Содержание статьи:

Как расторгнуть ДДУ с ипотекой?

Как расторгнуть дду с ипотекой? Застройщик затягивает срок сдачи на 4 месяца. Можно ли требовать уплаты процентов по ипотеке? Как рассчитать компенсацию за пользование Застройщиком моими денежными средствами?

Ответы юристов (4)

В данном случае необходимо обратиться с претензией к застройщику, а после с иском в суд о взыскании убытков, просрочки за несвоевременную сдачу дома.​

Есть вопрос к юристу?

Вы имеете право на неустойку, согласно закону о долевом строительстве (п.2 ст.6), и моральный вред по закону о защите прав потребителей.

Расторжение договора целесообразно только в том случае, когда Вы твердо уверены, что у застройщика будут деньги на счету. В противном случае​, Вы можете не получить ни денег, ни квартиры.

Если у вас еще остались вопросы – обращайтесь. Также вы можете написать мне напрямую в чате и заказать консультацию или составление документов.

Добрый день. Неустойку рассчитываем по следующей формуле:

стоимость квартиры х 11% / 150 х количество дней просрочки.

Строительство дома ведется?

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Может ли дольщик расторгнуть ДДУ, если квартира в ипотеке?

Автор: Шевяков Роман вкл. 20 января 2017 вкл. 20 января 2017 . Опубликовано в Дольщик: статьи и советы юриста. Просмотров: 7289

Расторжение договора участия в долевом строительстве – это радикальное решение, к которому участники долевого строительства (дольщики), следуя пословице «семь раз отмерь – один раз отрежь», прибегают крайне редко. У такого способа защиты прав есть как плюсы (возврат взноса с процентами), так и минусы – ведь прекращается и обеспечение прав дольщика, например, обременение в виде залога объекта долевого строительства и прав на земельный участок.

Риски и обстоятельства, подлежащие учету при расторжении договора, неоднократно обсуждались на страницах нашего сайта (например, здесь, здесь и здесь). И прекращение обеспечения при расторжении договора является основным риском. Однако, даже если «всё отмерено» и риски оценены, у дольщика возникает вопрос о способе расторжения договора и о том, что конкретно делать.

Общие правила расторжения договора определены главой 29 Гражданского кодекса (далее — ГК) РФ. Согласно ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон. Кроме того, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором. Кроме того, ст. 450.1 ГК РФ предусматривает возможность отказа одной стороны от договора или от его исполнения путем направления уведомления об этом другой стороне.

Соглашение сторон — самый редкий на практике способ прекращения договора участия в долевом строительстве. В таком соглашении описываются условия и последствия расторжения договора.

Судебный порядок расторжения договора, как правило, является более предпочтительным, поскольку при рассмотрении спора суд определяет последствия расторжения договора и отражает их в судебном решении, которое при необходимости может быть исполнено принудительно на основании исполнительного листа.

Третьим способом прекращения отношений по договору является односторонний отказ от его исполнения участником долевого строительства. В силу очевидной простоты этот способ получил наибольшее распространение на практике, но он возможен не всегда. На этом способе мы остановимся подробнее.

Для расторжения договора участнику долевого строительства достаточно направить в адрес застройщика письмо, определенно выражающее желание дольщика расторгнуть договор в одностороннем порядке. При этом в силу ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве) договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Единственное особое требование, предъявляемое законом к порядку такого уведомления, его надо обязательно направить в адрес застройщика по почте заказным письмом с описью вложения. Личное вручение такого уведомления застройщику также возможно, но это может создать риск неопределенности момента расторжения договора, если даты личного вручения и отправления по почте не совпадут.

