Необходимо ли согласие соседа на замену кровли в домовладении общей долевой собственности?

Добрый день. Я являюсь собственником 1/2 доли частного домовладения. Земельный участок в индивидуальной моей собственности. Ввиду того, что крыша протекает и потолки валятся, я решила произвести замену кровли. Необходимо ли мне получить согласие соседей на замену, потому что они не собираются менять свою половину крыши? Или если необходимо — то каким образом мне это оформить?

Ответы юристов (2)

Доброго времени суток. Лилия!

Да общая крыша дома это общее имущество и на её ремонт надо бы получить согласие иных собственников т.к.

3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

С Уважением, В.Г. Бровченко.

Лилия, по закону вам объяснили ваши права и обязанности. Но на практике соседи просто ставят в известность друг друга. Обычно никто не возражает. Качественно надо сделать соединение новой крыши со старой, чтобы не было протечек.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Оформление в собственность эксплуатируемой кровли

Подскажите пожалуйста, какой выход есть из ситуации:

Строительная компания продала по договору долевого участия в строительстве фирме 2 квартиры, которые находятся рядом друг с другом. В то же время фирма продала по договору уступки прав требования одну из квартир физическому лицу. Из данных двух квартир есть выход на эксплуатируемую кровлю.А так же есть выход на нее с общего подъездного коридора. Собственники двух квартир договорились об установки в подъезде общей двери, которая закрывает выход на эксплуатируюмую кровлю, и решили между собой установить на кровли искуственную перегородку. Строительная компания возражения не имела, и готова была продать даную кровлю в собтвенность. Но встал вопрос в том Регситрациооная палата ЧР не может оформить данный вид собственнгости, а именно не знает как. Строительная компания начала сдачу квартир и приступила к оформлению права собственности. На противоположной строне имеются такие же две квартиры с такой же кровлей, но собственником является один влделец и строительная компания утверждает, что в данном варианте возможно оформление ее в собственность. Пожскажите как правильно сейчас оформить все, чтоб кровля перешла так же в собтвенность хотя бы одной из квартир.

Право на кровлю

Здравствуйте! В Москве имеем в собственности здание, 2-х этажное, нежилое. В настоящее время ведем переговоры по предоставлению площади кровли в аренду. Необходимо предоставить документ должным образом оформленный на право владения и пользования кровлей. Подскажите пожалуйста что является таким документом.

Ответы юристов (14)

Это будет свидетельство о праве собственности на здание. Кровля самостоятельным обЪектом собственности быть не может в данном случае. А кому надо предоставить?

Есть вопрос к юристу?

Если Вы единственный собственник здания, то свидетельство о государственной регистрации права. Сама по себе крыша, равно как и лестница не может быть самостоятельным объектом права, у вас единое свидетельство на все имущество, а следовательно все здание от подвала до крыши принадлежит только вам.

Кровля относится к общему имуществу. Отдельных документов на неё быть не может. В вашем случае надо предоставить свидетельство о праве собственности на все здание. Данный документ будет подтверждать и право собственности на кровлю.

Согласно п. 2 Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 64 от 23.07.2009г «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»: При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что кобщему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В п. 3 этого же постановления указано, чтоправо общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Крыша входит в состав здания. Согласно «ОК 013-94. Общероссийский классификатор основных фондов», утвержденного Постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 N 359, «здания, представляющие собой архитектурно — строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально — культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.»

Интересущим Вас документом будет являться свидетельство о регистрации права собственности на нежилое здание.

Общая собственность на кровлю будет только в случае, если собственников у здания несколько, а так она в Вашей единоличной собственности.

Можете также предоставить выписку из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, она подтвердит актуальность сведений, указанных в свидетельстве.

Все указанное выше верно, если у Вас единое свидетельство на все здание. Уточните, то так?

Я думаю, что просто не понятно, что все-таки Вы хотите… зачем и кому нужны документы.

Уточнение клиента

Вопрос чрезвычайно некорректен.

ответ: Документы необходимы для организации коммерческой деятельности на конструктивном элементе здания, а именно крыше.

19 Марта 2013, 12:26

а кто их требует у Вас? И еще, сколько собственников?

Извините, Вы говорите такими общими фразами… равносильно сказать, — чтобы заниматься предпринимательской деятельностью.

