежащее реализации в случае, когда собственником земли (полномочным лицом) однозначно выражена воля на его продажу.

Ответчиком никогда не отрицались правоотношения с истцом по вопросу предоставления земельного участка в собственность, что следует из его отзывов, письменных пояснений, соглашения от 07.04.2014 об установлении фактических обстоятельств дела.

Спорный участок предоставлен истцу администрацией по договору аренды земли от 16.07.2010 N 186 (т. 1, л. д. 151-153) для размещения и обслуживания производственной базы, магазинов (пункт 1.1. договора)

Из представленной в материалы дела третьим лицом — ООО «Фаворит-Авто» копии кадастрового паспорта на земельный участок площадью 350 кв. м, с кадастровым номером: 67:02:0010274:34, расположенный по адресу: Смоленская область, г. Вязьма, ул. 25 Октября, д. 55, по состоянию на 12.03.2014 разрешенное использование данного земельного участка: для размещения и обслуживания производственной базы(т. 3, л. д. 11-13).

Распорядительные акты органа местного самоуправления о предоставлении истцу в собственность спорного земельного участка и заключенная на их основании сделка купли-продажи в рамках настоящего дела не оспариваются, недействительными не признаны.

ООО «Фаворит-Авто» не воспользовалось правом на предъявление самостоятельных требований в рамках заявленного спора.

Установив все значимые для дела обстоятельства и дав оценку представленным участвующими в деле лицами доказательствам с позиции статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд признал, что в данном случае администрация правомерно распорядилась спорным земельным участком путем прямой его продажи арендатору данного участка. Проведение торгов, с учетом закрепленного пунктом 8 статьи 22 ЗК РФ преимущественного права арендаторов на выкуп земли при наличии волеизъявления истца (арендатора) на реализацию этого права и решения собственника о продаже земельного участка, в такой ситуации не требовалось.

Из представленной администрацией в материалы дела публичной кадастровой карты (т. 2, л. д. 96) усматривается, что проезд к смежному земельному участку с кадастровым номером 67:02:0010274:32, принадлежащему на праве собственности ООО «Фаворит-Авто», возможен не только через смежный земельный участок с кадастровым номером 67:02:0010274:34.

Требование истца к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области о возложении обязанности зарегистрировать переход права собственности к ОАО «Вяземский завод синтетических продуктов» на земельный участок площадью 350 кв. м, с кадастровым номером 67:02:0010274:34, расположенный по адресу: Смоленская область, г. Вязьма, ул. 25 Октября, д. 55, удовлетворению не подлежит.

В соответствии с отзывом Росреестра 09.09.2013 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании решения Арбитражного суда Смоленской области от 10.07.2013 по делу N А62-1236/2013 внесена запись N 67-67-03/263/2013-030 о праве собственности ОАО «Вяземский завод синтетических продуктов» на спорный земельный участок (т. 3, л. д. 31).

Согласно пункту 52 постановления Пленума N 10/22 в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации прав государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Кроме того, в силу пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

Отклонив ходатайство третьего лица о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по делу N А62-5794/2012, суд апелляционной инстанции указал, что не усматривает невозможности рассмотрения данного дела до вынесения решения по делу N А62-5794/2012.

Предметом рассмотрения дела N А62-5794/2012 являются исковые требования открытого акционерного общества «Вяземский завод синтетических продуктов» о признании сделки купли-продажи недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 67:02:0010274:32, недействительной и применения последствий ее недействительности, тогда как предметом рассмотрения настоящего дела являются исковые требования того же юридического лица о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером 67:02:0010274:34 и возложения на уполномоченный орган обязанности зарегистрировать переход права собственности.

Таким образом, предметы исковых требований по делу А62-5794/2012 и делу А62-1236/2013 между собой не связаны.

По мнению кассационной инстанции, ссылки заявителя на нарушение его прав обжалуемым судебным актом в большей степени относятся к рискам предпринимательской деятельности, нежели к его охраняемым законом правам и интересам.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм процессуального права или материального права, допущенных судом апелляционной инстанции при вынесении обжалуемого постановления и влекущих его отмену, кассационной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и доводы сторон, в том числе приведенные в кассационной жалобе заявителя, были предметом исследования и верной оценки суда апелляционной инстанции, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287 , ст.289 АПК РФ,

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2014 по делу N А62-1236/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с даты его принятия.