Односторонний отказ дольщика от исполнения договора возможен не всегда, а лишь в случаях, предусмотренных законом или договором. К таким случаям относятся, в частности:
— неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий на два месяца срок, установленный договором;
— отказ застройщика от безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, либо от соразмерного уменьшения цены договора, либо от возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда объект долевого строительства построен с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, которые привели к ухудшению качества такого объекта, или построен с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования;
— существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства;
— неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязанностей по уведомлению дольщика о предстоящем прекращении поручительства и (или) заключению другого договора поручительства в случае, если обязательства застройщика перед дольщиком по договору обеспечиваются поручительством банка.

Практика Агентства правовой защиты «Дольщик» свидетельствует о том, что чаще всего основанием одностороннего отказа дольщиков от исполнения договора является именно просрочка передачи объектов дольщикам более двух месяцев после установленной договором даты. При этом дольщики, как правило, без труда соблюдают описанный выше порядок расторжения договоров, если они вносили оплату за счет собственных средств.

Проблема может возникнуть, если дольщик вносил оплату хотя бы частично за счет кредитных средств. Как правило, договоры участия в долевом строительстве и кредитные договоры содержат условие о том, что до момента государственной регистрации права собственности дольщика на квартиру его права требования на получение от застройщика квартиры в собственность считаются находящимися в залоге у банка.

Такой же вывод следует из закона. Так, согласно ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права. А к имущественным правам относится и право требования получения квартиры дольщика по договору участия в долевом строительстве. Ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – «Закон об ипотеке») определяет имущество, которое может быть предметом ипотеки, а также распространяет правила о залоге (ипотеке) недвижимого имущества на залог права требования по договорам участия в долевом строительстве. А согласно ст. 77 Закона об ипотеке жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Получается, что с момента регистрации договора участия в долевом строительстве с условием об оплате за счет кредитных средств залогом обременяется право требования дольщика на получение квартиры. Есть и соответствующая судебная практика, в частности, постановление Президиума ВАС РФ от 25.01.2011 № 13905/10 по делу № А56-37256/2009, в котором суд указал: «кредит был предоставлен банком заемщику для приобретения жилого помещения на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного между заемщиком-дольщиком и застройщиком … в данном случае возникла ипотека в силу закона с момента государственной регистрации такого договора участия в долевом строительстве в соответствии с положениями п. 5 ст. 5, п. 2 ст. 11 и ст. 77 Закона об ипотеке, которая подлежит государственной регистрации … в момент регистрации названного договора».

Смотрите так же:  Госпошлина правовое регулирование

Тогда нужно ли получать согласие банка-залогодержателя на расторжение договора?

С одной стороны, есть аргументы «за». Так, по смыслу п. 2 ст. 346 Кодекса и ст. 37 Закона об ипотеке залогодатель права требования (дольщик) не вправе отчуждать предмет залога (право требования) без согласия залогодержателя — банка, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. Кроме того, согласно ст. 25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке погашается при условии поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Но, с другой стороны, есть и аргументы против необходимости согласия банка на расторжение договора участия в долевом строительстве. Закон о долевом строительстве не содержит каких бы то ни было особенностей расторжения договора участия в долевом строительстве независимо от наличия или отсутствия обременения права дольщика залогом (ипотекой). Иными словами, по Закону о долевом строительстве для расторжения договора участия в долевом строительстве получение согласия залогодержателя – банка не требуется.

Такой вывод подтверждается многочисленной судебной практикой. Примером тому являются, в частности, судебные акты арбитражных судов трех инстанций по делу № А56-81198/2014 (решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.04.2015, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2015, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.11.2015 года). При рассмотрении указанного дела суды, в частности, исходили из п.4 ст. 25.1 действовавшего до конца 2016 г. Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, где определен порядок регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве, в том числе в случае одностороннего отказа от его исполнения. В этом случае, по мнению судов, к заявлению о государственной регистрации достаточно приложить лишь копию уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке.