Я поинтересовался лишь для того, чтобы помочь Вам.

Не зная сути вашего вопроса, невозможно дать Вам интересующий Вас ответ.

Вопрос не в том, какую деятельность (хотя и это тоже может быть немаловажным) Вы хотите осуществлять на крыше, а что Вы из нее хотите сделать?

Или Вы хотите арендовать чердак?

Уточнение клиента

Наше предприятия сдает площадь на крыше здания в аренду.

Для заключения договора аренды необходимо предоставить право устанавливающие документы на данный конструктивный элемент. Документы на собственность по зданию имеются, но нигде не указана крыша здания как собственность. Собственников здания два. Второй собственник не возражает и готов дать письменное согласие.

Смотрите так же:  Ходатайство о повышении

19 Марта 2013, 12:44

Ну тогда берите от второго собственника доверенность на право пользования принадлежащей ему долей, в том числе с правом сдачи в аренду. И все. Этого хватит.

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Доверенность как раз и будет говорить о согласии второго собственника

Эти документы нужны арендатору?

Сделайте выписку из ЕГРП «на объект», из нее будет видно, что здание находится в собственности двух лиц и более ничьей. Если бы крыша, к примеру, с чердаком, принадлежала кому-то другому на праве собственности или аренды, об этом было бы сведения в ЕГРП, за исключением краткосрочной аренды сроком до года, относительно которой регистрация не требуется. Ну, тут — обычный предпринимательский риск, отсутствие которого можно прогарантировать только указанием в договоре аренды крыши о том, что нет обременений в каком-либо виде, включая аренду.

Если документы нужны арендатору для подтверждения вашего права на заключение договора, то достаточно документов на право собственности на помещения в здании, как ваши так и второго собственника и письменного согласия этого собственника.

Если такие документы нужны для осуществления какой-либо деятельности на чердаке, то скорее всего, нужно на чердачное помещение создавать технический паспорт и регистрировать право собственности на него в долях пропорционально праву собственности на помещения в здании.

Я полагаю, что сдать крышу или часть крыши в аренду нельзя, об это указывает многократная практика судов, в том числе есть разъяснение в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». — соответственно следует данный договор переименовать и пересмотреть отношения в данной части.

т.к. у Вас два собственника здания, то соответственно от второго собственника необходимо будет письменное согласие на использование крыши.

Вот, кстати, да. Сдать в аренду крышу без самого здания нельзя, крыша не является самостоятельным объектом недвижимости. Надо заключать с собственником договор на размещение рекламной конструкции, который по своей правовой природе не является арендным, согласовывая внешний вид рекламы с администрацией города. В соответствие с п. 5 ст.19 Закона «О рекламе», «установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором.» Реклама присоединяется к зданию (в целом), хотя и на крыше, а не к крыше (в частности), поэтому нужны документы о собственности только на здание. Свидетельство о праве собственности, выписка о правах на все здание (для проверки актуальности данных свидетельства и отсутствия иных вещных прав на здание), учитывая наличие второго собственника — его согласие, которое он готов дать.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Крышу в собственность

Можно ли оформить в собственность кровлю (крышу), если здание принадлежит фирме (одному юр. лицу) и они готовы её продать?

Ответы юристов (1)

1. Нет, оформить в собственность крышу здания нельзя.

Так, к общему имуществу здания относятся, в частности, технические этажи, чердаки, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания.

Указанные элементы представляет собой части здания, необходимые для нормального его функционирования и не являются какими-либо объектами недвижимости.

Если собственник в здании один, значит, он имеет право собственности на указанное общее имущество здания.

Если в здании по каким-либо причинам появится второй собственник, уже два собственника будут иметь доли в праве на общее имущество здания.

Собственник помещения в здании (либо собственник всего здания) не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество здания (либо общее имущество здания) отдельно от права собственности на помещение (здание).

Сделка по отчуждению крыши здания выглядит также абсурдно, как сделка по отчуждении стены здания.

2. Однако допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются собственники (собственник) общего имущества здания.

К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации при заключении сроком не менее чем на год.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как можно оформить мансарды в собственность?

Здравствуйте. Я приобрел квартиру в трехэтажном доме, на третьем этаже. Больше квартир на этаже нет. Есть две мансарды по разные стороны от квартиры, проход в которые осуществляется через коридор, который входит в площадь квартиры. Можно ли мне оформить эти мансарды в собственность?

Ответы юристов (1)

Чердаки, мансарды многоквартирных домов относятся к общему имуществу многоквартирного дома. Такие помещения предназначены для обслуживания более одного помещения в указанном доме, имеют инженерное оборудование, требующее доступа обслуживающего персонала; несущие конструкции крыши (стропила) расположены в помещении чердака, конструкция крыши (кровли) жилого дома входит в состав помещения чердака по всей площади покрытия. Возводимые помещения на чердаках могут препятствовать доступу к действующим коммуникациям общедомового значения: трубопроводам системы отопления; системе электроснабжения, к общедомовым системам вентиляции, канализации и лифтовому оборудованию. Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. В силу частей 1 и 2 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится в том числе принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Положениями ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту — ГК РФ) установлено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Согласно ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Следовательно, жильцы МКД не вправе приобретать чердачные помещения. Хотя Вы говорите, что вход на мансарду ведет из Вашей квартиры. Осуществить вертикальное слияние, то есть объединить квартиру и мансарду, расположенные друг над другом, технически и теоретически возможно. Однако здесь имеются нюансы, и самый главный нюанс — это обустройство лестницы между этажами в объединенных квартире и мансарде. Для установки лестницы необходимо обустроить проем в межэтажном перекрытии. При таком обустройстве риск обрушения гораздо больше, чем при изменении несущих конструкций и/или перегородок.Как видите, нюансов много, но при правильном подходе решить вопрос возможно. Выясните, что размещается на мансардном этаже, как оформлен технический паспорт здания.

Смотрите так же:  Как оформить декретные студентке

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Можно или нельзя: как оформить в собственность крышу дома

Жильцы типовых российских многоэтажных домов крайне редко используют их крыши.

Об этом сообщают специализирующиеся на недвижимости юристы и риелторы. При этом на крышах новых зданий в центре столицы активно открывают рестораны и бары, а на кровлях домов, строительство которых запланировано в рамках программы реновации, планируется посадить кусты и деревья.

При таких способах использования предполагается, что крышу включат в оборот с помощью внешних сил – казенных организаций подчиняющихся мэрии, управляющих компаний или частных структур.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, как собственники помещений в многоквартирном доме могут самостоятельно сделать эксплуатируемую крышу.

Инструкция по легализации крыши

По словам риелторов и юристов, при обустройстве эксплуатируемой крыши сложнее всего получить разрешение властей. Сотрудница риелторского агентства «НДВ-Недвижимость» Елена Мащенко предупредила, что в первую очередь необходимо оценить, пригодна ли кровля для такой эксплуатации. В большинстве типовых многоквартирных домов старых серий крыша не предназначена для этого – например, скатная кровля в панельных пятиэтажках.

Как говорит Владимир Старинский, управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры», прежде чем возводить на кровле какие-либо дополнительные конструкции, необходимо перевести ее в собственность дома и вынести на общем собрании собственников решение о реконструкции объекта. Тогда кровля получит разряд эксплуатируемых и будет доступна для всех жильцов. В соответствии с постановлением Госстроя до этого доступ на крышу имеют только работники обслуживающей компании.

Ведущий юрист Европейской юридической службы Виктория Аптекина подтверждает, что, согласно «Правилам и нормам эксплуатации жилищного фонда», двери во все технические помещения, включая крышу, чердачные и подвальные, должны быть заперты на замок. При этом один комплект ключей должен храниться в комнате ответственного сотрудника организации по обслуживанию жилищного фонда или у дежурного диспетчера, а второй – в квартире, расположенной на верхнем этаже. Доступ на крышу есть только у сотрудников управляющей компании и организации, которая выполняет работы в качестве подрядчика.

Аптекина и Старинский отмечают, что для легализации крыши потребуются голоса всех собственников помещений, а не только двух третей. После того как решение поддержали абсолютно все жильцы, соответствующий протокол собрания необходимо подать в Росреестр, который признает крышу собственностью дома.