Аналогичная ситуация по делу № А57-16427/2015. Отказ Управления Росреестра в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве обосновывался наличием записи о залоге в силу закона на объект долевого строительства в пользу ОАО «Сбербанк России». Изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке, по мнению Росреестра, могли вноситься лишь на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем, но такое соглашение на государственную регистрацию не было представлено. В постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда № 12АП-3904/2016 от 13.05.2016 г. суд, напротив, указал, что все требования законодательства об основаниях и порядке расторжения договора участия в долевом строительстве вследствие одностороннего отказа были соблюдены, предусмотренные законом документы представлены. Законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ реализация права на односторонний отказ от договора не поставлена в зависимость от получения согласия залогодержателя права требования по такому договору, а регистрация прекращения договора участия в долевом строительстве — от регистрации прекращения ипотеки права требования.

Такая судебная практика особенно широка в судах общей юрисдикции. Например, в Апелляционном определении Оренбургского областного суда от 22.10.2015 по делу № 33-7240/2015 также указано, что не могут быть приняты во внимание доводы апелляционной жалобы о том, что залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, при том что дольщиком не было представлено согласия ОАО «Сбербанк России» на отчуждение залогового имущества — расторжение договора. Суд посчитал, что это не нарушает прав застройщика. В рамках этого дела рассматривался спор о взыскании с застройщика уплаченной по договору суммы, неустойки, убытков и компенсации морального вреда после одностороннего отказа дольщика от исполнения договора.

Апелляционное определение Московского городского суда от 06.08.2012 по делу № 11-16466 о взыскании уплаченной цены договора участия в долевом строительстве, неустойки, убытков, компенсации морального вреда содержит вывод о том, что в отличие от порядка заключения договора участия в долевом строительстве, момент его расторжения в силу ч. 3 ст. 450 ГК РФ, ч. 4 ст. 9 Закона № 214-ФЗ и договора обусловлен исключительно подачей уведомления и не связан с внесением записи в Единый государственный реестр прав, равно как не зависит и от мнения банка, предоставившего истцу кредит на приобретение квартиры.

Сходные выводы содержатся в апелляционном определении Московского городского суда от 08.06.2016 по делу № 33-20605/2016, решении Черемушкинского районного суда г. Москвы от 03.03.2015 и апелляционном определении Московского городского суда от 28.10.2015 по делу № 33-39800/2015, решении Юргинского городского суда Кемеровской области от 31.10.2014 и апелляционном определении Кемеровского областного суда от 29.01.2015 по делу № 33-13678.

Таким образом, у дольщика есть выбор: при наличии предусмотренного Законом № 214-ФЗ основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве он вправе расторгнуть договор во внесудебном порядке, направив застройщику уведомление об этом, либо при наличии предусмотренных Гражданским кодексом РФ, Законом № 214-ФЗ или Законом РФ «О защите прав потребителей» оснований он вправе обратиться с соответствующим требованием в суд.

Рекомендуем дольщикам внимательно ознакомиться с условиями кредитного договора, поскольку в ряде случаев они предусматривают необходимость заблаговременного уведомления дольщиком банка о возможности расторжения договора участия в долевом строительстве. Если такая обязанность дольщика в договоре есть, ее, скорее всего, придется исполнить. Следует проверить, предусмотрены ли кредитным договором неблагоприятные последствия ее неисполнения, например, возможность расторжения банком кредитного договора и (или) его требования досрочно возвратить кредит.

Если же кредитные отношения между дольщиком и банком сохраняются, то может возникнуть вопрос об исчезновении обеспечения возврата указанного кредита и необходимости его замены. Анализ рисков дольщика в этой части будет приведен нами в отдельной статье.

Какие сложности поджидают дольщика при расторжении ДДУ

Многие дольщики, не получившие ответа от застройщика на вопрос: быть или не быть долгожданному новоселью, решаются на крайнюю меру – аннулирование договора с недобросовестной строительной компанией. Прощание с застройщиком по инициативе дольщика предусмотрено федеральным законом. Если на покупку жилья были потрачены собственные средства, то участник при таком развитии событий еще и выиграет в денежном выражении. Но что делать дольщикам, взявшим кредит в банке и вынужденным выплачивать большие проценты? Возможно ли расторжение ДДУ с ипотекой, и не обернется ли это новыми проблемами для дольщика?