Это половина процесса: далее нужно провести второе собрание владельцев квартир, где необходимо решить конкретный вид использования кровли. Рассмотреть два вопроса сразу не выйдет, поскольку голосовать за обустройство зоны отдыха, например, жильцы могут только, когда получили официальное право распоряжаться крышей, говорят юристы.

Переоборудование и обустройство крыши после ее легализации собственники квартир проводят за свой счет. Как будут распределены расходы, решается на общем собрании жильцов. Виктория Аптекина отмечает один существующий здесь нюанс: скорее всего, сдадут деньги на обустройство кровли не все жильцы, а по закону пользоваться ей могут все собственники. Зато на кровле можно будет находиться хоть круглые сутки, говорит эксперт.

На втором собрании, где будет определяться цель реконструкции, уже будет достаточно голосов двух третей собственников, подчеркивает Аптекина. Постановление собрания необходимо подать в институт жилищного проектирования, где будет подготовлен проект реконструкции. Готовый документ необходимо согласовать со строительным надзором и властью муниципалитета, на территории которого находится дом. Реконструкцию можно начинать только по завершении этой процедуры.

В Европейской юридической службе предупреждают, что если описанная процедура по легализации крыши на каком-либо этапе будет нарушена, собственникам придется за свой счет снести все постройки. По словам Аптекиной, если по какой-либо причине жилец не сможет выполнить такое предписание (к примеру, будет долго отсутствовать в квартире), управляющая компания снесет все постройки «бульдозером», а счет за это выставит виновнику. Вдобавок с жильца взыщут штраф за самовольный захват и порчу крыши в результате строительства.

По оценкам «НДВ-Недвижимости», после обустройства кровли и получения доступа к ней стоимость квартир возрастет примерно на 8%. Как утверждает Елена Мишенко, если доступ на крышу будет иметь лишь владелец определенной квартиры, ее стоимость увеличится на 15-20% – в таком случае крыша будет значиться как терраса.

Реальных примеров эксплуатируемой крыши единицы. Риелторы отмечают, что в основном к таким объектам относятся дома класса бизнес и выше, расположенные в центре Москвы. Эксперты «НДВ-Недвижимости» добавляют, что такой формат также встречается среди малоэтажных особняков, выведенных из жилого фонда.

В риелторском агентстве «Мегаполис-Сервис» заявляют, что жители домов массового сегмента не смогут сделать кровлю эксплуатируемой, поскольку им не удастся пройти все необходимые для этого процедуры. Директор мытищинского подразделения агентства Вера Ларионова рассказала, что в Мытищах такая возможность есть у хозяев двухуровневых квартир в некоторых новостройках, которые недавно ввели в эксплуатацию. Они могут попасть на крышу через так называемую веранду, территория рядом с которой огорожена и фактически принадлежит владельцу двухуровневой квартиры.

Ларионова отметила, что многие из таких собственников попытались воспользоваться ситуацией, обустроив на кровле комнату отдыха, зимний сад или нечто подобное. Жильцы построили дополнительные стены из легких или прозрачных конструкций и привели эти постройки в полное соответствие с архитектурным стилем дома, но так и не смогли узаконить их на практике. Ларионова сказала, что со стороны риелторского сообщества входила в состав комиссии, занимающейся этим вопросом. Она соглашается, что у жильцов таких домов есть фактическое право на использование кровли, но отмечает, что юридически это оформить до сих пор не удалось.

Риелторы делятся опытом: легализировать крышу не удается не только жильцам, но и девелоперам. Как рассказывают в «Мегаполис-Сервисе», в подмосковном поселке городского типа Свердловский Щелковского района застройщик недавно введенного в эксплуатацию жилищного комплекса обещал жильцам создать на крышах двух домов зоны отдыха и официально это оформить. Однако компании так и не удалось это реализовать, а любые ее действия власти называли самостроем.

На юге России существует своя специфика – ввиду теплого климата жители региона активнее хотят использовать крыши своих домов. Гендиректор агентства «Мегаполис-Сервис» в Анапе Виталий Диденко говорит, что местные власти уже давно могли бы решить вопрос обустройства зон отдыха на кровлях, но этого по-прежнему не происходит. По его словам, есть единичные примеры, когда жильцы новостроек своими руками создают на крыше некое подобие зон отдыха. Но Диденко отмечает, что таких случаев мало, к тому же, никто не пытается это узаконить.