По каким причинам дольщик может отказаться от дальнейшего исполнения договора

Наверняка мало найдется граждан, желающих по своей инициативе расторгнуть договор долевого участия, когда строительство будущего жилья идет по плану, дом возводится точно в срок, не вызывает сомнений качество объекта. К сожалению, такое случается редко, у застройщиков находятся десятки причин и сотни обстоятельств, заставляющих их передвигать дату окончания строительства. Практически 80% строителей нарушают свои обязательства. Получить квартиру в срок, указанный в ДДУ – счастье, доступное единицам.

Однако проблемы застройщика не должны волновать участников, в принципе им все равно по какой причине квартира не была передана в срок. Если строительная компания затянула с передачей жилья более чем на два месяца, дольщик может начинать процедуру расторжения договора.

Но это далеко не единственное основание, по которому можно аннулировать договор со строительной компанией. Если передача жилья все-таки состоялась, то здесь участника поджидают другие проблемы – могут вскрыться разнообразные дефекты, допущенные строителями. Если у дольщика есть желание и возможность, он может устранить их своими силами, естественно за счет застройщика, который по закону обязан ему оплатить ремонтные работы или уменьшить сумму договора. Если желания нет, то исправлять свои огрехи должны сами строители. Исполнить или нет данное требование – на совести застройщика, который наверняка изучил 214 ФЗ и знает, что его неисполнение – не в его интересах, поскольку если в разумный срок он не устранит недостатки, у дольщика появляются основания для расторжения ДДУ и взыскания с него неустойки.

Еще одно основание для одностороннего отказа дольщика от дальнейшего исполнения ДДУ – прекращение договора поручительства между застройщиком и кредитной организацией и не заключение им нового договора с другим поручителем в течение двух недель.

Расторгнуть договор долевого участия по всем вышеперечисленным основаниям можно в упрощенном порядке. Для этого достаточно направить в строительную фирму заказное письмо с уведомлением о своем решении, в котором нужно указать причины отказа от договора и рассчитать сумму, положенную к возврату. Договор считается расторгнутым с момента отправки этого письма.

Смотрите так же:  Приказ 702 гу мвд челябинской области

В каких случаях нужно идти в суд

Закон предоставляет застройщику двадцать дней для возврата денег дольщику и уплаты неустойки. Однако большая редкость, когда удается так просто расторгнуть ДДУ. В подавляющем большинстве случаев застройщики не возвращают деньги добровольно, и решение вопроса переходит в судебный зал.

На пути к долгожданному новоселью дольщики могут столкнуться с еще более серьезными проблемами и спорными ситуациями с застройщиками, которые заставят их принять решение о расторжении договора ДДУ. В законе предусмотрено ряд причин, которые требуют судебного урегулирования.

Дольщик может обратиться в суд с заявлением о расторжении ДДУ, если строительство его дома заморожено, и он реально видит, что в положенный срок компания-застройщик не передаст ему квартиру, а также в том случае, если застройщик по своей инициативе изменил назначение общего и нежилого имущества возводимого объекта.

Нередко при приемке жилья участник обнаруживает, что фактическая площадь его квартиры не соответствует документам. Если в планы дольщика не входит оплачивать лишние квадратные метры или, наоборот, лишаться части оплаченной жилплощади, он также может обратиться в судебные органы для аннулирования договора. Инициировать процедуру в суде можно тогда, когда изменения площади составляют более 5 % в любую сторону.

Заявление можно подать:

  • по адресу, где зарегистрирована строительная фирма,
  • по местонахождению объекта строительства,
  • по своему месту проживания.

А не лучше ли договориться с застройщиком мирно?

Конечно, лучше, но только не дольщику, который в этом случае будет довольствоваться только тем, что ему предложит застройщик. Разумеется, последний обязан ему полностью выплатить всю сумму по ДДУ, а что касается неустойки, то тут, как договоришься. Если учесть, что в планы строительной компании совсем не входит терять собственные деньги, то можно заранее предположить, что расчет неустойки будет произведен в пользу застройщика. Кроме того, обещанных выплат по соглашению можно ждать очень долго, нередко сроки исчисляются месяцами и даже годами. Заключая подобное соглашение, дольщик лишается возможности подавать в суд, пока не истечет срок оплаты.

Из этого следует, что соглашение выгодно только строительной компании, которая может уменьшить сумму выплат и потянуть время. Для дольщика же здесь не присутствует никаких выгод: в денежном выражении он получает значительно меньше, чем по закону, а кроме того упускает время для подачи заявления в суд.

Прекращение ДДУ при ипотеке, в чем сложности?

Сегодня подавляющее большинство дольщиков, чтобы приобрести жилье в новостройке, берут ипотечный кредит. Как расторгнуть договор ДДУ с ипотекой, ведь в этом случае в двусторонние отношения между застройщиком и участником вовлекается еще одна заинтересованная сторона – банк, выдавший кредит. Договор ДДУ, дающий право требования жилья с застройщика, находится в залоге у банка, без одобрения которого, дольщик не может совершить в рамках данного договора ни одного юридически значимого действия. Поэтому дольщику, помимо решения спора со строительной компанией, необходимо урегулировать вопрос с кредитной организацией, а банки, как известно, организации очень консервативные и не приветствуют ни пересмотра условий договора, ни тем более его расторжения.

Как расторгнуть ДДУ при данных обстоятельствах? Ситуация, в которой оказался дольщик, взявший ипотечный кредит, усложняется еще тем, что он вынужден ежемесячно платить проценты банку, которые, по сути, выплачивались впустую. Ведь при расторжении ДДУ, дольщик больше не сможет претендовать на квартиру и естественно для него теряется всякий смысл в ипотеке. Можно ли вернуть бесполезно потраченные деньги?

Что следует предпринять дольщику, выплачивающему ипотеку

По сути, алгоритм действия тот же, что и при обычных условиях, но нужно также:

  • известить о своих намерениях аннулировать договор ДДУ кредитное учреждение, и получить на это его согласие;
  • написать заявление о погашении кредита досрочно, тогда банк должен пересчитать проценты;
  • в уведомлении и/или в иске к застройщику следует указать два номера счета, на которые нужно вернуть деньги: свой (для возврата собственных денег) и банка (куда будут возвращены заемные средства).
  • как правило, при судебном урегулировании вопроса банк также участвует в процессе в качестве третьего лица.

Возможен также другой вариант развития событий, при котором все денежные средства отправляются на счет дольщика. В этом случае следует поступать в зависимости от того, какие договоренности достигнуты с банком, и какие условия прописаны в кредитном договоре. Если по условиям ипотеки при расторжении ДДУ заемщик обязан погасить кредит полностью, то необходимо перевести все деньги на счет банка. Если данного пункта в договоре нет, то можно продолжать платить ипотеку, а возвращенные деньги направить на покупку другого жилья.

Нужно учесть еще один важный момент: ипотечный договор, также как и ДДУ, зарегистрирован в Росреестре. При расторжении оба этих договора также должны пройти процедуру регистрации. Факт расторжения ДДУ необходимо зафиксировать в ЕГРП, и там же нужно погасить запись об ипотеке.

Для регистрации расторжения ДДУ нужно представить:

  • удостоверение своей личности;
  • соглашение (при заключении);
  • уведомление об одностороннем аннулировании договора (копия, при наличии);
  • судебное решение (заверенная копия).