Крыша многоэтажки в собственности: зачем, как использовать, куда обращаться для оформления документов

В российских реалиях жителям высотных домов, кроме их собственных квартир, обычно доступны только лестничные пролеты, входные группы, придомовые территории и паркинг, если он есть. О том, что можно использовать в своих целях или на общее благо еще и кровлю, люди обычно не задумываются. И крыши простаивают без дела. А ведь у них есть множество интересных и полезных способов применения. Переведение крыши в разряд эксплуатируемых дает возможности улучшить качество жизни в доме, повысить стоимость квадратного метра в нем, разнообразить досуг детей и взрослых и даже приносить пользу обществу и планете.

Смотрите так же:  Приказ минтранса рф 5

Мы расскажем, какие существуют способы использования кровель многоэтажек в России и других странах, какие их типы для этого подходят, какие нет и почему. Также поговорим о том, как оформить крышу в собственность в РФ, какие подводные камни ждут жильцов на каждом этапе пути, как с ними справиться, каков правильный алгоритм действий и в какие инстанции обращаться для решения вопроса.

Варианты использования эксплуатируемых крыш в России и мире

На плоской крыше многоэтажного дома можно открыть ресторан, разбить мини-парк, зимний сад, смотровую площадку. В США кровли используют под бассейны, барбекю-зоны. В Испании на них обустраивают террасы для загорания, в Германии — огороды. В Китае, Нидерландах и Соединенных Штатах Америки на крышах строят дома, пентхаусы и даже виллы с садами и ландшафтными конструкциями, открывают полноценные фермы. Такие сельскохозяйственные угодья могут давать тысячи кг овощей в год. Например, кровельная усадьба активиста из Нью-Йорка площадью в 1 га за 24-месячный период приносит урожай до 23 тонн различных сезонных культур.

В Японии и Греции кровли используют как полноценные этажи — на них открывают детские сады, коворкинг-центры. В Китае концепт культурных насаждений на кровлях решает несколько задач: такие фермы улучшают экологическую ситуацию в городах, приносят урожай, доход, обеспечивают рабочие места в агросегменте, стимулируют активность туристов и помогают прививать любовь к природе у подрастающего поколения. В Европе и Азии на таких «дополнительных этажах» можно встретить музеи культуры и архитектуры и даже храмы. В РФ размах пока скромнее — эксплуатация кровель ограничивается разбитием скверов, зон отдыха, строительством пентхаусов. В Крыму на крышах одноэтажек открывают парковки, чтобы разгрузить улицы.

Что оформление крыши в собственность даст жильцам дома

Благоустройство кровельных территорий способно не только украсить район нестандартными зелеными насаждениями, предоставить взрослым и детям дополнительное место для активного досуга и помочь бороться со смогом. Эффектное и практичное освоение крышной площади многоэтажного дома увеличивает инвестиционную привлекательность квадратных метров в нем. Стоимость квартир вырастает на 8-20% (в зависимости от того, в общей собственности находится кровля или часть крыши становится приватными владениями жильцов последних этажей).

Интересно: Чаще всего благоустройство крыш проводится на домах класса «бизнес» и «премиум»; занимаются этим госучреждения и управляющие компании, но преобразить кровлю многоэтажки по силам и самим жильцам.

Ниже представлены новостройки «бизнес-класса»:

Не все типы кровель подойдут

Использовать получится не каждую крышу. Больший простор для реализации интересных проектов есть у жителей новостроек. У зданий старого фонда кровли часто скатные — в разряд эксплуатируемых их перевести не получится.

Какой должна быть крыша, чтобы получить у властей разрешение на ее эксплуатацию:

  • с ровной поверхностью;
  • достаточно прочной, чтобы выдержать предполагаемые нагрузки.

Играет роль и прочность конструкции самого дома.
Алгоритм действий: с чего начать, как действовать, к кому обращаться

Собрания жильцов

Перевод кровли в собственность дома — первый шаг на пути ее реконструкции. Чтобы все владельцы квартир, находящихся в здании, получили доступ на крышу, она должна обрести статус эксплуатируемой. До этого момента по закону возможность выходить на нее есть только у обслуживающих компаний, разнорабочих и представителей госструктур. Решение о реконструкции кровельных площадей и переведении их в собственность жильцов принимается на их общедомовом собрании.