Для погашения записи об ипотеке подаются:

  • письмо кредитной организации о погашении долга заемщиком;
  • совместное заявление обеих сторон;
  • ипотечный договор;
  • закладная (оригинал и копия) с отметкой о погашении;
  • судебное решение о прекращении ипотеки (при наличии).

Расторжение ДДУ само по себе – дело непростое, а тем более тогда, когда оно усложняется наличием ипотечного кредита. В каждом случае есть множество нюансов, разобраться в которых может только профессионал. Юристы Общества защиты прав дольщиков помогут выработать единственно верный алгоритм действий и содействуют получению максимальной компенсации с недобросовестного застройщика. Описать нам свою проблему вы можете в форме обратной связи, которую найдете в разделе «Контакты».

Расторжение ДДУ с ипотекой по инициативе дольщика

Главная > Консультации > Расторжение ДДУ с ипотекой по инициативе дольщика

Навигация по статье

Реалии московского рынка недвижимости таковы, что большинство новостроек по ДДУ покупается с привлечением ипотечного кредита (источник).

Схема покупки дольщиком квартиры по ДДУ с ипотекой

  1. Дольщик выбирает квартиру в новостройке.
  2. Обращается в банк за получением кредита.
  3. Если получает одобрение, то заключает с договор банковского кредита с залогом (ипотекой) приобретаемого имущественного права требования квартиры и одновременно договор долевого участия (ДДУ).
  4. Договор проходит регистрацию в Росреестре с отметкой об ипотеке.
  5. Дольщик и банк выплачивают застройщику цену объекта.

Аккредитация банком объекта для ускоренной выдачи ипотеки

Некоторые банки по предложению застройщика проверяют документацию по девелоперскому проекту и в случае положительного заключения выдают так называемую «аккредитацию». Это означает отсутствие необходимости проверки аккредитовавшим банком новостройки перед заключением ДДУ с ипотекой. Зачастую проценты по кредиту в такого рода предложениях бывают ниже. Застройщики и банки получают так больше клиентов.

Но если с объектом приключилась проблема и стройка встала, то банк не отвечает по обязательствам застройщика. Следует различать аккредитацию от банковского поручительства. Банковское поручительство – способ обеспечения застройщиком своих обязательств, а аккредитация – формальная проверка банком с целью отсечения очевидно неблагонадёжных строительных компаний.

Основания для расторжения ДДУ с ипотекой по инициативе дольщика

При просрочке передачи объекта долевого строительства более, чем на два месяца и в иных, предусмотренным законом случаях дольщик вправе расторгнуть ДДУ, даже если он обременён ипотекой. Несмотря на то, что права на квартиру находятся в залоге у банка, у дольщика в силу 214-ФЗ возникает право на расторжение ДДУ по собственной инициативе при наличии на то оснований.

Порядок действий дольщика при расторжении ДДУ с ипотекой

  1. Уведомить застройщика об одностороннем отказе от ДДУ по собственной инициативе. В письме также желательно сразу указать на обязанность застройщика выплатить проценты за пользование ценой квартиры. В письме важно указать актуальные банковские реквизиты дольщика. Есть также ряд нюансов, связанных с адресами, по которым нужно направлять уведомление. Практика показывает, что это не только адрес из ЕГРЮЛ.
  2. Уведомить банк о расторжении кредитного договора. В письме дольщику следует указать сроки предполагаемого возврата суммы долга, рассчитав их поправилам, изложенным в 214-ФЗ.
  3. Дождаться 20 рабочих дней с момента направления уведомления о расторжении ДДУ с ипотекой. Если цена не возвращена, то дольщик вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав. В настоящее время уды общей юрисдикции урезают проценты за пользование ценой на основании статьи 395 ГК РФ, и даже на основании статьи 333 ГК РФ (которая применима к неустойке, но не процентам). В Обществе защиты дольщиков сложилась положительная судебная практика по взысканию процентов и штрафа при расторжении договора долевого участия (в том числе с ипотекой) в полностью и без снижения через арбитраж.
Смотрите так же:  Летний лагерь приказ