Важно: чтобы начать оформление крыши в собственность, нужно провести общее собрание жильцов, решение о переводе кровли в разряд эксплуатируемых должно быть единогласным («за» должны проголосовать 100% владельцев квартир в доме).

На собрании нужно составить протокол. Что должно быть в нем отражено: согласие абсолютно всех жильцов на реконструкцию и использование крыши, перечисление в общих чертах ее предполагаемых видоизменений. Затем в Росреестр нужно подать заявку на регистрацию, где кровлю признают или не признают собственностью владельцев квартир. Протокол собрания и сбор документов для обращения к властям лучше доверить юристу. Это ускорит процесс и увеличит шансы получить утвердительный ответ.

Следующий этап — повторное собрание жильцов, на котором предстоит решить, что именно будет делаться на крыше. Когда компромисс будет найден (для этого за один из вариантов использования кровли должны проголосовать минимум 2/3 участников), составьте документ, отражающий решение собрания, и направьте его в институт жилищного проектирования. Там вам составят проект реконструкции. Его нужно согласовать в строительном надзоре и с локальными властями, в чьей компетенции находится территория, на которой расположено здание.

Получение ключей от крыши

Согласно ст. 36 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ, все жильцы дома имеют право использовать крышные площади наравне с помещениями здания, находящимися в их общей собственности (подъездами, лестничными клетками, лифтами). Получить ключи от кровли любой владелец квартиры дома может, обратившись с письменным запросом в коммунальную компанию, обслуживающую это здание. Отказать в их выдаче вам могут, опираясь на п. 4.6.1.22 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, ссылаясь на небезопасность нахождения на кровле. Помните, Жилищный кодекс на вашей стороне (п. 8 ст. 5 ЖК РФ, по сути, «отменяет» вышеуказанный запрет): получить доступ к крыше вы имеете право, невзирая ни на что.

Важно: если в коммунальных структурах вам откажут выдать ключи, обращайтесь в вышестоящие инстанции — в Жилищную инспекцию, если не поможет — в прокуратуру.

Откуда брать деньги

Средства на обустройство крыши собирают сами жильцы. Важно понимать: решение об эксплуатации кровли добровольное, и никакие органы не обязаны выделять бюджет на ее преображение. Кто из жильцов по сколько сбрасывается, нужно решить на собрании — желательно на втором, когда решается, как будет использована крыша. Также нужно понимать, что деньги на преображение кровли (закупку материалов, инвентаря, оплату труда рабочих, элементы обустройства) кто-то может и не сдать. Но пользоваться результатами ваших стараний смогут все жильцы, запретить скрягам находиться на кровле вы не сможете.

Когда у вас на руках будут разрешение от властей на эксплуатацию крыши, ключи от нее и нужная для реконструкции сумма, можно приступать. Осталось решить, кто будет контролировать процесс преображения кровли, заниматься закупкой всего необходимого и благоустройством новой территории, в какие компании обращаться (если своими силами претворять задуманное в жизнь нет желания или возможности). На собрании жильцов для этих целей можно выбрать одну или несколько групп ответственных, разделив обязанности между активистами.

Трудности, которые подстерегают: бюрократический гнет

Следите, чтобы все официальные нюансы были соблюдены — при получении разрешений, составлении проекта и на остальных этапах важна каждая подпись, каждая справка и сноска. Если что-то упустить, власти вынудят снести и убрать все, что на крыше сделано — вас или управляющую компанию дома. И затраты на благоустройство уйдут в никуда. Плюс, если приведением кровли в первозданный вид будут заниматься не жильцы, все расходы на это все равно взыщут с них, скорее всего, через суд.

Также собственников жилья с «самостроем» на крыше могут привлечь к административной ответственности за самоуправство, произвольный захват кровли и ее порчу, если в процессе благоустройства ее целостность была нарушена. Это может грозить крупными штрафами и также судебными разбирательствами с городскими властями, управляющими компаниями. Поэтому мы рекомендуем решать вопрос оформления крыши в собственность с помощью опытного юриста.