Некоторые особенности расторжения ДДУ с ипотекой

  1. Должен ли дольщик платить проценты по ипотеке, если расторг договоры? Да, пока не погасит сумму долга. Даже если ипотечный кредитный договор расторгнут, обязательства по нему действуют до их полного исполнения сторонами.
  2. В ДДУ может быть обозначен способ возврата застройщиком кредитной части цены квартиры – на расчётный счёт банка. В таком случае застройщик будет обязан вернуть деньги банку. Но если он этого не сделает, ответственности не последует, поскольку договор не трёхсторонний (сторона в виде банка отсутствует).
  3. На практике возникает ситуация, когда договор долевого участия расторгнут (направлено уведомление о расторжении ДДУ), но при этом регистрация такого расторжения невозможна, поскольку банк не снял ипотеку. В таком случае это остаётся проблемой застройщика. Он не вправе отказать в возврате дольщику цены ДДУ или выплате процентов за её использование, ссылаясь на то, что банк не дал своё согласие и не подал заявку на снятие обременения.

Расторжение ДДУ при Ипотеке

В начале 2016 года заключили ДДУ на приобретение квартиры по ипотеке. Срок окончания строительства еще не вышел — конец 2017 года.

Страховая компания в которой страховался застройщик — банкрот вот уже пол года , денег у застройщика как я понимаю на заключения нового договора страхования нет. Стройка также вот уже пол года почти стоит — за год не выполнено и 50% монолитных работ. Направили уведомление о расторжении в одностороннем порядке в. Ответа нет и думаю не будет.

Далее, как я понимаю, следует обращаться в суд.Подскажите на что можно рассчитывать в суде ? Нашли юриста, он говорит что хорошо что ипотека, особенно то что практически все средства банка- наш только пер. взнос. Он предлагает заключить с ними договор и обещает вернуть не только уплаченную по договору сумму, но и проценты, которые вернет мне банк, а также представительские расходы. Т.е. в суде будет трехсторонний диалог и застройщик будет возвращать всю сумму уже банку. Помогите не сделать ошибку еще раз. Действительно ли можно на это все рассчитывать? Или как лучше действовать в данной ситуации?

Ответы юристов (1)

Юрист вам действительно расторгнет договор и взыщет проценты и возможно штраф. Однако выиграть суд и получить деньги не одно и тоже. Для того, чтобы получить деньги необходимо изучать ситуацию комплексно, в том числе финансовое положение застройщика и перспективы строительства. Иногда выгоднее остаться в строительстве и дождаться квартиры или банкротства застройщика.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как выгодно расторгнуть ДДУ при ипотеке и взыскать проценты?

Здравствуйте. 12.11.15 Заключен договор ДДУ , согласно договору срок сдачи дома 31.12.16 года. сегодня 29.11.16 я получаю уведомление об изменении сроков передачи объекта датированное 01.11.16 г., переданное на почту России 24.11.16(подтверждается штемпелем на описи во вложении в письмо)Застройщик просит подписать доп. соглашение, я соответственно подписывать доп. соглашение не собираюсь, пишу письменный отказ, так. как по ГК это мое право, а не обязанность. Срок сдачи объекта переносится на 31.03.17 г. На сегодняшний день я бы хотела расторгнуть ДДУ в связи с нарушением Застройщиком условий договора (несвоевременное уведомление о переносе сроков сдачи) и приобрести другое жилье. Денежные средства по договору внесены за счет ипотеки, часть за счет собственных средств. Посоветуйте как можно расторгнуть дду с ипотекой. Можно ли требовать уплаты процентов по ипотеке. Как рассчитать компенсацию за пользование Застройщиком моими денежными средствами?? Серьезные опасения о том ,что в случае получения исполнительного листа о возврате суммы по договору не получится ли остаться без квартиры и без денег (например Застройщик вдруг будет признан банкротом).

Ответы юристов (3)

Ответ на предложение в заключении доп соглашения вы составили абсолютно правильно.

Ст.9 214-ФЗ устанавливает основания расторжения ДДУ по инициативе дольщика, думаю вы ее не раз читали цитировать не буду.

Так как застройщик обязан в течение 20 РАБОЧИХ дней ( а это практически месяц) возвратить вам денежные средства то думаю он будет вас всячески просить не расторгать договор и процесс у вас затянется не на один месяц.

Соответственно вам следует оценить обстановку и составить мнение о застройщике, сможет он вернуть вам деньги или нет.

Расторгая договор вам следует просить застройщика вернуть денежные средства их плательщику то есть сумму ваших личных средств на ваш счет, заемные денежные средства на счет банка. При Этом вам в банке необходимо написать заявление о досрочном погашении кредита, в этом случае проценты пересчитаются.

Поскольку квартира в залоге у банка и предмет залога возвращается застройщику то банк должен будет принять досрочный возврат. Если деньги заберете себе это может быть неосновательным обогащением

Разницу в ваших потерях вы также имеете право требовать с застройщика.

Ну и самый неприятный момент, что если застройщик не надежный то вы действительно можете потерять и квартиру и деньги.

С уважением Александр

Есть вопрос к юристу?

Елена, добрый вечер!

Получили письмо о продлении сроков почтой не зря. У них, скорее всего есть условие о том, что если Вы ни как не отреагируете, то соглашение вступит в силу автоматически (как правило на практике срок 3 дня с момента получения). Поэтому почитайте договор и проявите инициативу.

Договор расторгнуть можно, основания по закону есть (ст.310 ГК РФ, ФЗ 214, ст.9)

Но можно попробовать способы, которые сейчас практикуют — это подписание соглашения о продлении сроков с уменьшением стоимости жилья на размер неустойки.

Если планируете расторгать договор, то учтите мнение судов о том, что Вы приняли до судебное урегулирование казуса (т.е. попытались договориться, например, как сказал выше).

Так же доказательством будет направление претензии в адрес застройщика (с уведомлением и описью) с описанием картины и Вашими требованиями, что хотите расторгнуть договор, вернуть средства и получить неустойку!

В случае выигрыша спора у застройщика будет 10 дней на исполнение решения суда.

Важно знать, что проценты рассчитываются с даты внесения основной суммы, до даты ее возврата.

В заседании просите наложить арест на счет, в качестве обеспечительной меры (если есть признаки банкротства)

Вы вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке согласно п.1 ч.1 ст.9 214-ФЗ. В течение 20 дней вам обязаны вернуть средства, которые вы внесли на счет застройщика и проценты в размере 1/150 ставки рефинансирования за время пользования денежными средствами. Если часть средств уплачивал банк, то средства возвращаются в банк.

Согласно ст.10 214-ФЗ В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объемепричиненные убытки сверх неустойки.

То есть, проценты по договору ипотеки в данном случае можно расценить как ваши убытки.
Желаю удачи!

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как минимизировать потери при расторжении ипотечного ДДУ через суд?

Добрый день! У родственников возникла следующая ситуация. Был заключен ипотечный ДДУ. В апреле 2017 г. он был расторгнут через суд в связи со срывом застройщиком сроков строительства. На руки был получен исполнительный лист. Однако до сих пор по нему не взыскано ни копейки (он передавался и в банк, где у застройщика открыты счета, и судебным приставам) в связи с отсутствием средств на счетах. У застройщика большие проблемы, однако он не находится в процедуре банкротства. Есть подозрение, что финансы у него есть, но они проходят через другие юридические лица.

У родственников нет желания продолжать платить по ипотеке, понимая, что с высокой вероятностью они не получат денег от застройщика. Банк, естественно, не соглашается ни на какие меры и требует платежей в соответствии с графиком.

Что можно сделать в этой ситуации, чтобы минимизировать потери? Заранее спасибо!